过度繁荣

加拿大最大的房地产市场可能出现了非理性的购买行为。加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)，一家皇冠公司，已经开发出一种新的跟踪热情买家的方法。这种方法可以检测出加拿大最大市场的加速价格增长周期。最近的数据显示，多伦多和温哥华表现过度繁荣。另一方面，蒙特利尔则不然。

通过寻找“过度繁荣”来衡量投机行为

CMHC正在运行一个新的框架来追踪“过度活跃的事件”或“过度乐观”。对那些不知情的人来说，“繁荣”是由美联储(fed)前主席艾伦•格林斯潘(Alan Greenspan)很受欢迎的一个词。他说，“非理性繁荣”是指90年代末的科技投资者。这是在我们现在所知的网络泡沫之前。自那以来，美联储(fed)在描述类似市场时就开始说“过度繁荣”。

过度繁荣时期是资产购买者不再考虑基本价值的时期。相反，这些买家会根据“可能的情况”获得资产。他们往往相信不切实际的回报，忽视风险，而忽视基本面。对大的、无风险的回报的信念，往往驱使人们将大部分的资产净值投入到旺盛的资产类别中。见鬼，有些绝望的人甚至开始冒险借贷。通常在数学上使用的杠杆比率不能很好地结束。

CMHC指标衡量的是住房市场，通过寻找超出基本面的快速价格上涨时期。它模仿了达拉斯联邦储备银行(Federal Reserve Bank of Dallas)在大萧条(Great Recession)后建立的住房繁荣指数。最大的不同是目前的CMHC迭代没有告诉你我们有多旺盛。它只给了我们1分的生气和0分。这并没有告诉你风险有多大，但通常情况下，繁荣时期越长，风险就越大。

多伦多房地产市场表现过度繁荣。

你可能不需要有人告诉你这一点，但多伦多房地产目前处于繁荣的阶段。第一个繁荣时期就在90年代初房地产价格崩盘之前结束。第二阶段的繁荣始于2005年，当时正值2010年中期，当时利率被大幅下调以防止崩盘。第三阶段，也就是我们今天所处的阶段，始于2015年，进入了CMHC分析的最后一组数据。

如果你相信独角兽和仙女，你可能会认为我们只是在软着陆。对我们这些更现实的人来说，这种繁荣将持续到今天，因为没有任何外部政策措施来维持价格。

温哥华房地产市场表现过度繁荣。

温哥华只展示了一个之前的繁荣时期，而不是我们现在所处的繁荣时期。第一阶段始于2003年中期，并在2007年因全球经济衰退而结束。现在的这个在2015年末结束了，哦，我不知道。这是现代历史上最大的资本迁移。它一直持续到最近由Crown公司分析的数据点。

蒙特利尔房地产没有表现出过度的繁荣。

蒙特利尔的房地产买家之前只显示过两次过度繁荣的时期，而不是最近。第一次加速价格攀升始于1988年，并于1990年结束。我们最近看到的，始于2000年中期，并于2006年年中结束。尽管最近有券商从蒙特利尔房地产公司(Montreal real estate)推出了大量资金，但我们还没有看到证实这一点的实际数据。

由于过度繁荣是相对的，所有市场都将经历这一点。这是房地产周期的一个自然阶段，这是100多年前的第一次观察。典型的繁荣时期过后是低或负的增长时期，以平衡资产的价格。恢复的时间长短取决于使用了多少杠杆才能将其发送的更高。目前还不清楚个人买家使用了多少杠杆，以及借款人的风险程度。尽管有一些迹象表明人们已经开始疯狂地借贷。