超过一半的多伦多房地产价格上涨无法解释

每个人都在努力解释多伦多的房地产价格，政府认为它找到了答案。加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)对主要的城市市场进行了研究，并对其进行了建模。政府的结论是，超过半数的多伦多房地产价格上涨是无法解释的。

模型永远不能100%准确，但是一个精心规划的模型要比说“它总是上升”要好得多。CMHC的分析师将他们的模型分为三个主要特征:个人可支配收入、年轻人和抵押贷款利率。这三个指标都是“真实”的衡量标准，这意味着它们是根据通胀调整的。

大多伦多地区房地产价格正在飙升，甚至在创历史的2017年之前。根据CMHC的数据，从2010年到2016年，实际价格上涨了40.19%。实际可支配收入占其中的5.04个百分点。年轻的成年人口(也就是人口增长)占了8.09个百分点。实际抵押贷款利率为3.22点。是的，剩下的23.84个百分点，原因不明——或者说几乎59%的价格上涨仍无法解释。

这发生在2017之前，2017年房价一度上涨了30%以上。CMHC认为复合年增长率每年应该只有2.56%。然而这个城市在这段时间里翻了一倍多。

超过一半的多伦多房价上涨是无法解释的，这非常可怕！CMHC实际上把这看作是不可测量的需求侧因素。对于那些不定期处理资产的人来说，这通常意味着供应短缺、感知供应短缺、以及(或)普通的ole繁荣。

在CMHC的研究期间，更多的房屋被建造，超过家庭组成的数量。这不是一个秘密。甚至像TD的Brian DePratto这样的老银行经济学家也指出了这一点。供应短缺并不意味着城市里没有足够的住房。这意味着，每个想买的人都没有住房。有好几种类型的买家，从“千禧一代”到寻找新房子的人，到想要升级的家庭，还有那些想要追逐收益率的投机者和城市银行家。

并非所有这些买家都是永久性的需求。只要市场接受繁荣，投机者和收益率追逐者就只会在市场上出现，而美联储(fed)一直在加拿大低调地观察这一情况。一旦繁荣消失，投机者往往会释放大量的定价压力。一旦压力释放，我们通常会看到价格“走”到基本面。在这种情况下，可能是急剧下降。2017年的大部分价格涨幅已被释放。