2010年加拿大央行利率从0.25%连续加到1%之后,生活好像没有变差,房价也涛声依旧; 2014年和2015年央行两次降息,从1%又降到了0.5%,好像生活也没见有啥实质性好转,房价也没有暴涨。2017年7月12号加息来的太突然,媒体还没来得及吓唬大家,加息就完成了。现在网上,社交媒体,又开始讨论“如果2017年10月央行再加一次息,房价就一定会…”。加息对我们的生活有多重要,房贷加息后,我们的生活真的就毁了? 可以肯定地说“ 央行加息对房价的影响”是一个假命题,因为央行利率对房价没有影响,甚至与已经选择了浮动利率的现有借款人的生活都没有一点儿关系。央行利率,是指央行借给商业银行的隔夜利率,属于短期利率;房贷利率属于长期利率;央行加息直接影响的是现有借款人的浮动利率,而不是月供。只有当浮动利率升高到trigger rate/触发利率时,才会影响月供。 借款人在借款最初期会设定一个月供,是按照贷款批复时的利率,金额,还款期确定下来的。如果借款人选择浮动利率,遇到央行加息;或固定利率到期时续约利率高于以前的利率,月供不变,还款期自动加长,月供中的本金部分减少利息部分增加,只有最初始设定的月供金额低于新利率产生的利息时,银行才要求借款人增加月供。 我们用2年期固定利率举个例子:第一个2年,本金30万,利率2.04%,30年还款期,月供1113元,到期时本金余额是285,176;第一次续约时,继续选择2年期固定利率,利率涨到了2.49%,维持月供不变,还款期拉长为365个月,到期时贷款余额272,288;第二次续约,继续选择2年固定利率,利率涨到了2.79%,保持月供不变,到期时余额260,367,还款期361个月。第三次续约时,只有利率涨到5.129%时,银行才会要求借款人提高月供。 5.129%= 1113 ÷ 260367 X 12。从目前的利率来看,加息加到需要增加月供的程度,还有很远的距离。读到这里,结论已经有了:央行加息,对生活没有有直接影响,只有达到trigger rate 时才会有;央行加息对房价没有影响。下面的内容多为八卦,吐槽,以及背景知识了,有兴趣有时间的朋友可以继续读。 不是一次两次了,华人社区里自诩为专业人士的人写文章“善意”提醒借款人,如果央行加息,家庭债务会巴拉巴拉,房价也会哗啦哗啦。这种别有用心的提醒,不仅没有事实根据,而且违背常理,属于恶意恐吓。希望大家擦亮眼睛:一位带假劳力士表的人,内心不会真实;恐吓来源于懦弱和无知。 央行加息,对房地产的影响,是这些造谣生事的人造成的,而不是央行加息造成的。各国央行的目标通常是控制通胀和促进就业,使用的工具包括货币政策,公开市场操作,以及最后借款人职责。调整利率,属于货币政策,很多人认为央行提高利率是抑制房地产,这种说法应该是没有根据的。德国和西班牙使用同样的货币(欧元),拥有同一个中央银行(欧洲中央银行),货币政策也相同,但是德国的房价在整个2008年金融危机期间非常稳定,而西班牙房价激增的幅度远超美国。因此,这个证据至少说明“货币政策很大程度上导致了房地产泡沫”这一说法不太合理。美联储当年连续17次加息时,只有一次在公开声明中说是针对房地产过热,其他16次都是另有原因,加息导致房地产泡沫破裂的说法有一定道理,但应该不是决定性的,美国次贷危机的本质是一场衍生工具泛滥导致授信风险控制迷失+消费者盲目借贷无力偿还的贷款,造成的,货币政策只是导火索之一。 加拿大央行加不加息不重要,但美国的“缩表”行动是影响加拿大房贷利率的。伯南克在2008年10月把隔夜利率降到0之后,打光了所有货币政策的牌,短期利率降至极限,无法再降,于是开始动脑筋降低长期利率。怎么降低长期利率呢?对,就是量化宽松政策。美联储购入国债和财政部担保的公司债券,用商业银行的储备金支付。市面上的债券少了,价格上去了,债券收益率就下来了,从而导致银行长期利率跟着债券收益率下降了。这样做的结果是:美联储因购入大量债券资产,出现了资产负债表肥大的情况,现在,美联储要把当年买的这些债券放回市场,即,减肥行动,简称“缩表”。我不重复了,大家自己看,把债券放回市场的结果是债券收益率上升,银行长期存款利率上升,银行房贷利率成本增加。美国国债收益率提高,会带动加拿大国债收益率提高。因此,房贷利率,无论加拿大央行加不加息,房贷的固定利率一定会涨,除非美国停止“缩表”行动。估计是不可能的,因为美国人为了既完成“缩表”,又不能推高美元汇率,忙着在全世界各地扇风点火,例如,阿三和中国叫板,金公子和川总互撩,都是在引诱全球避险资金低价购买这批被放回市场的美国债券。 作为普通读者,如果你能读到这儿,说明你有很强的好奇心。这很好,那就请帮我个忙,找你的银行账户经理问一个问题:“我的按揭贷款到期续约时,如果利率涨了,月供变不变?”。有人用这层窗户纸煳弄大家,实在不应该,以后再看到类似央行加息就有多少多少人会还不起房贷的文章,请用鄙视的眼神看一下是谁写的此类文章,哪个不负责的媒体发表的。 王红雨 2017年8月12日夜