央行加息生活就毀了嗎
2010年加拿大央行利率從0.25%連續加到1%之後,生活好像沒有變差,房價也濤聲依舊; 2014年和2015年央行兩次降息,從1%又降到了0.5%,好像生活也沒見有啥實質性好轉,房價也沒有暴漲。2017年7月12號加息來的太突然,媒體還沒來得及嚇唬大家,加息就完成了。現在網上,社交媒體,又開始討論“如果2017年10月央行再加一次息,房價就一定會…”。加息對我們的生活有多重要,房貸加息後,我們的生活真的就毀了?
可以肯定地說“ 央行加息對房價的影響”是一個假命題,因為央行利率對房價沒有影響,甚至與已經選擇了浮動利率的現有借款人的生活都沒有一點兒關係。央行利率,是指央行借給商業銀行的隔夜利率,屬於短期利率;房貸利率屬於長期利率;央行加息直接影響的是現有借款人的浮動利率,而不是月供。隻有當浮動利率升高到trigger rate/觸發利率時,才會影響月供。 借款人在借款最初期會設定一個月供,是按照貸款批複時的利率,金額,還款期確定下來的。如果借款人選擇浮動利率,遇到央行加息;或固定利率到期時續約利率高於以前的利率,月供不變,還款期自動加長,月供中的本金部分減少利息部分增加,隻有最初始設定的月供金額低於新利率產生的利息時,銀行才要求借款人增加月供。
我們用2年期固定利率舉個例子:第一個2年,本金30萬,利率2.04%,30年還款期,月供1113元,到期時本金餘額是285,176;第一次續約時,繼續選擇2年期固定利率,利率漲到了2.49%,維持月供不變,還款期拉長為365個月,到期時貸款餘額272,288;第二次續約,繼續選擇2年固定利率,利率漲到了2.79%,保持月供不變,到期時餘額260,367,還款期361個月。第三次續約時,隻有利率漲到5.129%時,銀行才會要求借款人提高月供。 5.129%= 1113 ÷ 260367 X 12。從目前的利率來看,加息加到需要增加月供的程度,還有很遠的距離。讀到這裏,結論已經有了:央行加息,對生活沒有有直接影響,隻有達到trigger rate 時才會有;央行加息對房價沒有影響。下面的內容多為八卦,吐槽,以及背景知識了,有興趣有時間的朋友可以繼續讀。
不是一次兩次了,華人社區裏自詡為專業人士的人寫文章“善意”提醒借款人,如果央行加息,家庭債務會巴拉巴拉,房價也會嘩啦嘩啦。這種別有用心的提醒,不僅沒有事實根據,而且違背常理,屬於惡意恐嚇。希望大家擦亮眼睛:一位帶假勞力士表的人,內心不會真實;恐嚇來源於懦弱和無知。
央行加息,對房地產的影響,是這些造謠生事的人造成的,而不是央行加息造成的。各國央行的目標通常是控製通脹和促進就業,使用的工具包括貨幣政策,公開市場操作,以及最後借款人職責。調整利率,屬於貨幣政策,很多人認為央行提高利率是抑製房地產,這種說法應該是沒有根據的。德國和西班牙使用同樣的貨幣(歐元),擁有同一個中央銀行(歐洲中央銀行),貨幣政策也相同,但是德國的房價在整個2008年金融危機期間非常穩定,而西班牙房價激增的幅度遠超美國。因此,這個證據至少說明“貨幣政策很大程度上導致了房地產泡沫”這一說法不太合理。美聯儲當年連續17次加息時,隻有一次在公開聲明中說是針對房地產過熱,其他16次都是另有原因,加息導致房地產泡沫破裂的說法有一定道理,但應該不是決定性的,美國次貸危機的本質是一場衍生工具泛濫導致授信風險控製迷失+消費者盲目借貸無力償還的貸款,造成的,貨幣政策隻是導火索之一。
加拿大央行加不加息不重要,但美國的“縮表”行動是影響加拿大房貸利率的。伯南克在2008年10月把隔夜利率降到0之後,打光了所有貨幣政策的牌,短期利率降至極限,無法再降,於是開始動腦筋降低長期利率。怎麼降低長期利率呢?對,就是量化寬鬆政策。美聯儲購入國債和財政部擔保的公司債券,用商業銀行的儲備金支付。市面上的債券少了,價格上去了,債券收益率就下來了,從而導致銀行長期利率跟著債券收益率下降了。這樣做的結果是:美聯儲因購入大量債券資產,出現了資產負債表肥大的情況,現在,美聯儲要把當年買的這些債券放回市場,即,減肥行動,簡稱“縮表”。我不重複了,大家自己看,把債券放回市場的結果是債券收益率上升,銀行長期存款利率上升,銀行房貸利率成本增加。美國國債收益率提高,會帶動加拿大國債收益率提高。因此,房貸利率,無論加拿大央行加不加息,房貸的固定利率一定會漲,除非美國停止“縮表”行動。估計是不可能的,因為美國人為了既完成“縮表”,又不能推高美元彙率,忙著在全世界各地扇風點火,例如,阿三和中國叫板,金公子和川總互撩,都是在引誘全球避險資金低價購買這批被放回市場的美國債券。
作為普通讀者,如果你能讀到這兒,說明你有很強的好奇心。這很好,那就請幫我個忙,找你的銀行賬戶經理問一個問題:“我的按揭貸款到期續約時,如果利率漲了,月供變不變?”。有人用這層窗戶紙糊弄大家,實在不應該,以後再看到類似央行加息就有多少多少人會還不起房貸的文章,請用鄙視的眼神看一下是誰寫的此類文章,哪個不負責的媒體發表的。
王紅雨 2017年8月12日夜
專題: RealMaster Hot Forum Articles

卡尼政府寻求削减开支,加拿大联邦雇员或将遭遇裁员潮

一个富人离开,需要270个普通人补税,加拿大每年税收损失或以亿计

又一开发商暴雷:项目停摆、债权人接管,欠债高达2800万

今年9月起加拿大移民部将再次提高学签资金证明!入学人数或腰斩

安省史上最大规模裁员:大学狂裁1万人,600多专业被砍

Hudson’s Bay清算混乱,华人女富豪接盘估计要黄

加拿大房贷拖欠率创四年新高,多伦多成风险中心

加拿大皇家银行RBC预计:央行不会进一步降息

川普宣布对加拿大另一主要出口产品开征50%关税!加拿大经济再遭打击

美国房市低迷,投资者逆势出手抢占近三成交易份额

12人霸占出租屋,房东申诉半年无果!这才是最恐怖的租霸噩梦

屋主惨赔48万!从简单漏水是怎么被诈骗到天价装修费的

6月温哥华最新数据分析:挂牌量与库存双创新高,市场已全面转向买方主导

约克区学生人数三十年来首次下滑,教育经费面临缩减压力

加拿大全民牙科保健计划陷“理赔陷阱”,报销100%?患者却仍需自掏腰包
評論 24
Sabrina
Aug 13
写得有对有不对,五大银行自央行加息后马上prime跟涨,直接影响到抵押贷款(line of credit)...怎么可以说不影响生活?
红雨
Aug 13
如果有无抵押的信用额度,赶紧还上吧。房屋做抵押的额度,如果是first charge 的,可以转成固定installment 的还款方式。总之,活人不会被央行加息憋死吧。
xier
Aug 13
不用讲那么多,一涨息一些人的renew都完不成,而且银行房屋评估立马下降,更多人买不起了,房价自然下跌,一跌更多人就更不敢买了,都是一环扣一环的
红雨
Aug 13
续约的时候,银行只看借款人过去还款记录,不看房价,不看收入。续约时即使利率涨了只要没到trigger rate ,月供都不变。房价跌出啥样都行,只要按时还款即可。
晓哥
Aug 13
房价跌了,对生活影响还小么
红雨
Aug 13
我的自住房和投资房都涨了。你的呢?
xier
Aug 13
都是去年底进仓的吗?
xier
Aug 13
我15年底进仓的,三月份涨20万,现在只涨9万,是涨吧,那我该不该卖呢?同样的别人挂了二个月也没卖掉。那我还是再买,来平仓?😳
红雨
Aug 13
不卖。
多多
Aug 13
现在申请房贷固定贷款利率就是涨到2.8%了啊,怎么不影响?过去的尚未到期固定利率不影响而已。还贷可是真金白银拿出去,投资性房产,就是影响现金流,除非未来就是看涨,现在赔也不在乎
红雨
Aug 13
利率涨了,而且还会涨,加拿大正常的房贷利率4.5%。利率早晚会回到正常,别着急,2.8%绝对还是低利率。 利率涨了之后,月供没变,不影响现金流。利息支出肯定是增加了,你报T776的时候,用于抵租金收入的利息支出部分也增加了,所以净租金收入会降,所得税金额也会降。最终你的回报要看你家的税阶了,实际收益不一定差了。
Sabrina
Aug 13
利率涨了,贷款利息一点会涨,到时候房价就不得不跌
红雨
Aug 13
好吧,你等着利率涨了以后再买房吧。
月有陰晴圓缺
Aug 13
利息上涨对房价的影响肯定是有的。首先利息的上涨, 新的贷款申请者能负担的房贷额度减少。 其次,Stress Test基于的贷款利率也会上升,银行能贷给申请者的额度也会减少。 另外,在一个利息上涨的环境中,购房者的预期也会发生变化,减少杠杆, 还有很多其他因素,敲字实在太麻烦.....
红雨
Aug 13
银行用的qualifying rate 是5年固定利率,和央行加息没关系。相反,当央行加息时说明就业状况良好,央行要防止通胀,这个时候房价会涨,不是跌。
月有陰晴圓缺
Aug 13
An interest rate hike affects fixed-rate mortgages, too. Fixed-rate mortgages tend to follow bond yields, the amount of return investors realize on bonds. But investors’ expectations about what the BoC will do with its key rate affect bond yields. Therefore, indirectly, an interest rate hike has implications for fixed-rate mortgages, too.
红雨
Aug 14
央行利率是短期利率,对债券的长期利率几乎没有直接和间接影响。美联储在2008年10月降央行利率降为0之后发现,没有对债券利率产生影响,所以才开始债券回购,即,量化宽松政策。现在联储加息,同时缩表,是要把短期和长期利率都恢复到正常水平。本文后半部分讲的就是长短期利率的问题。
还有良知的大哥🔥
Sep 6
总之利息涨了,买房还款自然要多付些,多付多少,当然每个人的情况都不同。也许对有些人来说,这点加息不算啥,但肯定会有人觉得的有负担。没人喜欢多付钱,这是肯定的。对于多伦多已经下滑的房市肯定是负面的影响。实际上很多朋友也不是说要等到多低价才买,很多都根本买不起了,价格太高,也贷不出这么多款,所以就等吧。反正早就买不起了。真的大泄就算中奖了。
红雨
Sep 6
央行加息0.25%,对现在选择浮动的借款人的影响:月供不变的情况下,原还款期自动延长1年;月供中,每月、每10万贷款,利息支出增加20.6元,本金减少21.57元。对策:加速偿还本金。
每10万元贷款,加速偿还本金2700元,即,加速还2.7%的本金,即可消除加息影响。本金是早晚要还的。加速还,可以有效节省利息支出。投资房,不必着急加速还,因为利息支出可以抵税。自住房建议加速还款。
海外华侨
Sep 12
这个帖子真热闹,房产行业的从业人士说不涨没影响,其它行业的人士说房价要降有影响,到底有没有影响,等两个月看看不就知道了,何必在这里猜呢?