2010年加拿大央行利率從0.25%連續加到1%之後，生活好像沒有變差，房價也濤聲依舊； 2014年和2015年央行兩次降息，從1%又降到了0.5%，好像生活也沒見有啥實質性好轉，房價也沒有暴漲。2017年7月12號加息來的太突然，媒體還沒來得及嚇唬大家，加息就完成了。現在網上，社交媒體，又開始討論“如果2017年10月央行再加一次息，房價就一定會…”。加息對我們的生活有多重要，房貸加息後，我們的生活真的就毀了？ 可以肯定地說“ 央行加息對房價的影響”是一個假命題，因為央行利率對房價沒有影響，甚至與已經選擇了浮動利率的現有借款人的生活都沒有一點兒關係。央行利率，是指央行借給商業銀行的隔夜利率，屬於短期利率；房貸利率屬於長期利率；央行加息直接影響的是現有借款人的浮動利率，而不是月供。隻有當浮動利率升高到trigger rate/觸發利率時，才會影響月供。 借款人在借款最初期會設定一個月供，是按照貸款批複時的利率，金額，還款期確定下來的。如果借款人選擇浮動利率，遇到央行加息；或固定利率到期時續約利率高於以前的利率，月供不變，還款期自動加長，月供中的本金部分減少利息部分增加，隻有最初始設定的月供金額低於新利率產生的利息時，銀行才要求借款人增加月供。 我們用2年期固定利率舉個例子：第一個2年，本金30萬，利率2.04%，30年還款期，月供1113元，到期時本金餘額是285，176；第一次續約時，繼續選擇2年期固定利率，利率漲到了2.49%，維持月供不變，還款期拉長為365個月，到期時貸款餘額272,288；第二次續約，繼續選擇2年固定利率，利率漲到了2.79%，保持月供不變，到期時餘額260，367，還款期361個月。第三次續約時，隻有利率漲到5.129%時，銀行才會要求借款人提高月供。 5.129%= 1113 ÷ 260367 X 12。從目前的利率來看，加息加到需要增加月供的程度，還有很遠的距離。讀到這裏，結論已經有了：央行加息，對生活沒有有直接影響，隻有達到trigger rate 時才會有；央行加息對房價沒有影響。下面的內容多為八卦，吐槽，以及背景知識了，有興趣有時間的朋友可以繼續讀。 不是一次兩次了，華人社區裏自詡為專業人士的人寫文章“善意”提醒借款人，如果央行加息，家庭債務會巴拉巴拉，房價也會嘩啦嘩啦。這種別有用心的提醒，不僅沒有事實根據，而且違背常理，屬於惡意恐嚇。希望大家擦亮眼睛：一位帶假勞力士表的人，內心不會真實；恐嚇來源於懦弱和無知。 央行加息，對房地產的影響，是這些造謠生事的人造成的，而不是央行加息造成的。各國央行的目標通常是控製通脹和促進就業，使用的工具包括貨幣政策，公開市場操作，以及最後借款人職責。調整利率，屬於貨幣政策，很多人認為央行提高利率是抑製房地產，這種說法應該是沒有根據的。德國和西班牙使用同樣的貨幣(歐元)，擁有同一個中央銀行(歐洲中央銀行)，貨幣政策也相同，但是德國的房價在整個2008年金融危機期間非常穩定，而西班牙房價激增的幅度遠超美國。因此，這個證據至少說明“貨幣政策很大程度上導致了房地產泡沫”這一說法不太合理。美聯儲當年連續17次加息時，隻有一次在公開聲明中說是針對房地產過熱，其他16次都是另有原因，加息導致房地產泡沫破裂的說法有一定道理，但應該不是決定性的，美國次貸危機的本質是一場衍生工具泛濫導致授信風險控製迷失+消費者盲目借貸無力償還的貸款，造成的，貨幣政策隻是導火索之一。 加拿大央行加不加息不重要，但美國的“縮表”行動是影響加拿大房貸利率的。伯南克在2008年10月把隔夜利率降到0之後，打光了所有貨幣政策的牌，短期利率降至極限，無法再降，於是開始動腦筋降低長期利率。怎麼降低長期利率呢？對，就是量化寬鬆政策。美聯儲購入國債和財政部擔保的公司債券，用商業銀行的儲備金支付。市面上的債券少了，價格上去了，債券收益率就下來了，從而導致銀行長期利率跟著債券收益率下降了。這樣做的結果是：美聯儲因購入大量債券資產，出現了資產負債表肥大的情況，現在，美聯儲要把當年買的這些債券放回市場，即，減肥行動，簡稱“縮表”。我不重複了，大家自己看，把債券放回市場的結果是債券收益率上升，銀行長期存款利率上升，銀行房貸利率成本增加。美國國債收益率提高，會帶動加拿大國債收益率提高。因此，房貸利率，無論加拿大央行加不加息，房貸的固定利率一定會漲，除非美國停止“縮表”行動。估計是不可能的，因為美國人為了既完成“縮表”，又不能推高美元彙率，忙著在全世界各地扇風點火，例如，阿三和中國叫板，金公子和川總互撩，都是在引誘全球避險資金低價購買這批被放回市場的美國債券。 作為普通讀者，如果你能讀到這兒，說明你有很強的好奇心。這很好，那就請幫我個忙，找你的銀行賬戶經理問一個問題：“我的按揭貸款到期續約時，如果利率漲了，月供變不變?”。有人用這層窗戶紙糊弄大家，實在不應該，以後再看到類似央行加息就有多少多少人會還不起房貸的文章，請用鄙視的眼神看一下是誰寫的此類文章，哪個不負責的媒體發表的。 王紅雨 2017年8月12日夜