2010年加拿大央行利率從0.25%連續加到1%之後,生活好像沒有變差,房價也濤聲依舊; 2014年和2015年央行兩次降息,從1%又降到了0.5%,好像生活也沒見有啥實質性好轉,房價也沒有暴漲。2017年7月12號加息來的太突然,媒體還沒來得及嚇唬大家,加息就完成了。現在網上,社交媒體,又開始討論“如果2017年10月央行再加一次息,房價就一定會…”。加息對我們的生活有多重要,房貸加息後,我們的生活真的就毀了? 可以肯定地說“ 央行加息對房價的影響”是一個假命題,因為央行利率對房價沒有影響,甚至與已經選擇了浮動利率的現有借款人的生活都沒有一點兒關係。央行利率,是指央行借給商業銀行的隔夜利率,屬於短期利率;房貸利率屬於長期利率;央行加息直接影響的是現有借款人的浮動利率,而不是月供。隻有當浮動利率升高到trigger rate/觸發利率時,才會影響月供。 借款人在借款最初期會設定一個月供,是按照貸款批複時的利率,金額,還款期確定下來的。如果借款人選擇浮動利率,遇到央行加息;或固定利率到期時續約利率高於以前的利率,月供不變,還款期自動加長,月供中的本金部分減少利息部分增加,隻有最初始設定的月供金額低於新利率產生的利息時,銀行才要求借款人增加月供。 我們用2年期固定利率舉個例子:第一個2年,本金30萬,利率2.04%,30年還款期,月供1113元,到期時本金餘額是285,176;第一次續約時,繼續選擇2年期固定利率,利率漲到了2.49%,維持月供不變,還款期拉長為365個月,到期時貸款餘額272,288;第二次續約,繼續選擇2年固定利率,利率漲到了2.79%,保持月供不變,到期時餘額260,367,還款期361個月。第三次續約時,隻有利率漲到5.129%時,銀行才會要求借款人提高月供。 5.129%= 1113 ÷ 260367 X 12。從目前的利率來看,加息加到需要增加月供的程度,還有很遠的距離。讀到這裏,結論已經有了:央行加息,對生活沒有有直接影響,隻有達到trigger rate 時才會有;央行加息對房價沒有影響。下面的內容多為八卦,吐槽,以及背景知識了,有興趣有時間的朋友可以繼續讀。 不是一次兩次了,華人社區裏自詡為專業人士的人寫文章“善意”提醒借款人,如果央行加息,家庭債務會巴拉巴拉,房價也會嘩啦嘩啦。這種別有用心的提醒,不僅沒有事實根據,而且違背常理,屬於惡意恐嚇。希望大家擦亮眼睛:一位帶假勞力士表的人,內心不會真實;恐嚇來源於懦弱和無知。 央行加息,對房地產的影響,是這些造謠生事的人造成的,而不是央行加息造成的。各國央行的目標通常是控製通脹和促進就業,使用的工具包括貨幣政策,公開市場操作,以及最後借款人職責。調整利率,屬於貨幣政策,很多人認為央行提高利率是抑製房地產,這種說法應該是沒有根據的。德國和西班牙使用同樣的貨幣(歐元),擁有同一個中央銀行(歐洲中央銀行),貨幣政策也相同,但是德國的房價在整個2008年金融危機期間非常穩定,而西班牙房價激增的幅度遠超美國。因此,這個證據至少說明“貨幣政策很大程度上導致了房地產泡沫”這一說法不太合理。美聯儲當年連續17次加息時,隻有一次在公開聲明中說是針對房地產過熱,其他16次都是另有原因,加息導致房地產泡沫破裂的說法有一定道理,但應該不是決定性的,美國次貸危機的本質是一場衍生工具泛濫導致授信風險控製迷失+消費者盲目借貸無力償還的貸款,造成的,貨幣政策隻是導火索之一。 加拿大央行加不加息不重要,但美國的“縮表”行動是影響加拿大房貸利率的。伯南克在2008年10月把隔夜利率降到0之後,打光了所有貨幣政策的牌,短期利率降至極限,無法再降,於是開始動腦筋降低長期利率。怎麼降低長期利率呢?對,就是量化寬鬆政策。美聯儲購入國債和財政部擔保的公司債券,用商業銀行的儲備金支付。市面上的債券少了,價格上去了,債券收益率就下來了,從而導致銀行長期利率跟著債券收益率下降了。這樣做的結果是:美聯儲因購入大量債券資產,出現了資產負債表肥大的情況,現在,美聯儲要把當年買的這些債券放回市場,即,減肥行動,簡稱“縮表”。我不重複了,大家自己看,把債券放回市場的結果是債券收益率上升,銀行長期存款利率上升,銀行房貸利率成本增加。美國國債收益率提高,會帶動加拿大國債收益率提高。因此,房貸利率,無論加拿大央行加不加息,房貸的固定利率一定會漲,除非美國停止“縮表”行動。估計是不可能的,因為美國人為了既完成“縮表”,又不能推高美元彙率,忙著在全世界各地扇風點火,例如,阿三和中國叫板,金公子和川總互撩,都是在引誘全球避險資金低價購買這批被放回市場的美國債券。 作為普通讀者,如果你能讀到這兒,說明你有很強的好奇心。這很好,那就請幫我個忙,找你的銀行賬戶經理問一個問題:“我的按揭貸款到期續約時,如果利率漲了,月供變不變?”。有人用這層窗戶紙糊弄大家,實在不應該,以後再看到類似央行加息就有多少多少人會還不起房貸的文章,請用鄙視的眼神看一下是誰寫的此類文章,哪個不負責的媒體發表的。 王紅雨 2017年8月12日夜