2010年加拿大央行利率从0.25%连续加到1%之后，生活好像没有变差，房价也涛声依旧； 2014年和2015年央行两次降息，从1%又降到了0.5%，好像生活也没见有啥实质性好转，房价也没有暴涨。2017年7月12号加息来的太突然，媒体还没来得及吓唬大家，加息就完成了。现在网上，社交媒体，又开始讨论“如果2017年10月央行再加一次息，房价就一定会…”。加息对我们的生活有多重要，房贷加息后，我们的生活真的就毁了？ 可以肯定地说“ 央行加息对房价的影响”是一个假命题，因为央行利率对房价没有影响，甚至与已经选择了浮动利率的现有借款人的生活都没有一点儿关系。央行利率，是指央行借给商业银行的隔夜利率，属于短期利率；房贷利率属于长期利率；央行加息直接影响的是现有借款人的浮动利率，而不是月供。只有当浮动利率升高到trigger rate/触发利率时，才会影响月供。 借款人在借款最初期会设定一个月供，是按照贷款批复时的利率，金额，还款期确定下来的。如果借款人选择浮动利率，遇到央行加息；或固定利率到期时续约利率高于以前的利率，月供不变，还款期自动加长，月供中的本金部分减少利息部分增加，只有最初始设定的月供金额低于新利率产生的利息时，银行才要求借款人增加月供。 我们用2年期固定利率举个例子：第一个2年，本金30万，利率2.04%，30年还款期，月供1113元，到期时本金余额是285，176；第一次续约时，继续选择2年期固定利率，利率涨到了2.49%，维持月供不变，还款期拉长为365个月，到期时贷款余额272,288；第二次续约，继续选择2年固定利率，利率涨到了2.79%，保持月供不变，到期时余额260，367，还款期361个月。第三次续约时，只有利率涨到5.129%时，银行才会要求借款人提高月供。 5.129%= 1113 ÷ 260367 X 12。从目前的利率来看，加息加到需要增加月供的程度，还有很远的距离。读到这里，结论已经有了：央行加息，对生活没有有直接影响，只有达到trigger rate 时才会有；央行加息对房价没有影响。下面的内容多为八卦，吐槽，以及背景知识了，有兴趣有时间的朋友可以继续读。 不是一次两次了，华人社区里自诩为专业人士的人写文章“善意”提醒借款人，如果央行加息，家庭债务会巴拉巴拉，房价也会哗啦哗啦。这种别有用心的提醒，不仅没有事实根据，而且违背常理，属于恶意恐吓。希望大家擦亮眼睛：一位带假劳力士表的人，内心不会真实；恐吓来源于懦弱和无知。 央行加息，对房地产的影响，是这些造谣生事的人造成的，而不是央行加息造成的。各国央行的目标通常是控制通胀和促进就业，使用的工具包括货币政策，公开市场操作，以及最后借款人职责。调整利率，属于货币政策，很多人认为央行提高利率是抑制房地产，这种说法应该是没有根据的。德国和西班牙使用同样的货币(欧元)，拥有同一个中央银行(欧洲中央银行)，货币政策也相同，但是德国的房价在整个2008年金融危机期间非常稳定，而西班牙房价激增的幅度远超美国。因此，这个证据至少说明“货币政策很大程度上导致了房地产泡沫”这一说法不太合理。美联储当年连续17次加息时，只有一次在公开声明中说是针对房地产过热，其他16次都是另有原因，加息导致房地产泡沫破裂的说法有一定道理，但应该不是决定性的，美国次贷危机的本质是一场衍生工具泛滥导致授信风险控制迷失+消费者盲目借贷无力偿还的贷款，造成的，货币政策只是导火索之一。 加拿大央行加不加息不重要，但美国的“缩表”行动是影响加拿大房贷利率的。伯南克在2008年10月把隔夜利率降到0之后，打光了所有货币政策的牌，短期利率降至极限，无法再降，于是开始动脑筋降低长期利率。怎么降低长期利率呢？对，就是量化宽松政策。美联储购入国债和财政部担保的公司债券，用商业银行的储备金支付。市面上的债券少了，价格上去了，债券收益率就下来了，从而导致银行长期利率跟着债券收益率下降了。这样做的结果是：美联储因购入大量债券资产，出现了资产负债表肥大的情况，现在，美联储要把当年买的这些债券放回市场，即，减肥行动，简称“缩表”。我不重复了，大家自己看，把债券放回市场的结果是债券收益率上升，银行长期存款利率上升，银行房贷利率成本增加。美国国债收益率提高，会带动加拿大国债收益率提高。因此，房贷利率，无论加拿大央行加不加息，房贷的固定利率一定会涨，除非美国停止“缩表”行动。估计是不可能的，因为美国人为了既完成“缩表”，又不能推高美元汇率，忙着在全世界各地扇风点火，例如，阿三和中国叫板，金公子和川总互撩，都是在引诱全球避险资金低价购买这批被放回市场的美国债券。 作为普通读者，如果你能读到这儿，说明你有很强的好奇心。这很好，那就请帮我个忙，找你的银行账户经理问一个问题：“我的按揭贷款到期续约时，如果利率涨了，月供变不变?”。有人用这层窗户纸糊弄大家，实在不应该，以后再看到类似央行加息就有多少多少人会还不起房贷的文章，请用鄙视的眼神看一下是谁写的此类文章，哪个不负责的媒体发表的。 王红雨 2017年8月12日夜