去美国买房，需要先了解的一些美国税务知识

那么用个人名义买呢，大部分人如果是作为自住的话呢， 多是以个人的名义在美国买房的。

因为总的来说呢，以个人名义买房手续相对简单，费用也比较低，报税呢，也相对简单，所以呢，没有什么特殊情况的话呢，一般人都是以个人名义在美国买房的。

这里指的一般人呢，是指有美国公民或者是说美国税法意义上居民身份的人。用个人名义买房自住呢，除了手续简单费用较低之外呢，最大的优点呢，还是可以有机会得到 你卖房时候的一个利润免税额，叫做Captal Gain Tax.

这Captal Gain Tax Examption， 个人呢，是二十五万，然后夫妻呢，是五十万。就是如果你比如说你买的房子买的时候是一百万，然后涨到一百五十万，然后你卖掉的时候的这个五十万的 卖房利润呢，它一般是有一个Captal Gain Tax，但是呢，如果你是夫妻一起买的呢，那你这五十万的Captal Gain Tax呢，就可以免去。

当然啦，要满足这个免税额是有前提的。前提呢，就是你在卖房前五年中呢，有两年呢，是在这个房产内居住，当做是你自住房。当作你的主要居住地来居住，才可以享受这项免税优惠。如果是个人贷款买房的贷款利息呀等费用呢，也可以拿来抵税，从而降低的收入税。

如果你是以个人名义买的投资房产呢，可以通过下面这些方法抵税：

第一个就是房子的地税啊，就是房产税property tax；保险费； 房子的折旧费，装修的折旧费啊，地板 门窗啊，厨房啊，屋顶啊，等 的这些折旧费；

第三个就是房子的维修费；

第四个就是房东到美国来往的机票啊，差旅费啊

第五个就是房地产公司的管理费啊，这个management呀，房地产房产经纪的中介费啊，寻找租客广告费呀， 还有就是其他一些费用。

当然，你除了以个人名义来买投资房的也还可以用公司的名义来买。那么以公司的名义在美国买房有哪些好处呢，首先就是可以规避风险。达到债务隔离的一个目的。

因为公司呢，只负有限责任。有房产引起的那个债务呢，不会连带到公司的其他股东，也不会连接到其他个人财产。很适合除了房产以外，其余个人资产很多的人。其次呢，可以保护个人隐私啊，不用这样直接发布在 市政网站上，因为房产的那个Owner， 是这个公司名字；第三个呢，好处就是便于多人合伙，以合伙人企业来购买房产。

这个合伙人的这个形式呢，是适合房地产的规模比较大，个人的资金不够啊，就需要其他人来投入更多资金。就合伙投资的时候呢，必须用联合产权来购房 。就用公司名义购房，在股权转让和股份继承的方面，是更方便。

以公司形式持有第四个好处，那就是比较适合专职做房地产投资的人。比较便于规避债务等等。

刚刚说的是以公司名义在美国买房有哪些好处，那么。以公司名义在美国买房有哪些不好的地方有哪些弊处呢，首先。以公司名义在美国买房呢，这手续呢就比较繁琐，相对于以个人名义来买房来说，费用就较为昂贵一些。你需要聘请律师啊，成立有限责任公司啊。然后还要请会计师申请美国报税号啊，做财务报表啊，和年终报税等等这些费用呢，都比一个人的名义持有呢，要高一些。其次呢，以股份有限公司的名义投资可能引起双重角色，这就是一个C Corp一个概念。因为这个C Corp而发，他就公司本身来说呢，是需要报税交费的。

在公司这一层呢，你的收入呢，就公司的这个收入，那就已经交过税了，然而在此基础上，如果你这个公司有盈利。然后你到时候还要利润分红。然后分到股东那边呢，为同样的这个收入呢，还要再交一次个人所得税。所以这就是这个

C Corp有一个双重缴税一个Double Taxation不好的地方。

第三点就是 公司买房呢，基本是属于投资 类型。所以他是不能享受那个个人的二十五万免税额，就我们刚刚提到的个人是二十五万，夫妻是五十万。那个是作为自住房的一个免税额，投资房是不能享受这个免税额的。

第四个弊端的就是在卖房的时候呢，个人和公司所需缴纳的那个收益是税率的相差是比较大的。个人名义买房的话就是最高是百分之二十收益税，那么公司呢，最高可以是百分之三十五。

那么在可以抵的费用方面，当然如果你成立个公司。以公司的名义来持有这个房产的话，你肯定是 比一个人名义持有呢，是有更多可以 减免的。就是一些避税的一些方式，比如说。你在美国可以租用门面开公司啊，这个公司的租金啊，电话日常维持啊，就是场馆里所需要的所有的费用呢，是可以拿来抵税的。第二个就是可以雇员工啊，员工的所有工资啊，福利啊，这些。也是可以抵税的，就算是你请一个清洁工啊，这些 都是可以作为就是给别人发的工资来抵税的，然后。在给员工发奖金啊，礼品啊，也可以抵税。

然后你招待的客户啊，请客吃饭啊，飞机费用啊，汽油费呀，差旅费啊，甚至是就是穿的衣服那些购买费用，比如说，Uniform 这种。都可以作为公司的运营费用。然后呢，还可以公司的名义购买电脑家具电器的呢，这些都是办公用品呢，也是可以抵税的。或者是以公司的名义呢，购买或者租赁豪车呢，这个也是算Expense 来抵税。

问题二：在美国注册公司需要哪些手续。

在美国公司是由各个州所管辖的事情，就是state的概念。所以呢，你要注册公司呢，就是要像州务卿办公室叫啥呢，Secretary of state,

递交申请来注册公司。

现在呢，有很多State 很多州呢，是可以On-Line注册，就是在网上就可以注册。就是可以去那个网站上呢，去找到相应的表格，有的是可以网上自己填。然后呢，交费，然后呢，有的州呢，比较快，比如 新泽西啊，要看你注册什么类型的公司啊，如果是在新泽西注册一个LLC(Limited Liability Company)有限责任公司的话呢，那么他一般就是当天都可以拿到。

你在State交了这个表格之后呢，然后就要去申请一个Federal 的 En number 税号，就开公司的话一般以公司如果要招人，或者是你不是一个人的公司一般都是需要一个独立的一个公司的税号的。然后你这个是去国税局那边申请。然后呢，接下来你就可以拿着你这个在state的这个注册的这个文件和 en这个Number呢，然后就去开一个bank Account就是开银行账户了，专门开个公司的银行账户。

一般的操作的具体步骤是这样的，首先，你需要想一个公司名字吧，你要去看你要看这个State的网站上啊，去查一下，有没有跟你重名的，有的时候呢，重名的的话State是不会给你批准的。所以要确认 不是重名。一般我就会让我的客户准备一到三个名字备选。

当然了，在确定你公司想注册什么名字之前呢，你得啊，首先确定你这个公司需要是开什么类型的公司。

确定开什么类型的公司，这个其实应该是放在第一步哈，因为每个类型的公司，他们的这个税务的处理。方式也是不一样的。那么，有的人就会说既然这些都是可以On line注册的，我还需要会计师干什么？那么会计师发挥的作用，是在第一步是尤为明显，我是建议大家如果想要在美国注册公司呢，你首先要做的就是先去咨询一个税务方面的专家，税务方面的一个专注税务的会计师。

为什么这么说呢，因为美国的公司的类型呢，有好几种，有C corp , LLC, 或者是Partnership就合伙人性质的。这三种不同性质就是这三种是最常见的，然后他们的在税务方面的一些事 不太一样的。至于怎么确定你到底想要注册什么类型的公司呢，我建议是你先跟会计师 沟通一下。然后要根据你对公司以后发展的前景,或者是你公司的具体业务内容 ,然后再根据 不同的税务的一些结果,来确定。

以你公司的那个具体营业内容和对公司以后远景规划。以及你公司的就是成员是一个人还是多个人还是还是怎样，很多很多种因素啦，要跟会计师具体沟通。然后呢，请会计师会帮你选择一个最适合你的公司形式。

刚说了具体的步骤，有现在洲那边，就是填一个注册的申请表，然后，再就是申请一个税号。申请完税号之后呢，有一些州啊，要看你公司的具体业务内容是什么，有些州呢，他还需要有一些特殊的一些permit。有的叫SalesTax Permit. 就是要看，如果你是卖东西的，或者就是看你具体是做什么。如果你是卖东西的，你要申请一些permit。反正有各种Permit，如果你是做餐馆的。然后也是要申请特殊的permit。要到时候你要装修的有些装修也要申请各种permit。

除了permit，还有一些商业许可证啊，比如说就是BusinessLicense Permit。这个Again 也是根据你 公司具体内容具体业务内容呢 来决定。这个呢，也是要咨询一下会计师。看您在注册公司之后根据公司的具体业务内容需要申请其他的一些business License，一些商业许可证。

那么美国公司的类型的，有无限责任公司啊，无限责任公司呢，类型里面有就一人独资的Sole propertyship。两人或者多人经营的呢，这个叫做partnership就是两个人以上的呢，就是叫做partnership。

有限责任公司呢，主要包括是LLC啊，对于小型的一些smallbusiness小企业来说呢，这个是比较适合的一种形式，对于 就是想在美国投资房产的,LLC呢，也是一个比较适合的一个公司的种类。那么刚刚还有个C Corp股份有限公司，我提到了这个C Corp呢，他 刚刚有个弊端就是Double Taxation , 就是会双重征税。

双重征税是有个公司税， 还有个分红税。如果这个公司的收入呢，会有净利润很高的，那么就是选择C Corp比较好，因为C Corp的那个盈利挣的钱呢，可以放在公司里按照公司缴税税率比较低。而和个人所得税一起交的话呢，有可能他这个税比较高了，比如说LLC 就是我们叫做floatility，Float 个人那边去交税的。而且 C Corp相对LLC来说呢，有很多就是LLC没有的一些税收减免。

在川普全部税改之后呢，C corp 税率 被降为,从百分之三十五降到了百分之二十一。当然了LLC 这种float-anity, 这个川普税改也提出了一个百分之二十的一个Deduction  的一个优惠。其实到最终呢，LLC 和C Corp 的税率的，到最后差不多的。当然啦，这个百分之二十的float-anity Deduction 它也是有各种要求的。这个以后如果大家感兴趣的话，我们可以做一个专题的讲座。

这就要看这个购买人，她的这个税务身份，如果是外国人的话呢，区别不大啊，因为外国人报税是独立报的。那如果是美国税法意义税务上的居民呢，就是有一个那个一百八十三天的一个test吗，如果通过那个test你就可以像美国人一样来纳税。但是它的弊端就是美国人美国税务意义居民的话，你是全球征税的。那如果是美国税务以上居民的话呢，那肯定就是以夫妻的名义购买的税务呢，利益比较最大化一些。

为什么这么说呢，就举一个我刚刚提到过一个税务优惠，就是那个二十五万和五十万的一个问题，如果是个人的话。你只有二十五万的免税额，但是如果是夫妻的话，那俩夫妻加在一起就有五十万了，当然这个是针对那个自住房来说的，所以，你必须要在五年之内自住到两年你才可以有这个免税额。

还有一个遗产税的一个问题啊，外国人的话，这个遗产税的免税额，只有六万块钱。如果是美国税务居民或者是美国人的身份的话呢，个人一个人呢，现在川普税改之后呢，是可以免税（以前是五百五十）至一千一百万一个人。那么夫妻加在一块儿呢，就是有两千两百万的可以免税。

所以呢一般呢，如果是结婚的两个人在美国要报税的话，一般夫妻合报呢，优惠比较多一些。比你分开报要优惠多。当然呢，外国人的话，就是不存在这个问题，是要分开报的。

问题四：在美国买度假屋最基本的税务有哪些

你在美国买个度假屋，是一个房产，一旦你拥有这个房产之后呢，你就得缴房产税，一般这个房产税大概是这个房价的买价的百分之一到百分之三不等。

其次呢，如果你这个度假屋。你有出租拿来出租，然后你那个租金呢，还得交一个收入税IncomeTax。

这个个人收入税呢，就是个人所得税，它是有两层，一个是联邦的啊，然后还有一个州的，不同的州的那个州税呢也不一样，就是如果是外国人非居民的外籍人士的在美国拥有这个出租房，如果你把这个度假屋出租。然后有租金收入的时候呢，每年都要申报两份税表，一份儿呢，就是给联邦政府的这个个人所得税。然后呢，还有这个还要申报这个州的个人所得税，比如说你们在佛州买的度假屋，那么除了联邦税以外的还要交佛州的税，不过佛州是没有个人所得税的。

问题六： 卖房时有哪些税务？

卖房的时候就是，即使是外国人在卖美国房产的时候呢，你跟美国人一样同样也是要需要缴纳那个资本利得税就是Capital Gain Tax。与本地人不同的就是外国人出售房产时呢，还需要预扣就是需要预扣资本所得税。具体的操作办法就是。外国人在出售房产的时候 ，必须让卖主所得的总额呢，先预留百分之十。然后呢，在成交后的二天内的与扣款一定上交国税局。

注意了它这个是预扣的，卖主所得的总额的百分之十，而不是你利润的百分之十。所以呢，如果你这个房子。有一百万的话，那么你要先被预扣百分之十。就是十万的那个。十万块钱的预扣税等你报完税之后呢，才会多退少补还给你。

那么问题来了，有的朋友说我不想被他先扣留这么多钱，对吧，然后还要等。如果你是在一月份二月份卖的房子，你还要等一年。然后这个十万块钱在那儿压一年啊，解决办法就是你可以在你过户之前呢，就Closing之前的填一些表格，然后申请上交给国税局。然后申请就是免掉这个百分之十的预扣额。其中有一个理由，就是说你在美国报过税，所以呢，那就是你如果投资一个度假屋，然后有出租，然后你有租金收入，但是你在前几年都有报过税。那么你就可以申请不预扣那个百分之十。

除了Capital Gain Tax，就资本利得税呢，还有那个百分之十的那个预扣税啊，然后还有什么税呢，就是有一个啊，Transfer Tax就是房产交易税过户税。这个是Selller 就是卖家，要付的一个税，那么每个州的这个税率也不一样。所以呢，要看你在哪个州卖房子。然后去每个州去查一下。

这要看你报什么税了。个人税表呢，还要看你是美国人还是外国人。美国人的是一般是4月15号，第二年的4月15号之前要报税。也可以申请一个六个月的延期那么一般就是延到10月15号。

外国人的个税的报税截止日期一般是6月15号。

除了个人税还有公司税，公司如果是partnership合伙公司性质的公司，他的那个税表呢，是3月15号。到期也可以延六个月到9月15号。

C corp  ，这是有限公司呢，它是 看你的那个财务年度截止日期是几月几号。如果是12月31号Tax Year，那在第二年的4月15号之前报税截止，除非你申请六个月的延期。到10月15号。

另外呢，美国税务意义上的居民，或者是美国人呢，他们还有一个，如果有海外账户的话呢，还有一个这个Foreign Bank Account, 就是海外金融账户申报, 截止期是也是4月15号。跟个税一起报，然后截止日期也是一样的，也可以 延期六个月到10月15号跟个税，跟延期的个税起吧。

问题八：新房的价格是否已经含税？有何退税政策避税？

如果是买了自住的联邦是有一个First Home Buyer 有一个 Tax Credit。但是。群里的朋友都是买来投资的，而且是外国人，应该是没有什么退税有没有什么退税优惠的。

所以，如果是加拿大身份的朋友去美国投资，那个度假屋。然后拿来出租这种事是作为投资房产不是自住的房产。那么。如果到时候卖掉的时候呢，有那个资本利得税，如果。增值比较多啊，想要合理避税的话呢，可以考虑一下1031的一个置换条款。

1031简单的来说就是如果说你卖掉了一栋投资房，你在四十五天之内找到另一栋投资房，并且在一百八十天之内过户呢，那么第一栋房子，这个增值税呢，就可以递延还是可以Defer的啊，直到第二栋房子卖掉。他其实可以，你如果一直这样置换下去，你的这个增值税就可以一直递延下去。

当然1031置换的具体操作起来呢，他是就是这个时间方面。是要求的很严的，然后你过了时间，如果没有在规定时间内 做到他所要求的，你是就不能享受这个延税的这个优惠的。

这个1031可以大家可以在到时候要卖房的时候呢，如果有考虑到这个房子增值太多，要交的资本利得税太高，可以到时候就是卖房的时候可以咨询一下你的房产经纪，或者是会计师。一般都有，在美国还有专门的这种机构，就是专门帮人家做这个1031置换。