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15万美金拥有美国民宿别墅可行性分析

老蔡2018-11-3

房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。

在2018年，奥兰多的人口增长预计是3.2%，

对比下多伦多2011-2016 地产黄金增长期间，人口也只是增长了4.46%，这可是六年的总合。

请看下图，Orlando的人口增长率逐年增长，今年将为近几年最高，也将是佛罗里达的第二高人口增长率。

而事实上，Orlando 的地产价格，也正在以每年9%的温和速度上涨，这种随着人口增长而因为刚需温和上涨的地产走势，安全性和将来的趋势性都很高！

反观中国，现在人民币和对美金的贬值倾向，造就大家手中或多或少地换了些美金在手中，加上中国大陆p2p 网络民间借贷的崩塌，以及中国股市大幅波动特性，将来地产税的出台，让中国大陆的出海投资意愿进一步增强。

而美国这边，似乎正在吸引全世界的资金进入美国，不断新高的股市就是个证明。现在世界范围普通投资者手中的大量美金在寻找出路，或者正在转成美金找寻美金投资项目。

对于 Orlando地产项目，一直是个世界范围内的热点。提醒大家最近有两个变化得引起大家注意：

一个是 vacation home这个特别的zoning项目，一般开发商拿不到批文，所以具有了稀缺性；

二是2015年开始的放开对外国投资人的贷款，给Orlando的地产上涨加了几倍的助推力！也可以参考楼上的房价上涨图，2015年后明显开始加速！

因为外国人可以贷款70%，一栋5-12 Bedroom 的Vacation Home，Down Pay可低至10万多美金，就可拥有Hotel性质的自带泳池的短租别墅。又因为有迪士尼概念，免费高尔夫概念，度假村概念保证了入住率，很多可达80%以上，除去管理公司的费用，最后还能有达4～14% 的正现金流（后文会提及怎么提高现金流），如果加上近年Orlando 9%的地产价格涨幅，年化收益可接近20%。

这个投资有两个特性：一是低风险，因为是拥有着5-12个房间的名建商新建别墅，；二是我们团队已经安排好烦复的贷款维护订房等等工作，投资者零操心。

这些是典型的Vacation Home 的Site 景色。每家后院都带有有网罩的游泳池。

Orlando 的Vacation Home 度假别墅，有些区别于国内的民宿

Orlando 的Vacation Home 度假别墅，整体是个有集中管理的度假村，有的Site 有高尔夫球场，有的Site 有人工冲浪区。

而这种人工漂流河流，是比较标准的度假村配备。

整个Site 的夜景。

很多国内朋友喜欢在过年假期与兄弟姐妹家庭，或朋友家庭集体出游，或者私人企业给员工一个国外度假的免费落脚地，或者因为居住于多伦多等寒冷之地，喜欢冬天南下避寒。。。这种度假别墅是相当合适的落脚地，相比Hotel，人均价格便宜，相比空间，度假别墅独有客厅厨房电视厅，相比娱乐，每个别墅自备后院泳池，整个acation Home 的Site 也配备各种大型娱乐设施，比如儿童玩水池，漂流河，高尔夫，冲浪等等。

如果你自己拥有Orlando 的度假别墅Vacation Home，出行前和管理公司提早打好招呼就行，零费用居住!

现在看来，Orlando 的人口增长保证了长远的地产价格上涨，近年开始的对外国人放开贷款，又是短期刺激Orlando 的地产需求，而民宿别墅的政府限制开发，又可谓是缩小了供给！

推荐Orlando 不仅仅是因为它建有七个迪斯尼主题公园，或者被称为全球高尔夫圣地，或者因为是世界商业会展中心，又或者是有个美国技术领先的医疗城，吸引医疗旅游，又或者因为没有州个人所得税，消费税仅6.5%；当然，还是寒冷国度比如加拿大的冬季候鸟人群避寒圣地。。。。。。

不远的海滨也吸引着世界的大批游人，离Orlando 不远的邮轮码头，是众多邮轮航线的出发地。我第一次到Orlando 就是因为这个关系而顺道游的。

我们对Orlando的下一个三年房价增长预测非常看好，2018福布斯分析美国住宅指标和更广泛的增长趋势评出20个最适合投资买房城市排名第一名，也是Orlando!

在奥兰多附近的邮轮码头出发的邮轮夜景照：

请加微信索取不公开资料：奥兰多 Vacation Home 的入住率实例分析；所有管理费用分析；怎样选择度假别墅：离迪斯尼远近，建筑商选择，连排或者独立？无需到美，申请贷款的无忧过程；税务考虑，Q&A；价格表和将建LOT 位置图。。。