时光荏苒，草木枯荣，在辞旧迎新之际，红雨给您送上新年祝福并与您分享一下我对过去一年贷款政策调整对房地产市场影响的感悟。 在过去的2017年，安省房地产市场发生了三个变化： 一、安省4月20日开始在金马蹄地区执行非居民炒房税NRST。 二、加拿大央行7月12日和9月6号两次加息，总计加息0.5% 三、10月17日银行监管当局（代表联邦政府）修改B20文件，宣布2018年1月1日起房贷政策改为新的压力测试，合同利率+2%或央行公布的V80691335利率中的高值。 经过安省政府强行干预，央行加息，联邦银行监管当局的房贷政策收紧，加拿大的房地产终于结束了连续7年的上涨，房地产市场恢复平静。房子，是用来住的，也是用来租的，但不是用来炒的。我预测未来1、2年内，加拿大房地产市场会出现一个痛苦的转型期：一批财务实力弱的房主出售自住房或投资房，财务强健的家庭买入这些房产。同时，为了让财务实力弱的人不能轻易拿到贷款，银行监管当局以及贷款金融机构不会放松房贷政策，直到边缘买房者、投机者完全退出房地产市场。 加拿大央行在7月和9月加息，是所有商业银行今年6月份之前都没有预料到的，加息是为了跟上美国加息和缩表步伐，防止加元贬值引发的资本外逃，并不是因为加拿大的就业和通胀有了本质变化。随着美国进一步缩表和加息，加拿大央行还会继续跟进，给我们普通人带来的结果就是：即使不再借入新的贷款，由于利率上涨，要偿还的债务负担也会变得更重。便宜的债务，借得越多越好，现在债务涨价了，也就到了该加速偿还的时候了。浮动利率涨了0.5%，固定利率涨得更多。建议所有借款人，加速偿还自住房债务，可以使用lump sum /大金额还款，或增加月供，原来每月还款改为加速每两周还款/accelerated bi-weekly，从而减少加息导致的利息支出增加。 加息+提高贷款标准=信贷收缩。信贷收缩对经济是阻力作用，会使整个国家进入债务周期中的还债时段。加息的岁月里，每个人都会去忙着还债，我们的消费和支出就会减少，你的支出是另一个人的收入，因此，经济中的交易总量，以及所有人的收入都会减少。这就是经济进入负债周期中还债时段所出现的基本特征。这一自我驱动的模式，会导致整个社会中流通的货币减少，消费低于产出，经济发展降温，并反过来加强大家捂住钱袋子的意识，最重要的是资产出现贬值。基于以上情况，友情提醒：不要主动对房屋做资本性投入，例如，大规模装修，翻建等。有钱就提前和加速偿还自住房房贷。 对于房地产市场未来的情况，我依然保持乐观。省、联邦、央行在一年内采取的房地产降温政策，有利于房地产市场的长期健康发展。房地产炒家会发现，这并不是一个可以快进快出捞大钱的行当，于是远离这个市场。只有财务状况稳健，对房地产长期看好的买家才会长期持有房地产。过去近8年的量化宽松政策使大量货币流入房地产和股市，推高了房价和股价。美国和加拿大完全不同，资本的逐利性表明，美国的股市更容易使家庭资产保值增值，因为美国的企业保持了创新活力和高效率；而加拿大经济发展缺乏活力和创新，老百姓选择把钱放到最古老、最原始、最保守的资产——房地产，因此房地产价格连续上涨，吸引了投机者和财务能力弱的家庭购买房产。加拿大是个移民国家，房地产的内在价值就是住的价值，新移民要有地方住，要么买或租新建的增量房产，要么买或租存量的二手房。人类越是文明，对居住的要求越高，而不是越低。以GTA为例，每年交易的房产有70%是存量的二手房交易；人口普查结果显示，安省拥有自有住房的家庭占总人口的比例为69%。因此，从长期看，现有房主对二手房有定价权，买方市场是暂时的，卖方市场是长久的。房主，应该气定神闲，因为买的早，过去8年借贷成本低，房主们已经快速累积了房屋净值，时间站在房主这一边。不要着急卖房，尤其是自住房，记住，自住房不是拿来玩的，不要玩高抛低吸的游戏，要相信房产的内在价值，长期持有，做房产的所有者，做时间的朋友，更要做能够驾驭房贷的主人。 罗伯特清崎的《穷爸爸富爸爸》丛书启发了很多人的财商。他说，房子不是资产，是负债。这里的“房子”特指“自住房”。他认为，所有需要自己扛的债务，例如，自住房按揭贷款，汽车贷款，学生贷款，信用卡和信用额度欠款，都需要用税后收入去偿还，皆属于“坏债务”。由其他人帮你偿还的债务才是“好债务”，例如，投资房的房贷。银行也是这样看待债务的：你的借款能力取决于收入，具体能借多少钱取决于收入能负担多少“坏债务”，因为“好债务”可以用其自身创造的收入进行抵减。我经常被问到，为什么有些人收入不是很高却可以投资7、8套房地产？秘密就是：当借款人持有“好债务”时，可以持有更多。例如，当你的自住房贷款付清了之后（“坏债务”没有了），已经有了一套投资房，来申请第二套投资房贷款时，第一套投资房的租金收入就可以抵减其对应的债务，同理，申请第三套投资房贷款时，第一和第二套投资房的债务可以被其对应的租金收入抵减。一位10万年收入的投资者，如果首付款足够，付清了自住房之后，理论上讲，可以申请到N笔40万的贷款。地产投资，是一个债务游戏，分清“好债务”和“坏债务”是财商水平的重要标志。北美居民，无论先后，都是怀揣财富和自由梦想踏上这片土地的。善用金融杠杆，灵活驾驭负债，才能开启财商之门，拥有财富自由的人生。 美国的次贷危机，说简单了就是美国金融机构用“次贷”这个创造性的工具，把房贷发放给了边际买家/穷人，再挖空心思去分散风险，但穷人在利率提高情况下的房贷违约风险只可以分散，不能消除，累积的风险最终戳破了地产泡沫。加拿大银行监管当局未雨绸缪，提高贷款标准，快刀斩掉了边缘买家的买房可能性，打碎了地产投机者的发财梦，坚壁清野，还房主和真正有财务实力的地产投资者一个朗朗晴空。 纸短情长。还有很多话要和您说，先写到这里。微信联系已经成为时尚，我的微信号是14168805089，对，就是我的手机号前面加1。可以加我微信，有事随时联系。 红雨及家人，携助手，百拜 2017年11月