時光荏苒，草木枯榮，在辭舊迎新之際，紅雨給您送上新年祝福並與您分享一下我對過去一年貸款政策調整對房地產市場影響的感悟。 在過去的2017年，安省房地產市場發生了三個變化： 一、安省4月20日開始在金馬蹄地區執行非居民炒房稅NRST。 二、加拿大央行7月12日和9月6號兩次加息，總計加息0.5% 三、10月17日銀行監管當局（代表聯邦政府）修改B20文件，宣布2018年1月1日起房貸政策改為新的壓力測試，合同利率+2%或央行公布的V80691335利率中的高值。 經過安省政府強行幹預，央行加息，聯邦銀行監管當局的房貸政策收緊，加拿大的房地產終於結束了連續7年的上漲，房地產市場恢複平靜。房子，是用來住的，也是用來租的，但不是用來炒的。我預測未來1、2年內，加拿大房地產市場會出現一個痛苦的轉型期：一批財務實力弱的房主出售自住房或投資房，財務強健的家庭買入這些房產。同時，為了讓財務實力弱的人不能輕易拿到貸款，銀行監管當局以及貸款金融機構不會放鬆房貸政策，直到邊緣買房者、投機者完全退出房地產市場。 加拿大央行在7月和9月加息，是所有商業銀行今年6月份之前都沒有預料到的，加息是為了跟上美國加息和縮表步伐，防止加元貶值引發的資本外逃，並不是因為加拿大的就業和通脹有了本質變化。隨著美國進一步縮表和加息，加拿大央行還會繼續跟進，給我們普通人帶來的結果就是：即使不再借入新的貸款，由於利率上漲，要償還的債務負擔也會變得更重。便宜的債務，借得越多越好，現在債務漲價了，也就到了該加速償還的時候了。浮動利率漲了0.5%，固定利率漲得更多。建議所有借款人，加速償還自住房債務，可以使用lump sum /大金額還款，或增加月供，原來每月還款改為加速每兩周還款/accelerated bi-weekly，從而減少加息導致的利息支出增加。 加息+提高貸款標準=信貸收縮。信貸收縮對經濟是阻力作用，會使整個國家進入債務周期中的還債時段。加息的歲月裏，每個人都會去忙著還債，我們的消費和支出就會減少，你的支出是另一個人的收入，因此，經濟中的交易總量，以及所有人的收入都會減少。這就是經濟進入負債周期中還債時段所出現的基本特征。這一自我驅動的模式，會導致整個社會中流通的貨幣減少，消費低於產出，經濟發展降溫，並反過來加強大家捂住錢袋子的意識，最重要的是資產出現貶值。基於以上情況，友情提醒：不要主動對房屋做資本性投入，例如，大規模裝修，翻建等。有錢就提前和加速償還自住房房貸。 對於房地產市場未來的情況，我依然保持樂觀。省、聯邦、央行在一年內采取的房地產降溫政策，有利於房地產市場的長期健康發展。房地產炒家會發現，這並不是一個可以快進快出撈大錢的行當，於是遠離這個市場。隻有財務狀況穩健，對房地產長期看好的買家才會長期持有房地產。過去近8年的量化寬鬆政策使大量貨幣流入房地產和股市，推高了房價和股價。美國和加拿大完全不同，資本的逐利性表明，美國的股市更容易使家庭資產保值增值，因為美國的企業保持了創新活力和高效率；而加拿大經濟發展缺乏活力和創新，老百姓選擇把錢放到最古老、最原始、最保守的資產——房地產，因此房地產價格連續上漲，吸引了投機者和財務能力弱的家庭購買房產。加拿大是個移民國家，房地產的內在價值就是住的價值，新移民要有地方住，要麼買或租新建的增量房產，要麼買或租存量的二手房。人類越是文明，對居住的要求越高，而不是越低。以GTA為例，每年交易的房產有70%是存量的二手房交易；人口普查結果顯示，安省擁有自有住房的家庭占總人口的比例為69%。因此，從長期看，現有房主對二手房有定價權，買方市場是暫時的，賣方市場是長久的。房主，應該氣定神閑，因為買的早，過去8年借貸成本低，房主們已經快速累積了房屋淨值，時間站在房主這一邊。不要著急賣房，尤其是自住房，記住，自住房不是拿來玩的，不要玩高拋低吸的遊戲，要相信房產的內在價值，長期持有，做房產的所有者，做時間的朋友，更要做能夠駕馭房貸的主人。 羅伯特清崎的《窮爸爸富爸爸》叢書啟發了很多人的財商。他說，房子不是資產，是負債。這裏的“房子”特指“自住房”。他認為，所有需要自己扛的債務，例如，自住房按揭貸款，汽車貸款，學生貸款，信用卡和信用額度欠款，都需要用稅後收入去償還，皆屬於“壞債務”。由其他人幫你償還的債務才是“好債務”，例如，投資房的房貸。銀行也是這樣看待債務的：你的借款能力取決於收入，具體能借多少錢取決於收入能負擔多少“壞債務”，因為“好債務”可以用其自身創造的收入進行抵減。我經常被問到，為什麼有些人收入不是很高卻可以投資7、8套房地產？秘密就是：當借款人持有“好債務”時，可以持有更多。例如，當你的自住房貸款付清了之後（“壞債務”沒有了），已經有了一套投資房，來申請第二套投資房貸款時，第一套投資房的租金收入就可以抵減其對應的債務，同理，申請第三套投資房貸款時，第一和第二套投資房的債務可以被其對應的租金收入抵減。一位10萬年收入的投資者，如果首付款足夠，付清了自住房之後，理論上講，可以申請到N筆40萬的貸款。地產投資，是一個債務遊戲，分清“好債務”和“壞債務”是財商水平的重要標誌。北美居民，無論先後，都是懷揣財富和自由夢想踏上這片土地的。善用金融杠杆，靈活駕馭負債，才能開啟財商之門，擁有財富自由的人生。 美國的次貸危機，說簡單了就是美國金融機構用“次貸”這個創造性的工具，把房貸發放給了邊際買家/窮人，再挖空心思去分散風險，但窮人在利率提高情況下的房貸違約風險隻可以分散，不能消除，累積的風險最終戳破了地產泡沫。加拿大銀行監管當局未雨綢繆，提高貸款標準，快刀斬掉了邊緣買家的買房可能性，打碎了地產投機者的發財夢，堅壁清野，還房主和真正有財務實力的地產投資者一個朗朗晴空。 紙短情長。還有很多話要和您說，先寫到這裏。微信聯係已經成為時尚，我的微信號是14168805089，對，就是我的手機號前面加1。可以加我微信，有事隨時聯係。 紅雨及家人，攜助手，百拜 2017年11月