曾经被视为坚挺不倒的多伦多公寓市场，如今正面临急剧下滑。7月份，多伦多CMA新公寓开工量继续下降，加拿大皇家银行（RBC）的经济学家警告，疲软的预售数据可能进一步压低房价。数据显示，7月份连续12个月的开工量累计降至10,583套，同比下降60%，比2023年年中峰值下滑68%。RBC指出，公寓预售量通常领先开工量约18个月，而7月份的预售量仅为12个月累计2,160套，意味着未来18个月新公寓开工量可能再下降80%。若这一趋势持续，到2026年12月，新公寓开工量可能较峰值缩水逾93%。
尽管新开工数量下降，大多伦多地区仍有大量公寓在建。7月份，经季节性调整后的在建公寓年率（SAAR）达9.3万套，仅比历史最高水平低11%，说明短期内竣工量仍将保持相对充足。然而，这一数量高企也掩盖了市场结构性问题。RBC助理首席经济学家罗伯特·霍格表示，建筑成本——尤其是开发费用——才是真正的瓶颈，而一旦移民“暂停”措施解除，经济放缓将进一步压缩购房者的承受能力。政策制定者通常将问题归咎于繁文缛节和许可证审批慢，但数据表明安大略省的许可证发放量长期高于开工量。7月份SAAR许可证数量达到8.7万套，远高于全省6.3万套的开工量。事实上，自2018年以来，许可证发放量几乎持续超过开工量，唯一例外是2022年底至2023年初的约6个月短暂时期。这表明，审批并非真正制约新房建设的原因。
与此同时，多伦多新公寓市场的需求结构也存在悖论。加拿大帝国商业银行（CIBC）此前报告称，约70%的在建项目卖给投资者，其中81%的交付项目现金流为负。RBC高管也承认，投资者正取代首次购房者，终端用户被挤出市场。现有二手公寓的平均价格比新建公寓低约30%，仍然销售不佳，这意味着普通购房者无法承担新房高价。
部门管理者们往往认为，通过增加供应可以改善可负担性，但这种逻辑存在漏洞。投资者主导的需求不会转化为终端用户可负担能力，建设本身也受土地、劳动力和材料供给限制的影响。过度建设可能推高成本、推升房价，其效果类似货币刺激。RBC指出，短期内增加建筑产量未必能缓解住房压力，反而可能加剧市场波动和经济脆弱性。
综合来看，多伦多公寓市场正经历从繁荣到停滞的剧烈调整。开工量暴跌、投资者主导、现金流负向以及高建筑成本的叠加，意味着市场短期内难以恢复平衡。政策制定者和购房者都需正视这一现实：单靠增加建设或审批便利，并不能解决市场结构性问题，反而可能带来新的压力。
文章来源：https://betterdwelling.com/torontos-condo-market-is-spiraling-towards-a-hard-landing/
