对于大多数加拿大人来说，自住房免税（Principal Residence Exemption，简称PRE）是目前最大的税收优惠之一。这项优惠正受到越来越严格的监管。
根据现行税法，自2016年起，即便房屋完全符合PRE条件，出售时仍需在纳税申报表中披露相关交易。符合条件的主要居所必须同时满足四个标准：其一，房产必须为住宅单元；其二，纳税人必须拥有该房产产权；其三，纳税人、配偶或子女需“通常居住”该房产；其四，房产在相关纳税年度必须被明确指定为主要居所。即使是季节性度假住所，例如小木屋、湖边别墅或滑雪屋，只要不是以盈利为主要目的，也可视作主要居所。出租物业通常不被视为主要居所，出售时需缴纳资本利得税。若纳税人购房或建房的主要目的是为了转售获利，则不能享受PRE。
为打击住宅炒卖，加拿大政府自2023年1月1日起实施了新的房产倒卖规定。若房屋持有时间不足12个月，其出售收益不再适用50%资本利得计税，而将作为100%应税商业收入征税。此外，纳税人若出售拥有时间少于365天的住宅物业，必须在报税时如实申报。虽然新规仅适用于2023年及以后，但若加拿大税务局（CRA）认定纳税人存在投机倒卖行为，仍有权对更早年份的交易进行重新评估。
近期一宗发生在多伦多的案例为房主敲响了警钟。2025年6月，税务法庭裁定一名多伦多投资者因未在2016年报税时申报房产出售收益，被CRA重新评估并处以21,000加元重大过失罚款。该投资者在2010年至2017年间多次买卖房产，2016年出售主要居所和另一处物业时均未如实申报。他辩称因会计师不知需申报而忽略了该项交易，但法官指出其拥有硕士学位，并在房地产领域经验丰富，甚至于2022年成为注册房地产经纪人，因此驳回其辩解。裁决认定其行为构成“明知故犯或重大过失”，罚款合理合法。
这一案例充分说明主要居所免税并不是“免报税”。房主在出售房产时必须在报税表中如实申报，并保存相关证明文件。如果房产并非真正用于自住，或试图将投资性物业冒充为主要居所，不仅免税优惠会被拒绝，还可能面临全额征税与高额罚款。随着CRA近年加大审查力度，任何侥幸心理都可能带来严重财务后果。
更值得注意的是，CRA 对于正常报税的重新评估通常只限于3年，但如果涉及虚假陈述、重大过失或欺诈，追溯期就不再受限，可以跨越多年重新开案。换句话说，即使交易发生在近十年前，CRA依然可能追查并开出罚单。
文章来源：https://financialpost.com/personal-finance/taxes/cra-penalizes-taxpayer-failure-report-sale-principal-residence?itm_source=top-trending
