买楼花的笑了，炒楼花的哭了
Alex Qiu2023-7-7
去年本公众号在《加拿大国税局公布稽查BC省涉房逃税五大重点》一文中已经提示过炒楼花的风险。
加拿大税务局CRA已于上月向联邦法院提出两项申请，法庭文件显示，税务局要求与Marine Gateway开发案和福溪南岸Manitoba街1700号路段Residence at West开发案相关的五间公司，上交楼花完工交屋前转让合约的楼花买家身分及相关文件。因无法在公开渠道获得这些转让合约买家的身份，因此CRA希望透过法院取得相关资讯。
加拿大税务局（CRA）发言人David Morgan解释了法庭申请的理由，“一般来说，在短时间内购买和转售房屋的人可能会进行财产转让。CRA需要获取第三方数据，以查证转让人是否正确报告财产转让的所有收入。倒卖房产的利润一般被视为营业收入，需要完全纳税。每个案件的情况都有所不同，因此，财政部门需要对此进行查证。”
简单一句话，买楼花升值不少，在加拿大国税局公布稽查BC省涉房逃税五大重点一文中已经讲过，根据大多地区的经验，CRA觉得这里面肯定有机会查出点什么来。
MarineGateway 开发商PCI Developments Corp.总裁Andrew Grant表示，他不理解为什么政府将目光对准了Marine Gateway开发项目。“Marine Gateway项目规模很大。也许正是因为这是个项目规模大并且质量高，所以政府才把它当做典型。”
Grant称开发商“没有任何隐瞒”，但为了不影响买家的隐私，只有在法院颁布强制令后才会提供相关信息。开发商将会先了解税务局需要什么信息，再由公司律师进行处理。
这段话有好几层意思，大家读懂了吗？懂没懂都欢迎在文末留言喔
通常买楼花有三种目的：自住，出租，转让。这三种情况涉及到GST缴付的不同。
自住和出租的情况是可以申请GST rebate的，但如果是按自住/出租买了楼花，成交后立即转手卖掉，那就会碰到麻烦了。
例一，小王2014年1月买了一个30万的楼花，交了6万的定金。2016年2月交屋，交屋时小王填报这个房子是自住房，因此成交价为：
2016年3月，小王找了地产经纪人挂牌，4月房子就卖了，价钱涨到了42.4万。温馨提醒，2016年开始报税时要申报自住房交易信息，参见《自住房升值在什么情况下可以免税？》
CRA找到小王，
第一，小王的房子没有住过，不符合“自住房”的概念，因此小王需要把GST Rebate全额退回
第二，小王的房子没有住过，CRA认为小王的炒房是一种商业行为，因此需要按照营业收入纳税。营业收入的计算如下。
假定小王没有其他收入，那么小王需要交多少钱的税呢？
当然，小王要补交的钱可不止这么多，CRA找到小王，会要求他补交税款，另加罚款和利息。
上面的例一，为了简单起见，没有讲小王的具体情况也许是可以抗辩的，另外也没有考虑PTT房屋转让税的问题。
例二，实属幸运的邢先生
举一个关于买了楼花又卖了但是也没上税的案例，参见《常见税务麻烦(1)：频繁买卖房引发的税务问题》中邢先生的案例。
例三，国家邮报点名报道的查税案例
和邢先生的情况完全不同，这里是一个国家邮报点名报道的查税案例，参见《常见税务麻烦(4)：炒房客谎报自住房逃税被查》
在Completion date之前，在发展商处转让 assignment 。也就是说，不交屋，直接转卖合同。
例四，小王2014年1月买了一个30万的楼花，交了6万的定金。2015年6月小王一看，涨了不少，就把合同加了6万转卖给了小张，小张应该交多少钱呢？
是这个数吗？
注意哦，小张要付GST的！
卖楼花是商业行为，接手的新买家要在转让价的基础上付GST。
为什么？这个涉及到“builder”的概念。从GST/HST的角度来说，“Builder”这个概念并不一定就是建商，目的是为了炒楼花的买家同样也可以被视同为”builder”. 只要是builder，就需要收GST。
房地产涉及税务问题相关阅读
案例解读
本文仅供读者参考，非法律建议,一切以法律依据为准。不构成任何投资意见或建议
