[资讯]别期望房价暴跌了！加拿大银行正在给楼市兜底 04-11-2023 - 房东网

加拿大央行从去年开始连连加息，房奴们纷纷表示不堪重负。加拿大不像美国那样通常是以30年的固定利率发放房贷，固定利率房贷通常最多每5年就要续贷一次，并且部分房贷是浮动利率，因此房主们经常被迫承受高得多的借贷成本，很多人因为利息太高不得不卖掉房子甚至违约。

为了避免这种情况，据BNN Bloomber的报道，最近银行等借贷机构开始允许借款人将未付的利息加到贷款本金上，或者允许每个月不用还本金、只还利息。

虽然一些银行对此还是有限制，但在违约恐慌笼罩下的特殊时期，银行等贷款机构还是做出了一致努力，帮助借款人减缓借贷压力。

总部位于多伦多的私人房贷机构New Haven Mortgage Corp.的首席财务官Arjun Saraf说：“贷方现在变得更加灵活，并意识到他们必须尽其所能让高收入的借款人不至于被迫抛售房产。”

到目前为止，这个举措还是有用的。虽然加拿大房价下跌近16%，借贷成本几乎翻了一番，但根据加拿大银行家协会的数据，截至1月底，拖欠的房贷，或那些拖欠三个月或更长时间的贷款，仍仅占未偿还贷款总额的0.16%。

楼市不会迎来大批违约潮，房价依然坚挺

灵活还款有效避免了因断供而抛售的现象，从而正在帮助加拿大房价找到底线。2月份新房源短缺，使全国房市在2月成为自去年4月以来最紧张的市场，加拿大最大城市多伦多和温哥华的最新数据显示，随着供应短缺变得更加明显，价格开始反弹。

不过，温哥华地产经纪Steve Saretsky表示，银行该举措并不是真的为借款人着想，只是延长了偿还房贷的期限，还是都算在了未还的房贷里面。他说，“我认为这实际上压低了房地产市场的不良库存”。

由于银行表示有意在借款人的房贷到期续贷时为他们提供便利，这将进一步减少因断供而被迫出售的房屋数量，市场上可售房屋库存可能会变得更少。

而且，政府可能很快就会介入以确保银行这样做。上个月，加拿大监管机构发布了银行应如何应对借贷成本快速上升的指导方针草案，该提案明确期望贷方帮助借贷人避免拖欠贷款。

在某种程度上，这种灵活性正在帮助借贷双方避免在此过程中出现更大的问题。借款人不想失去他们的房子，并且若太多的抛售房产一下子涌入市场，可能会进一步压低房产价值，使银行更难在发生违约时通过自己出售房屋收回资金。而且人们越来越期望加拿大银行在明年年初之前降低基准利率。

还款期限越还越长，借款成本实际更高

但降息所需的时间越长，出现连锁问题的可能性就越大。由于新的月供是根据增加的本金计算的，因此借款人每个月可能会开始面临更重的财务负担。

截至1月31日结束的第一财季，CIBC拥有价值约520亿浮动利率房贷，约占其加拿大投资组合的20%，这些借款人的每月固定还款额已经不够付利息了。这些未付金额正在添加到本金中，这就导致了“负摊销”，即使借款人按月还款，贷款期却越还越长而不是变短。

由于这一变化，消费者将需要更长的时间来偿还债务，而CIBC现在预计其中许多房贷摊销期都超过30年。

TD和BMO也允许浮动利率借款人延长他们预计还清债务的期限。对于这些贷方而言，第一季度超过30年的房贷占每家银行加拿大抵押贷款账簿的30%左右，远高于去年同期（约零）。银行将这种增长的大部分归因于现在面临负摊销的浮动利率贷款。

据称，约750亿的房贷，即RBC国内住宅贷款总额的20%，现在都在只付利息。TD、BMO 和CIBC允许浮动利率借款人一次性还款以降低债务或提高还款额，以避免出现负摊销。

政府提议将禁止贷款人向借款人收取提前还款费，以避免负摊销，并防止贷款人对已添加到本金中的未付利息收取利息。

据称，CIBC不会让这些贷款的本金膨胀到超过原始金额的105%。届时，消费者必须得增加还款额或降低本金。

银行辩称，借款人应该能够应对更高的成本，部分原因是政府对他们进行了压力测试，以确保他们有足够的收入来应对当前水平的利率。负摊销，或者像是RBC采取的暂停本金偿还，只是让借款人有时间适应更高利率的方法。

多伦多城市大学房地产管理教授Murtaza Haider表示，“银行正在帮”消费者一个忙。“如果你要对房贷借款人进行调查，我认为大多数人会选择这种负摊销，而不是每月多支付500刀的房贷成本。”

对于这些借款人中的许多人来说，最大的问题是当他们的贷款到期要续贷时会发生什么。那时摊销通常会恢复到开始时的水平，要求每月支付更高的费用以及更紧迫的时间表。

根据Capital Economics的数据，由于加拿大的房屋贷款期限通常为五年，因此今年将近20%的固定和浮动贷款需要续期。

允许延长摊销期的四家银行表示，他们将与借款人合作寻找新的付款计划。这些选项可能包括永久延长的摊销期或更长的只付息期。

政府提议的新规允许此类延期，即使是永久性的，但要求贷方保持合理的时间长度，为借款人提供有竞争力的新利率，并确保他们的信用评分不会受到负面影响。

贷方成本增加，会引发危机吗？

银行业已因美国和欧洲的金融动荡而焦头烂额，随着房贷账簿的风险越来越大，它们自己也可能面临更高的成本。

随着银行被鼓励确保借款人能够适应更高的利率，贷方可能被迫自己承担更多的负担。金融危机之后贷方被要求在贷款风险增加时增加资本。

如果更多的银行需要增加资本，那可能会在整个系统中产生连锁反应。这将从根本上增加银行的经营成本，而鉴于欧洲瑞士信贷集团的动荡以及美国 Signature银行和硅谷银行的倒闭，银行的经营成本无论如何都会上升。

但监管机构和借款人可能会说，加拿大的银行负担得起。六大银行在其国内市场拥有巨大的存款和贷款份额，并享有与之相匹配的强劲盈利能力——受到监管机构的保护，免受外国公司的激烈竞争。

根据CIBC投资组合策略师的研究，在截至2022年的五年内，这些银行的普通股平均回报率几乎是欧洲15家最大银行的三倍。之所以允许银行挣这么多钱是因为，政府和监管机构希望银行在经济环境需要时向客户展示灵活性。