大温公寓越建越小！小户型或超小单位究竟值不值得投资？

最近，大温地区一些远东城市小户型楼花销售重现了几年前“万人空巷排楼花”的场面。一些客人也打电话来问：公寓现在越建越小，小户型或超小户型单位究竟值不值得投资？

的确，加拿大的公寓尺寸一直在收缩。以BC省为例，新建公寓的中位面积为775平方英尺，比八十年代和九十年代建造的公寓小约16%。低于500尺的超小户型，也越来越常见。甚至有一些非常小的单位，面积只有200多尺。

面对疫情以来的通货膨胀以及资产水涨船高，让各种投资客们跃跃欲试。一直以来最受华人最青睐的房产投资自然也是非常火热，更多人选择买入公寓投资，看中收租是最好、最稳定的赚钱模式，如果没有足够的钱买入大户型，那么从单位面积很小的公寓甚至超小公寓入门，也是不错的吧？真的如此吗？

小户型公寓或超小公寓单位值不值得投资？需要注意什么？未来前景又是如何？

小户型为什么会出现？

小户型在加拿大大城市的风靡不是偶然，是地价飙升，房价飙升的结果。开发商在买下地皮的时候，被推高的地价剥削了一笔，不得不把这个成本转移到消费者身上，消费者又被高昂的房价所约束，只有放弃黄金位置，转而买偏远一些，或者旧一些的楼盘；或者放弃额外的空间，转而投向小一些的单位。当开发商主动缩小房间面积的时候，单价的上涨并不会推高单位的总价，顺利成章，新房的面积越来越小，也就催生了这些小户型楼盘以及极端小户型楼盘。

城市中心地带的公寓尺寸变小，也反映了城市人口结构的变化。2016年人口普查发现，一人家庭（独居）首次成为加拿大最常见的家庭类型。在加拿大从来没有出现过这么大比例的独居家庭状况，达到了28.2%， 独居的人数已超过了第二大群体——夫妇和孩子的家庭。近100多年来，加拿大的家庭规模一直在缩小。1871年，平均家庭人数为5.6人。2016年，这一数字下降了一半以上，为2.4人。夫妻生育较少，独居增加，导致家庭人数减少。缩减的公寓面积在一定程度上也反映了加拿大家庭规模的下降。一直以高科技和时尚产业作为未来城市发展的动力的国际都市例如温哥华、多伦多，单身独居家庭必然是地产行业绕不开的话题。

公寓面积是否会进一步下降呢？过去加拿大地广人稀，少见公寓建筑。然而近年大量移民、房价高涨，微型公寓不断增盖，成为了加拿大房市的新指标。2018年加拿大城市研究期刊上有文章显示：微型公寓成为一种新型公寓。其面积介于290到495平方英尺之间。在旧金山，一个单位可以小到220平方英尺，其中70平方英尺是卫生间和厨房。

小空间内沙发、床、家用电器一应俱全，吸引许多年轻人想住市中心的年轻人进驻。面对需求增加，开发商也大举进军微型公寓市场。专家认为，这样的居住型态将在未来席卷加拿大房市。若反应热烈，可能会吸引更多开发商兴建微型住宅。

对于小户型的未来，考虑到温哥华、多伦多等城市人口的膨胀，地价和房价整体的上升，房屋变小的趋势会越来越猛烈，未来更加极端的概念可能会更多出现在这些火热的地产市场上。

需求决定价格。由于加拿大长期以来的移民吸纳政策以及温哥华和多伦多作为移民主要落脚城市的事实，这些城市的租金很大几率看涨。基于这个理由，在小户型公寓这个细分市场里，投资者有理由更看好未来大城市市场。租金回报率高且稳定的公寓是最好的投资目标。这样看来，总价低，租金高，好出手，超小户型公寓几乎可以称之为是最完美的投资目标。

但万物都有两面性，小户型尚不足以成为“绝对”完美的投资目标，因为小户型也有一定的风险。

贷款可能会有一定难度

对于一些超小户型公寓比最低居住面积还小，加拿大五大银行不愿意提供贷款，这将是投资的一大挑战。在很多银行审批贷款的时候，市中心公寓的大小是一个考虑因素，很多小于450尺的单位，很难获得和普通房屋一样的贷款条件。原因主要是现在市场上超小户型的数量还是很小，不能成为一个市场能够接受的广泛的概念。在贷款人违约的时候，银行法拍的风险比较大；与此同时，万一市场有变，投资者或许会大量抛售此类超小单位。购买之前，需与自己的贷款经纪做充分沟通。

驿站式房产

小户型在买家来看，是一个过渡性的产品，并不是永久的家好像驿站一样。在目前超小公寓市场中，以投资为目的的买家依然是推高价格的主要动力。而投资者买入的话，看中的是投资回报和升值潜力。在衡量投资产品的价值的时候，参考租金的意义就很重大，这涉及到收入，费用，管理时间，空置期等等。租金的上涨，租客能够承受的租金额度，楼盘的位置以及投资市场的兴旺程度，决定了超小户型的未来潜力。

终端用户居住体验

对于终端用户来说，面积小不免带来拥挤，家具摆放和储藏空间的问题。对于这些问题，现在越来越多的设计理念试图解决，比如开放式厨房，折叠式卧室，墙上的隐形橱柜，以及生活区和餐饮区也融为一体。

空间小带来的负面居住体验对某一类人群并不绝对。在一个快节奏的时代，许多人年轻人都跳过烧饭煮菜的生活方式，没有时间也没有空间享受烘焙食品。简化的厨房在这种群体中并没有想象中那样引发纠结，便宜的租金、可负担性强的售价是其租房和买房的主要驱动力。

入手小型公寓的时候，需要注意什么？

地段

小户型或超小户型公寓一定要买在核心地段或者未来有明确规划的地段：比如在地铁边上，附近有大型商圈，有足够多的客流量，交通便利适合出行。

是终端用户，还是投资产品

如果是终端用户，这个小户型是一个过渡型产品。持有的时间和承受能力，以及可受益的方面，比较容易衡量，但是在未来再出手的时候，是否会有足够多的需求，来消化这些市场供给。如果终端用户的比例不大，大部分还是投资者买入的话，即使自己是终端用户，也要以投资客的眼光来分析比较未来的情况，保证自己在未来出售的时候，不会需要低价出售。

做好长期持有的准备

小户型公寓的投资价值与租金水平成正比例关系。投资回报率，以及流动性是两个非常重要的需要的考虑因素。投资回报率来源于收入和费用的总和。租金需要考虑空置期。费用包括贷款，地税，物业管理费，出租时的管理费用，维修清洁费用等等。流动性与面积大，居住体验更优越的公寓投资相比可能不会是一个最好的选择。

小户型的投资者数量在市场上不如普通大小的公寓投资者数量多，导致超小户型在寻找下一个投资者的时候，往往需要更多的时间。地产投资优势之一是可以利用杠杆，也就是找银行借钱的多少如果银行批得比例高，杠杆就大，未来房价升值的时候，投入本金的收益率会高一些。如果超小户型银行贷款的比例不大，就需要投资者准备好足够的现金，以应付大比例的首付要求，有时甚至要准备好全款的心理准备。对于实力较弱的投资者，需要谨慎地做出考量；对于有实力的投资者来讲，选择好的地段，做了足够的租金费用评估之后，满意这个收益率，就可以大胆入手。

无论是小小的鸽子楼，还是大house，投资房地产需要胆大更需要心细，眼光需要放得更长远…