新房HST退税
新房HST退税是CRA非常喜欢盯审的项目，原因很简单，它容易查，金额大，真正整明白它的人不多，所以下手稽查一查一个准，性价比高。
新房HST退税 (HST rebate) 有两种，一种是自住房退税 GST/HST new housing rebate, 简称NHR；另一种是出租房退税 GST/HST new residential rental property rebate， 简称NRRPR。无论哪种，遭遇CRA审计的例子比比皆是。CRA要求确认买房的原始目的和交接后的实际用途是否一致，房主是否符合退税条件。
买新房要交HST。无论用来自住或出租，都有HST退税。退税退回的是HST的一部分，不是全部。而二手房属于HST exempt supply, 不交HST。
HST退税有多少？
退税由2部分构成：联邦和安省:
联邦退税 （所付的GST x 36%）：
- 房价在35万或以下的，联邦退税 = net sales price *5%*36%，最高$6,300封顶
- 房价在35万到45万之间的，（$450，000 – 房价）/100，000 * 6,300； （联邦退税随着房价上升迅速递减 ）
- 房价一旦超过45万，就没有联邦退税了
安省退税（所付的PST x 75%）：
- 房价低于40万时，安省退税 = net sales price*8%*75%， 最高$24,000 封顶
- 当房价超过40万，直接拿安省最高$24,000
如果看到这儿你已经发懵，那我们举例说：
【例一】35万 (net sales price) 的新房，交房时付HST为：$350,000 x 13%=$45,500，其中GST（5%) = $17,500, PST (8%) = $28,000。
新房的HST退税就是：
- 联邦部分 ＝ $17,500 x 36％ = $6,300; 安省部分 ＝ $28,000 x 75％ = $21,000
- 共计退税：$27,300
【例二】同理，45万的新房，可以拿回的HST退税为：
- 联邦部分 = 0; 安省部分＝ $450,000 x 8% x 75％ = $24,000
- 共计退税：$24,000
自住房 – GST/HST New Housing Rebate （NHR）
自住房的HST退税建筑商会代为申请。合同上的价格实际上是按照“自住” 给的，合同价已经包含了HST退税。这样做的目的是为了价格看起来较低，有竞争力。但是如果买房子是为了出租，最后交接时还是要在合同价的基础上把自住的HST退税加回去。
自住房强调的是“自住”二字：
- 自：指自己，以及通过血缘、婚姻、同居、和收养而形成的关系, 包括父母、子女、兄弟姐妹等。CRA还特别贴心地把前夫前妻、前同居伴侣都归类到“relation”的概念里面，可见CRA也是讲人情的。
- 住：就是得本人或上面提到的自家人第一个入住，并把新房当作主要居住地 (primary residence)。
- 从final closing 开始住满至少一年
满足了自住的条件，还要保留足够的自住证据。CRA审计就是看证据，看证据，看证据！有人买了新房自住，但是地址没及时改，拿不出充足的居住证据，因此被CRA追要HST rebate。这就跟明明没有杀人却拿不出不在场证据一样，是冤，但是没辙。还有人买了新房，地址也及时更新了，但老房子还留着，两边住。被审计后提供了信用卡账单，地址显示是新房地址，但刷卡消费记录比如Shell加油站，grocery store 等却均在老房附近，CRA由此推断他的居住重心依旧是老房，没有“primarily” 住在新房。
和CRA打交道是门学问，一旦说错话或交了不合适的文件，再改口就不易了。细节决定成败，怎么强调都不过分。
出租房 – GST/HST New Residential Rental Property Rebate （NRRPR）
新房用于出租要自己申请NRRPR， 建筑商不代办。退税的关键是有一年或更长的租约，并且保证租客第一个入住。
经常遇到客户买了新房自住了几个月然后出租的，这就导致了非常尴尬的情形：NHR不符合，因为房主没有住满1年；NRRPR也不符合，因为租客不是第一个入住。
好了，看完了上面这些，我们应该知道NHR 和 NRRPR 是两种不同的rebate，别搞混了。
自住改出租
那么如果买房时的intention是为了自住，并按照自住交接的。但是由于各种原因房主没住成，改为出租了。该怎么办？
- 新房按照自住close后, 房主不入住，不满足NHR。此时CRA 要追缴金额A；
- 有了一年租约尽快按出租房申请NRRPR，此时可以拿到金额B；注意保持租客第一个入住；
- 找会计师要求CRA将A和B互相抵消，房主支付由于A和B的时间差而产生的利息；利息是由于CRA处理2个rebate 时间上的 delay 造成的，可考虑通过 taxpayer relief 申请减免；
- 无论哪种 rebate， 申请必须在final close date 算起的2年之内提交
利息： 以$24000的HST rebate计算，拖欠6个月的利息约为720； 拖欠1年的利息约为1500.
要点总结
- 超过45万的房子，没有联邦退税，直接拿安省退税最高额$24,000。
- 跟CRA打交道一定注意时效。无论自住还是出租，退税申请须在新房基本落成 (substantially completed) 后2年内进行，过时不候。
- 改变用途之前，先考虑下对HST rebate的影响
马云，Carol Ma，加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015年成立 JKtax 马云会计师事务所。办公室电话 905-940-1999；办公室邮件 admin@jktax.ca；办公室微信 jkre-danny
