【房市解读】回顾2018，展望2019：价格走势背后的来龙去脉！

先来细看12月数据：

12月销售额较2017年同月下降了不少，但是成交均价却有所上涨。同样的表现其实已经持续了数月。地产局年终报告是这样分析的：多伦多区域的房价在2018年有所上涨，周边区域则普遍下跌，这种情况使得GTA整体销售和均价数据被拉低。

从市场2018年的差异化表现中我们得出：Condo公寓是多伦多市场的领跑者。其成交均价年增长达到7.8%。这远超其他房型，特别是独立屋。

根据下面这张各房型的销售额及成交均价总表可清晰地看到：2018年最后一个月，独立屋市场还是不给力，同比下降了4.4%，而Condo 市场则是愈战愈勇，以9.9%的同比涨幅拉动整个房市。上个月的报告中我们就发现的"后起之秀"——镇屋(Townhouse) 也紧跟Condo，开启涨势。

未来市场会回升？反弹？抄底？继续大跌？这一年来身边总有各种人以各种角度讨论着多伦多的地产市场。

一向稳定的多伦多房地产这两年究竟发生了什么？

让我们来一起回顾一下吧：

事情从两年前开始说起：那时，多伦多房价仿佛打了鸡血，不断上涨，人们对买房的期望达到空前的高度。抢offer的情况比比皆是。这样的情况持续了小半年后，几个重大打压价格上升的因素，开始慢慢酝酿。

1，多伦多追随温哥华，从2017年4月27日开始征收15%的海外买家税。虽然与温哥华不可退还的20%不同，心理上还是给买家带来了一定影响。

2，银行推出压力测试，对本地买家的支付能力，更为谨慎。对年轻人置业最低5%首付的政策做了调整，达到10%（减少了银行压力和风险，也算合理）。

3，贷款利息连续上调，从最低的1.99%年息，到到达现在的3.25%。这使得买家实际还款增加（目前利息还算处于历史低位）。

4，短期泡沫被挤压。多伦多部分地区在一年时间里上浮30-40%。这与多伦多过往稳定的10%年增长，差别很大。过多的资金流入市场，短时间内催化了价格泡沫。市场需要回调上涨过快地区，尤其是一些租金低，人口少的边远地区。

这次价格的回调，给了投机客一拳重击。而恰恰是这些买家，对自己财力过于乐观，对市场急于追风，对风险空置不足。

随着市场的挤压，泡沫逐渐消失。2018年中，房市开始有所好转。截至2018年12月，成交均价连续7个月超过2017年同月水平。从价格走势图来看，房价已经回到了上行的轨道中。

* 近年每月平均成交价

2018年另外一大特色，租金大幅度增长！

由于部分留学生和海外投资人在新政策推出后选择暂时租房观望，加上受贷款政策影响的当地买家置业受阻，2018年房租增长率和实际金额，达到了近年来的最高水平。

随着房租的增长，房东投资回报大大提升。看重长期租金的成熟投资客人，逐渐认识到房产投资中时间是消除风险的最有效因素。就连地产局主席都连续数月在报告中提到：“房屋所有权是一项非常积极有效的长期投资”。

于是投资者们在2018年纷纷回到了市场，并把目光集中投向了空置率低，租金高，管理相对简单的Condo公寓。而其总价较低，对资金要求不高的特点，也满足了首批置业的自住人士。

综上所述，多伦多Condo年涨幅接近8%，而附近城镇的大户型，特别是独立屋，还在当时闪跌的阴影中没走出来。而作为加拿大最大城市的多伦多，越发显现了市中心高价格，高需求，高租金，高回报的大都市特色。

从数据中不难看出，多伦多总体的房价走势目前处于稳步上升阶段。由此，不得不提出影响价格的重要因素 —— 房源供给。

下面的图表是近年的“销售额占新上市房源比例”。当这个比例越大，说明市场“供不应求”。截至2018年12月，已经连续8月该比例比2017年同月份更高。这意味着从2018年年中开始，买家开始活跃，而新上市房源数量则没有跟上，这是价格回调的重要因素。

结合多伦多近年来的发展，高科技公司的入驻和人才引入，以及逐年增加的留学生和新移民数量，我们有理由相信在接下来的一年里房价会继续稳步上升。

对于每一个人来说，任何投资，风险控制至关重要的。适合自己实际情况的投资，才是最正确的投资。这涉及到投资者资金量，身份，投资时限长短，风险喜好，税务规划等等多重因素。根据自身需求，结合市场规律，理性选择，是投资成功的关键。这大概就是为什么有人在2018年“喊跌喊割肉”，有的人却依然赚的盆满钵满。

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