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安省非居民买家15%税解读

奥克维尔与伯灵顿置业咨询平台2017-4-22

ZhangJerry 微图文

2017年4月20日，加拿大安大略省财政厅发布官方消息：从2017年4月21日开始，对外国购房者加征15%的非居民投机税NON-RESIDENT SPECULATION TAX（以下简称“NRST”），其目的想通过税收调控手段控制多伦多日益高涨的房市。

安省除了效仿大温哥华收15%外国人买房税，还要统一控制出租单位的租金涨幅。安省的外国人买房税，和卑诗省的还有些不一样，现在为您一一解答。

1.哪些是受影响的人群？
非加拿大公民；
没有加拿大永久居住权的；
外国人；
外国公司；
外国人控股的公司；
外国公司控股的加拿大公司；
信托管理者是外国人或者外国公司的信托；
信托管理者时加拿大公民或加拿大永久居民，但信托受益者是外国人或外国公司的信托。

2.何时生效？
2017年4月21日（星期五）。
4月20日及以前签了购房协议，不用交外国人买房税。

3.安省外国人买房税适用哪些地区？
整个大金马蹄地区，有925万人口，占了安省总人口70%。
Brant, Dufferin, Durham, Haldimand, Halton, Hamilton, Kawartha Lakes, Niagara, Northumberland, Peel, Peterborough, Simcoe, Toronto, Waterloo, Wellington and York, 这些地区统称Greater Golden Horseshoe (GGH)。
根据官网，适用外国人买房税的具体地区如下：
A. 多伦多市；
B. 多伦多周边的GTA：约克区、皮尔区、杜尔汗区、霍尔顿区；
C. GTA以外的北部二郡：西姆科郡(巴里、奥里里亚、米德兰、科林伍德都在内)，达芙林郡（奥兰治维尔）；
D. GTA以外西北二郡：滑铁卢地区（滑铁卢、基奇纳、剑桥），惠灵顿郡(圭尔夫、Elora、Fergus)、；
E. GTA以外西部二郡：汉密尔顿地区，布兰特郡（布兰特福德市）；
F. GTA以外南部两郡：尼亚加拉地区（尼亚加拉瀑布城、圣凯瑟琳斯、韦兰、伊利堡、科尔伯恩），哈尔迪曼德郡(格兰特河中下游)；
G. GTA以外东部三郡：卡沃萨湖市，彼得堡郡（彼得堡市），诺森伯兰郡(希望港、考伯格)。总面积3.35万平方公里，其中22%是受保护的绿化带（Green Belt）。

4. 哪些房屋类别受到影响？
NRST 适用于至少一个但不超过六个单一家庭住宅的转让。单一家庭住宅包括独立屋、半独立房屋，联排镇屋以及公寓。在购买多个单元公寓的情况下，每个单元均被视为单一家庭住宅。
NRST 不适用于超过6个单元的出租公寓，农业用地，商业用地和工业用地。
NRST 适用于居民住宅，如果转让的既有居民住宅，也包含其他形式的资产，NRST只就居民住宅的价值征收NRST。
【举例】
如果居民住宅转让给4个购买者，其中之一的购买者是前面说的受影响的人群，其他三人是加拿大公民或永久居民，NRST 计征基数是房屋全额而不是25% 。如果此人不交NRST, 其他三人需承担缴纳NRST 的责任。
NRST不适用于mutual fund trust, real estate investment trust or specified investment flow-through trust 的信托管理者。

5. 受影响人群中哪些人可以豁免NRST？
1) 被安省OINP（Ontario Immigrant Nominee Program）确认可以不交NRST;
2） Immigration and Refugee Protection Act同意可以不交NRST，也就是难民;
3) 如果夫妻联名购房，但其中一人是受影响的人群，另一方是加拿大公民和永久居民；

6. 什么情况下可以退还NRST?
如果受影响的人群满足以下条件，已交的NRST 可以如数退还；
1) 在购房之日起4年内成为加国公民或永久居民;
2)在购房之日起至少参加加拿大两年的全职在校学习；
3)在购房之日起在安省合法连续全职工作1年；
在此期间，购房者必须绝对持有房屋或者与配偶共同持有。并且，此房屋必须是购房者的主要居住地，一直没有卖。

7. 不交外国人买房税会怎样？
安省所有房地产交易，都会针对是否适用外国人买房税进行审计。有效日期追溯到2017年4月21日。
所以，只要是你应该交的，从4月21日起在安省大金马蹄地区购买住房，都应交。即使有关方面还没准备好。
对应缴但没有缴纳NRST的会有罚款甚至监禁。

8. 新政解读白话版:
安省政府这次出台的政策实在是高[强]，精确地计算了每一处选票：
政府/政客和其他有房族一样，都是房市火爆的既得利益者，让房市跌？不可能，调控一下慢慢涨比较稳妥；
无房族/租房族？别担心，限制房东的房租增幅，规范租房协议、禁止房东私加条款；
非居民？这些人又不影响我的选票，加税！！
等一等，什么？有人可能很快移民成为选民，没关系，四年之内你移民来了我退税给你。
来留学？只要是两年以上学制的，我退税给你。
有工签？没问题，来这儿工作一年我也退税给你。
所有的退税均包含利息，请大家放心。
（注：凡是在加拿大生活学习工作的14周岁以上的居民(不限国籍)都有权投票参与加拿大政党选举）
生活还是要过，没有房怎么生活？让政客做政客的事情，我们管好自己好好生活就是。

9. 下面是大家关于退税rebate常见的问题：
（1）这个rebate是先交钱后退回吗？
是的，这个钱要在买房的时候先交上去，然后在符合条件后，再连本带利退回来。所以对于留学生和拿工签的同学来说，还是会有一笔前期不小的开销。
（2）公告里只说会有rebate，但没说金额啊，会不会只退一部分？所说的利息怎么算？
这个不用担心，我问了土地税务部门，他们说这个rebate会是买房时缴纳的15% NRST的全部金额。利息会是一个固定的百分比，写在条文里。
（3）我已经读了2年大学了，是不是直接可以免交NRST？
很遗憾，这个不行。购买房子之前的学习和工作经验都没有什么用。NRST rebate只看你买房子之后的学习工作时间。
（4）我现在大三快读完了，只剩下1年多了，怎么办？
很遗憾，剩下1年多的学习经历不符合NRST的要求。不过如果之后继续读了其他的专业，比如又去读了硕士，那么加起来一共凑够两年是可以的。
（5）我还有1年的时间大学毕业，之后会全职工作，这个1年大学的时间，能否转换一下，然后和全职工作的时间加在一起。比如1年大学换算成半年工作经验，然后再加半年工作经验，就可以申请NRST？
很遗憾，这个也是不可以的。不过当你毕业后，工作满一年，就可以申请了。
（6）上面你说的情况，是否有时间限制？比如温哥华要求18个月内申请rebate？
关于这个问题，政府公告没有说，但是土地税务部门的人认为应该类似于转换成公民或移民身份的时间限制，就是4年内拿到2年大学经验或1年工作经验即可，但是他们特别强调保险起见这个最好看4月27日出台的正式条文里的规定。
（7）我和我太太都刚毕业，我有全职工作，我太太准备在家生小孩，那么还能拿到NRST吗？
这个是可以的，两个人中有一个人符合rebate条件即可。但是注意这个房子只能有你们夫妇两个人的名字，不能有其他人。