多伦多的房价会像美国08年一样崩溃吗?

有很多朋友在讨论多伦多房价是否太高了，泡沫是否会崩的问题。房智汇的宏观经济分析师在这里给大家聊聊现在的几种观点。

文章内容比较长, 在这里给个简单的导读，详细内容请见文章正文：

• 从国家层面看，加拿大房产和信贷市场怎么样?

• 加币汇率持续走低, 利率小幅上升对楼市的影响如何?

• 多伦多的楼市和美国2008年经济危机时一样吗?
  

有很多人说房价有泡沫，可是什么是泡沫？

经济学定义：

泡沫是指市场价格脱离资产内在价值的部分。（Wikipedia）

按照这个定义，只要是投资品，什么都会有泡沫

股票，特别是互联网公司，少量现金流支持，少量固定资产。动不动市值几十上百亿都是泡沫。

玉石，邮票，古玩，艺术品。内在价值是开采制造成本，剩下的都是泡沫。

黄金 恐怕是泡沫最少的投资品，产能和开采成本都很透明。

但你会疯到去屯黄金在家吗？一般人都是炒黄金期货（或者纸黄金），那样可以加杠杆，泡沫也来了。

再看看房地产

市场价大家都知道，就是最近的交易价格，那房产的内在价值是什么？

• 建筑成本（减去折旧）

• 居住价值 (等同租赁现金流)

• 土地（不可再生资源）

(The Intrinsic Value of Owner-Occupied Housing, Margaret H. Smith, PhD, Professor of Economics, Pomona College)

比较一下 房产 vs 股票

股市风险大，收藏品难以入门，期货更加考验投资能力。

房产作为一种普通人可以理解并具备实际使用价值的投资品，且内在价值比很多投资品都要好，自然就成了投资理财的首选目标。

• 毕加索的画从200万涨到2亿跟你我关系不大
  

• Berkshire Hathaway的股票从1000涨到250,000你也不关心

房产才翻了1倍2倍就引起这么大关注，还是因为它具备居住属性。房产是我们安居乐业，建立家庭的基础，Maslow's hierarchy of needs的底层。

但是，残酷的现实告诉我们，资本是没有人情味的，一旦房地产成为资本的目标，那一切都跟我们是否住得起房子无关了。（事实依据请参照北京上海房价/收入比）

这里请不要把房产当成自己要住的地方，房产是一个投资品，和股票一样会涨，也会跌。运气好的话你还可以住在里面。

最近在中国比较火的说法是让房产回归居住本质

要让房产完全回归居住本质，只有让它去商品化。脱去投资品的性质，房产就没泡沫了。但那样可能吗？

• 提高二手房交易门槛，让流动性变差。（参见北京2017-3-26限购政策，个人不得购买商住房，消灭流动性）

• 控制房价波动，没有涨跌也就无法投资盈利

这2个法子, 中国可以用, 民主国家市场经济恐怕无法做到

提高投资成本，提高地税，利率可以抑制房价吗？不一定，增加的成本也有可能被转嫁到买房人和租房人身上。

谈论泡沫会不会爆有点空泛, 我们用一些最近被朋友问到的问题来探讨下目前加拿大楼市的位置：

投资君 最近几年频繁出手，condo，house，townhouse什么都买过。最近一直在看独立屋楼花，想从里挣一笔。

投资君：看到邻居2015年买了个楼花挣了$1,000,000，大家眼睛都红了。现在买楼花到明年一定会涨100多万吗？

答：所有人都问能不能涨，挣的钱是你的，风险也要你自己承担。算好自己的承受能力，不要盲目相信别人的成功可以复制。

如果你不确定自己能不能承受房价下跌或者滞涨的风险，那就不要投。

看空君：加拿大的银行是全世界最保守的，很快会严控贷款，房市就可能会跌

答：不对，严控贷款只会防止违约风险。价格是由市场供需决定的（supply-demand）。过去5年加拿大新房开工量并没有显著增加。按照目前的新房开工量房价至少不会跌。

目前看来居民负债比很稳定。即使没有房产泡沫，这个负债比也是在慢速增长的。银行不可能拿出过度严厉的调控。

对比下图美国在房价崩溃前，有明显的新房开工增加。很快supply超过了demand，加上开发商的贷款压力，也是造成房价崩溃的原因之一。

看空君：当买方需求降低，以前投机买房的房全恐慌性抛售，会下跌的。因为那些不是真正的需求

答：其中一定有高杠杆的投机客会在房价波动时恐慌出局。但不是所有投资客都那样。

有很多投资人的风险承受能力并不能用收入来计算。有经验有净资产的投资人，比只有一套房且高比例按揭的自住人士更能承受市场波动。

看空君：泡沫崩前是没有办法预料的

答：崩溃也要有崩溃的经济基础存在，否则我们就是神棍而不是投资人了。现在（2017年3月）加拿大还不具备经济崩溃的基础。

多伦多GTA地区的房价过热不能等同于经济危机。

以现在加拿大居民负债率的增速保持不变（3.5%），再3年能赶上美国2007年的光景。如果未来3年银行系统缩紧房贷，可能要更久，甚至平缓渡过。

2008年美国房价崩盘之前5年，美国居民的负债比有一个很大的跳跃。

宏观经济分析师：

即使看空市场，也要符合金融市场的逻辑，不是老百姓说房价太高它就该跌的。

目前的看法：

• 全局来看，加拿大房产和信贷市场稳定（见上面居民负债比，新房开工数）。在这个时候政府不可能使用大面积无差别打压手段来控制房价。只可能使用局部调控的手段。至于之前风传的提高资本增值税更加不可能。

• 加币利息低，汇率低，有利外资进入

• 多伦多人口净流入

• 多伦多房产供应量持续走低

我们普通人能买得起住得起的房子, 要跌很难. 有刚需的人在顶着房价.

加息？要狠狠的从 0.5% 加几倍才有点用 (这里指的是央行利率, 不是你的按揭贷款利率)。中国的房贷利息是6%都无法抑制投机，3%以下的利息简直就是福利，随便哪里做个理财就不止3%了。

问题是，加拿大央行敢快速加息吗？这会把加拿大GDP直接拉入负增长，那才是真的全国经济危机。