BC省新的房屋租物法简单介绍

自从卑诗省新房屋租赁法在 2018年五月生效以来，越来越多的租赁纠纷问题出来了，导致很多屋主和租客寻求法律服务，所以到底新的房屋租赁法是在保护我们还是在给我们带来更多的问题呢？在我们探讨这个问题之前，我们需要分清商业租赁和住宅租赁的区别。

一般来说法律上给住宅租赁的租客的保护比商业租赁的租客要多，因为传统上法律认为住宅租赁的租客是弱势群体，需要保护。但是在商业租赁上，屋主和租客的关系是平等的，所以商业租赁合约是一个非常重要的依据。

商业租赁需要参照商业租赁条例， 商业租赁条例比较直接而不像房屋租赁条例，在保护住宅租客的同时又极大限制了屋主的权利。而且商业租赁协议一般都由屋主的律师拟定，所以根本上偏向于屋主的权益。

新的房屋租赁法其实在解约的问题上对屋主设置了很多限制，例如，如果屋主不想跟租户续约， 那么按照新的法律， 除非双方自愿解约，他只能采取以下几种方式。新的房屋租赁法第46至49. 1条规定了屋主可以解约的几种情况。当然，最值得注意的第46条和第49条。

第46条解释了如果当租客没有交房租时屋主该怎么处理，法律规定，如果租客在规定的时间没有交房租，那么屋主可以给租客一个通知来解除租约并要求他搬离。当然租客在收到通知后五天内交了房租，那么这个通知就会直接无效，租客也可以选择去房屋听证委员会挑战屋主的搬离通知。但是如果租客在10天之内没有理会这个搬离通知。法律上会自动认定，租客默认了解约和搬离通知，并且需要在通知上的规定日期离开房子。

要注意的是，这条规定不止是限于房租，如果租客需要自己承担水电费的话，但是租客在30天内没有交这笔费用。法律上会自动认定，这笔迟交的水电费等同于房租费用。在这种情况下，屋主也是可以给租客一个通知要求搬离的。

第49条在某种程度上限制了屋主的行为。房屋租赁法第49条规定到如果屋主想单方面解约，以下几种情况是允许的。第49条第三款规定如果屋主或者屋主的家庭成员需要使用这个房子的话，屋主可以单方面解除这个租赁合约，第49条第四款规定到如果这个房子是家族企业的财产，那么任何在这个家族企业的股权持有人或者或者近亲需要使用这个房子的话呢，同样，屋主也可以单方面解除合约。目前来说，这种情况遇到的不是很多。

第49条的第五和第六款是比较多发生的和值得注意的， 第五款规定如果屋主需要卖房，租客仍然可以住在房子里面直到合约结束。当然如果购买者想在成交之后马上使用这套房子，可以要求屋主在房子成交之前向租客发起搬离通知。

虽然法律上是允许的，由于会给租客造成麻烦，所以购买者或屋主需要承担一定的后果（详情见下面的案例)。第六款是关于房屋改造的，如果屋主希望拆掉房子，或者需要在空房子的情况下进行改造，装修，亦或者是改造成其他用途。屋主是可以根据这些原因来单方面解除房屋合同的。

当然法律上给了屋主解除合约的权利，同时也赋予了租客的权利，如果屋主想随时赶走租客而不受约束的话，那么整个租赁市场就会不稳定。在第49条第八款规定到，当租客收到第三，四和五款条件下的解约通知，租客可以在收到通知的15天内去租赁委员会挑战此通知。

如果是在第六款的条件下收到解约通知，那么房客可以在30天内去租赁委员会挑战此通知。需要提醒的是，如果租客没有在规定时间内挑战解约通知，那么法律上会认定租客接受了解约通知而且需要在同上规定时间内搬离房子。

针对于第49条屋主可以单方面解约权利，法律上也给予了对租客一定的补偿。当租客收到第49条类型的解约通知的话，租客是不需要支付在规定搬离时间前一个月的房租。列如：A要求B在2019年11月30日离开， 那么租客是不需要承担11月的房租， 如果租客已经支付了第11月的房租，那么可以要求屋主退回。

最重要的是，第51条第二款规定了，如果屋主在租客搬离后没有按照所给解约通知上的理由在合理时间来执行，或者没有执行至少六个月的时间，那么屋主需要支付租客等同于12个月房租的罚款。

列如，X先生定居在多伦多但是在列治文有一套房子租给了Y先生，月租是$4000加币一个月。X和Y的合约原定于2019年6月31号结束，但是在2018年底X先生打算2019年回列治文定居，所以X先生根据法律第49条第二款a和第49条第三款则在2019年4月中的时候给Y先生发了一个解约的通知（根据法律规定此情况需要提前2月通知），因此Y先生搬离了这个房子。

但是 在搬离之后，Y先生意外的发现X先生并没有回来列治文，而且这一套房子竟然挂在市场出售。Y先生感觉到自己被骗了，气急败坏地找到了X先生询问他理由。原来X先生因为一些个人原因没有回来列治文，然后因为资金原因就把房子挂牌了。但是法律终究是法律。Y先生一怒之下把X先生告到了房屋委员听证会。要求X先生支付等同于12个月的房租，那就是$48,000加币的赔偿。应为第51条第二款规定了，如果屋主没有按照解约通知上面的执行，那么将赔偿一年的房租给租客。在这个事件里X先生没有按照通知上说的搬回列治文，也没有告知Y先生他的计划有所改变，更重要的X先生把房子挂牌了。因此房屋听证委员会判决X先生需要支付Y先生一年的房租赔偿。

但是事实上，任何要求超过$35,000加币赔偿的诉讼是需要经过卑诗省高等法院处理的，房屋听证委员会属于小额法院范畴，因此如果原告要求超过$35,000加币赔偿，听证委员会是没有管辖权和司法权的。

小额法院诉讼程序及规则条例第一条第四则明确规定到，如果原告要求超过$35,000加币赔偿需要放弃超出值的部分，这样小额法院才有管辖权和司法权来处理此案件。同时房屋租赁法第58条也规定到如果租客或者屋主的诉求金额超过小额法院规定的金额，此内案件需要在卑诗省高等法院处理。因此听证会判决X先生需要支付Y先生一年的房租赔偿。（因此需要支付$35,000的罚款再加上$100的案件申请费给原告）

另外卑诗省最高法院在2018年Gates v. Sahota的案件中裁决中写到房屋听证委员会的裁判官只可以裁决在不超过小额法院规定的金额范围内的案子，但是值得注意的是，最高法院在此次判决中也提到如果是关于修理的赔偿，房屋听证委员会对修理赔偿类的裁决金额是没有限制的。

更多的是，房屋听证委员会只能根据现有房屋租赁法范围内来进行裁决，即使是高等法院受理了此类型案件， 高等法院也只可以根据房屋租赁法来进行裁决，而且对于房屋纠纷，房屋听证委员会和高等法院是不可以要求过失方支付惩罚性赔偿的。因为房屋租赁法并没有授权这种赔偿。

因此所有屋主和租客都需要在了解清楚法律条文的情况下再向房屋听证委员会进行诉讼请求，不然会花费更多不必要的时间和金钱，而且有可能会败诉。有时会因为一点小过失而导致自己得不到应有的保障。那样就得不偿失了。

房屋租赁法是也一种专业的法律。当涉及金额较高的时候亦或者案件内容及事实比较复杂的时候，咨询专业律师的法律意见是一种明智的选择。而且同时会大大提升胜诉的机会。

加拿大地产周刊