加拿大的房地產市場在上世紀90年代曾經曆過長達7年的深度下跌。尤其是在多倫多，房價從1989年到1996年累計下跌接近40%，許多投資者因此破產、斷供，這段曆史成為一代人的集體記憶。

當時的過程十分清晰：1989年，多倫多房價達到曆史頂點，均價約27萬加元，而按揭利率高達12%–13%。到1990年，高利率全面壓製購房需求，房價開始下跌。即便1991年之後利率逐步下降，到1993年已降至6%–7%，房價仍持續走低，直到1996年累計跌幅接近40%。

房價在1985年至1989年間飆升151%，從約10.9萬加元漲至27.4萬加元。但隨著加拿大銀行利率從1987年的8.4%升至1990年的13%，借貸成本急劇增加，經濟衰退隨之爆發。投資者和購房者無力償還貸款，不得不交出鑰匙。房價自1990年起連續下跌七年，跌幅近30%，直到2002年才重回1989年的峰值。

三十多年後的今天，曆史似乎再次回響。根據多倫多地區房地產委員會（TRREB）數據，自2022年冬季高點以來，本地房價平均已下跌約21%，銷量跌至十年平均水平以下。開發商暫停新項目，部分買家因融資成本過高而交割困難，投資者也在撤離。

相似與不同

專家指出，今天的市場與1989年有明顯相似點：投資者集中在公寓市場、價格上漲過快、利率壓力沉重。不同的是，目前加拿大央行政策利率約為2.75%（已從2024年5%的高位下調），遠低於當年超過10%的水平。經濟學家普遍預計，這一輪衰退將是“溫和”的，而非90年代初那樣的深度衰退。

投資者的“動物性精神”

加拿大按揭與住房公司（CMHC）經濟學家馬蒂厄·拉伯格指出，1989年房市崩盤由公寓市場引爆，投機行為過度放大風險。如今，雖然公寓依舊高度依賴投資者，但移民數量激增、70%以上的新樓盤在開工前已售出，市場基本面較當年更穩健。然而，投資者的“動物性精神”——即非理性的情緒和從眾心理——仍可能在關鍵時刻改變市場走向。正如凱恩斯所說，投資決策往往不僅受數據驅動，更取決於情緒。當大家害怕錯過機會時會一擁而上，而一旦信心崩塌，又會蜂擁撤出，加速市場下跌。

未來走勢：市場會複蘇

CMHC預測，多倫多房價到2025年底還將再跌約4%，並在2026年中期逐步複蘇。TD經濟學家Rishi Sondhi則提醒，目前銷售額按人口比例已跌至90年代初衰退時期的最低水平。雖然宏觀環境不同於1989年，但對首次購房者而言，購房負擔依舊沉重。

結語

曆史證明，房價不會隻漲不跌。如今的多倫多市場未必會複製1989年的深度崩盤，但目前經濟情況不穩定與投資者退場仍讓未來充滿不確定。目前的利率逐步穩定，市場進入買房市場，就算不會重演曾經的崩盤，但這是一次短暫調整，還是更長周期的寒冬？沒人能給出確切答案。

文章來源：https://www.thestar.com/real-estate/torontos-painful-90s-housing-crash-came-with-neon-hair-wild-raves-and-a-condo-collapse/article_31e46b3b-8c2f-4268-abe5-b1c9aec6e68c.html