七年前，加拿大知名地產信托基金 RioCan REIT 開始轉型。面對電商衝擊，其傳統零售物業模式前景堪憂，公司遂成立“Living”部門，計劃大規模開發出租公寓，打造配套完善的“豪華租賃”以滿足人口增長下的住房需求。
這一戰略在當時被視為順勢而為。加拿大住房短缺加劇，移民規模持續擴大，出租公寓（purpose-built rentals）似乎成為開發商與投資者的雙贏選擇。然而，今年5月，RioCan 宣布大幅縮減租賃業務，計劃出售現有住宅資產，並逐步退出住宅開發。公司僅表示若有新項目，將采取“外部資金為主，RioCan 提供土地與經驗”的模式。
事實證明，RioCan的困境並非個案。業內逐漸形成共識：豪華出租公寓並未成為“救市神話”。據專家估算，目前租賃開發的年回報率已降至4.5%左右，遠低於機構投資者的預期。自2022年加息周期以來，商業地產融資成本飆升、投資回報承壓，而本以為能支撐市場的出租公寓，也在資金困境下陷入停滯。
租金下滑，打破開發商財務模型
令行業尷尬的是，困境源於人們原本期盼的“租金回落”。多倫多和溫哥華新完工的公寓供應激增，加之國際學生數量驟降（過去三個季度減少15.5萬人），租賃需求出現階段性回落。結果是，市場租金低於開發商財務模型預期，導致投資回報不足。
根據 Urbanation 數據，大多倫多地區約三分之二的新建租賃樓盤正提供優惠措施以吸引租客，包括免租兩個月、免費停車等。部分開發商甚至為租客提供禮品卡與免費網絡服務。
開發成本同樣困擾著行業。雖然土地價格因大量樓花項目爛尾而有所下降，但城市征收的發展費用（Development Charges）居高不下，成為項目推進的重要障礙。溫哥華 Wesgroup Properties 主管布拉德·瓊斯直言：“租金的波動對回報率影響極大，往往是整個財務模型的關鍵。”
機構投資者觀望，資金鏈吃緊
出租公寓開發的核心挑戰在於融資模式。與公寓開發商可通過“預售+交割”迅速回籠資金不同，出租項目意味著開發商需承擔長期持有責任，而在收益率僅4.5%的情況下，養老金、保險基金等機構投資者的興趣明顯減弱。相比之下，10年期美國國債收益率接近這一水平，卻幾乎沒有風險。這是一個由來已久的問題。機構投資者通常需要報告季度或年度業績，而一些2023年和2024年竣工的項目，由於租金下降，近期回報率為負值。很難告訴客戶，十年內回報無關緊要。這使得大量原本希望從公寓市場轉型的開發商再次陷入困境。地產谘詢公司 Finnegan Marshall 的專家奈爾·芬尼根指出：“大家都在轉向出租公寓，但真正能拿到批文和融資的項目寥寥無幾。”
全國住房危機或將加劇
加拿大人口已突破4,100萬，而解決住房可負擔性危機的唯一途徑是增加供應。但最新跡象顯示，租賃公寓的開發啟動量正驟降。盡管加拿大按揭及住房公司（CMHC）的統計顯示租賃開工量仍然活躍，但行業內部追蹤的早期階段項目則下滑約60%。
凱投宏觀的經濟學家布拉德利·桑德斯警告，即使2026年租金市場趨穩，現階段被擱置的項目也無法短時間重啟，意味著未來供應缺口或將進一步惡化。
加拿大住房危機的本質不是“沒有房子”，而是“缺乏普通人住得起的房子”。人口在增加，但資金隻能流入高端項目，結果高價房子賣不出去，租金撐不起開發商的財務模型，反而讓危機更嚴重。正如多倫多開發商 Fitzrovia 創始人阿德裏安·羅卡所言：“如果你覺得今天已經是住房危機，那麼四年後可能會演變成一場災難。”
文章來源：https://www.theglobeandmail.com/business/article-rental-apartment-construction-housing-developers-riocan-fitzrovia/#comments
