加拿大高度管控的房地產體係出現了首個重大裂縫。RE/MAX 安大略-大西洋加拿大公司（RE/MAX）率先與一宗針對行業傭金規則和地產委員會結構的集體訴訟達成和解，並同意進行結構性改革，包括取消旗下經紀人和加盟商的強製性委員會會員製度。

這一舉動不僅直接衝擊了依托 MLS（多重上市服務）建立的傳統傭金模式，也對加拿大房地產協會（CREA）及地方房地產委員會的長期主導地位造成打擊。

這起集體訴訟涵蓋 2010年3月至 2025 年7月期間的所有房產賣家，指控包括 RE/MAX 在內的地產公司、行業委員會和特許經營商，通過 MLS 掛牌的傭金規則進行價格操縱，迫使賣家必須支付買方經紀傭金，從而抑製市場競爭、推高房價，涉嫌違反《競爭法》。訴方認為，這一強製性傭金安排不公平地加重了賣家的負擔，並人為抬高了房產交易成本。

作為首個“脫隊”的大型經紀公司，RE/MAX 安大略-大西洋加拿大分公司業務覆蓋安大略省、新不倫瑞克省、紐芬蘭與拉布拉多省、新斯科舍省及愛德華王子島省。根據 8 月公布的最終細節，RE/MAX 同意支付780萬加元，並在後續訴訟中配合原告方對未和解被告的指控調查。最重要的是，公司將取消對加盟商、經紀公司及經紀人必須加入特定地方房地產委員會或遵守其限製性規則的要求。這一改革意味著，RE/MAX 旗下經紀人未來在參與 MLS 時將不再受製於統一的傭金標準，從而打破行業長期存在的封閉規則體係。

目前，MLS 參與資格普遍與地方房地產委員會會員身份掛鉤，這些委員會往往要求掛牌必須設定固定的買方經紀傭金比例。這種做法導致了所謂的“導向偏差”（steering bias）——部分經紀人會優先推薦傭金更高的房源，而不是基於客戶利益選擇最合適的房產，最終推高了買家的實際購房成本。RE/MAX 的舉動為其他經紀公司帶來巨大壓力，若要保持市場競爭力，可能會有更多同行考慮放棄強製性會員製度。但業內也有人選擇觀望甚至堅持現有模式，原因包括訴訟風險、賠償金額及政策調整帶來的不確定性。

加拿大的“組織化房地產體係”由 CREA、各省房地產委員會（如安大略省 OREA）及地方房地產委員會（如多倫多 TRREB）組成，其運作依賴強製會員製度來維持 MLS 訪問權和統一的傭金規則。如今，像 RE/MAX 這樣的大型經紀公司主動退出部分限製性政策，無疑削弱了這一體係的集中權力。

值得注意的是，這起集體訴訟與加拿大競爭局的調查存在重疊。競爭局早在2024年就啟動了對 CREA 傭金規則和“地產經紀合作政策”的調查，並於2025年將魁北克省地產經紀人協會及其 MLS 運營方 Centris 納入調查範圍。隨著訴訟和調查的同步推進，行業內部的傭金分配機製和 MLS 規則可能迎來重大調整，這將直接影響經紀人、賣家及買家的利益格局。

業內人士普遍認為，如果這一改革趨勢蔓延開來，加拿大房地產行業或將迎來幾十年來最深層的結構性變革，未來傭金模式的透明度和靈活性將顯著提高，市場競爭或將更加充分，但同時也會對現有業務模式和盈利結構帶來深遠衝擊。

買賣雙方在長期看可能是最大受益者，如果更多公司跟進，傭金比例有望下降，交易成本會降低，隻是短期內不會立刻看到大幅變化。

文章來源：https://betterdwelling.com/canadas-organized-real-estate-system-dealt-a-blow-in-class-action-settlement/