中国的“房屋中介”和加拿大的“地产经纪”职业比较

我在加拿大多伦多做地产经纪。

当客人找我的时候，说您是地产中介吗？我会纠正Ta 说，我是：地产经纪。事情是一样，销售自己的服务，协助安居置业，达成房屋交易。但实质却是大大的不同。中国的房屋中介和加拿大的地产经纪在诸多方面还是存在很大差异的。

中介，顾名思义，处在中间位置：你不知道谁有房在卖，我不知道谁正好想买，于是我们去到一个信息集散地------房屋中介公司，他们掌握着双方的供、求信息。他们来做一个匹配，和婚姻中介差不多，双方对上眼了，就有戏。买家和卖家之间就好比隔着一堵墙，而中介就骑坐在墙上，可以看见两边。

而经纪的意思，英文解释是：a representative who acts on behalf of other persons or organizations，一个人在某方面代表另一个人或组织，关键词是“代表”。买家经纪代表买家利益，使命是保护买家利益并尽力使其最大化；同理，卖方那边，把“买”字换成“卖”字就行了。

而买卖双方的利益不是此消彼长，犹如跷跷板吗？是的。所以大多数情况下，加拿大的地产经纪，是各自代表买卖双方的。我代表买方，你代表卖方，我们坐下来谈一谈。

但是也有同时代表买卖双方的情况：当买家和卖家都是和同一家经纪公司签订协议时。在加拿大地产经纪的教科书里面，花了大量的篇幅，介绍“双重代表”：multi-representation，也是必考的点。“双重代表”是非常敏感的情况，要万分小心的处理，因为同时使双方利益最大化是不可能的，是矛与盾的关系，所以此时经纪（准确的说是经纪公司）的角色，仿佛从辩论的正反两方，变成了辩论的主持人。要做到完全不偏不倚，对双方都公平公正，否则容易产生法律纠纷。

回过头再看中国的房屋中介，似乎全是multi-representation啊! 为了促成交易，这头劝卖家降、降、降；那头劝买家加、加、加，还要让双方都感到他是站在你这边的：“放心，我一定帮你砍到最低/卖到最高。”此为撮合。

在我看来，这是最大的区别：加拿大的二手楼交易中大多数情况下既有买方经纪buyer agent （也称co-op）也有卖方经纪seller agent (也称listing agent)，双重代表的情况也时有发生，但不普遍。发生了，也有一系列的法律条款指引经纪的行为。

另外，两国的房屋中介和地产经纪职业还有很多不同的地方：

1.    从业门槛。

我不知国内如何考牌，只能介绍下加拿大安大略省的情况，其他省大同小异。这里地产经纪考试总共六门科目。先考过五门，拿到临时牌；两年内必须再考过一门，才拿到永久牌。严格来讲也不算永久牌，因为每两年还要参加后续教育（continuing education），必须与时俱进嘛。

考过六门的经纪名片上只能印salesperson。salesperson 必须挂靠在一家地产公司，叫brokerage，收入要跟公司分账。如果有更高的要求，希望自立门户的，必须再考两门，升级成“Broker”。Broker可以继续挂靠在经纪公司，也可以开自己的经纪公司。这里有很多一人经纪公司，好处是不用和任何人分账，挑战是一人身兼数职。

这八门科目有厚厚的九大本书，涵盖了职业道德、法律法规、房屋结构、合同条款、商业地产、物业管理、物业法、房屋估值等等方方面面。教材和考试全是英文。

2.    行业监管。

地产经纪在加拿大是一个受到严格监管的行业，这真不是说笑的。有很多活生生的案例：罚款、停业、吊销执照甚至成为被告。这些记录，公众都可以在地产局的网站上都查到！谁也不愿意留下职业污点，因此大部分人还是老实的，以身试法者也不能完全杜绝。但是再老实，也背不住被人投诉，投诉的理由很多：放盘信息不准确、文件制作错误、没有在合同条款上充分保护客人、信息误导……还有很多小的细节也会遭到投诉，举个例子：这里看房是要预约的，约好后拿到密码信息，密码盒挂门把上，里面有钥匙。有时候经纪看完房把钥匙放回去后，忘了把密码打乱，也被投诉！还有忘了取消约定；忘了放下名片；忘了关灯……所以不拘小节的，丢三落四的人做经纪，可是要改一改。

3.    收入支出。

国内的中介通常是低底薪高提成的，公司需要为员工购买养老保险。这里的经纪是没有底薪的，收入完全靠成交后的佣金。在加拿大，成为经纪后，在税务方面的身份就变了：从受雇（employee）到自雇（self-employee）。经纪需要在税务局注册一个税号。年初报税的时候，要如实申报自己的收入，合理的申报与业务相关的支出以用于抵税。比如汽油、办公用品、电话费、广告费等、业务招待等等，可以在合理范围内抵扣收入，就和自己经营一盘生意一样，有出有入。有几项固定费用是每人每年都要交，否则会被地产局停牌：各级地产局的年费和强制性的职业保险。在安大略省，新考牌的经纪头一年要加纳近3000加币，以后每年2000多。

4.    工作时间。

因为是自雇，加拿大地产经纪的时间是自己掌控的，不用上班打卡。地产经纪家里都有打印机、扫描仪，用来制作、发送文件。北美是汽车王国，出门就开车，所以经纪的很多时间会花在路上，带客人看房、下offer、看offer、给卖家做open house等等。如果买家是新移民、学生或老人，不开车，经纪很多时还需要提供接、送服务。遇到抢offer或谈判僵持不下的时候，工作到半夜也是家常便饭。所以时间虽然是自己掌控，但一分耕耘一分收获，忙起来的时候，每天的工作时间远远不止八小时。这个和国内同行是一样的。

5.    业务范围。地产经纪除了做住宅的买卖和租赁，还可以做商业地产的买卖和租赁，包括办公室、零售场所、厂房、农场、空地等等。除此之外，还可以做生意的转让：加油站、便利店、餐饮业、娱乐场所等等，这些需要转让或购买时，都可以找地产经纪来协助，对经纪在法律、财税上的知识和商业地产的经验要求很高。所以，虽然都可以做，但是每个人有自己主攻的方向。主攻住宅的当然是大多数。

6.    公众形象。

加拿大的地产经纪总是努力塑造自己专业、成功的个人形象，说白了，就是要显得自己牛。地产经纪的个人照片，都是穿着正装，做好发型，化好妆，在专业影楼进行拍摄，再配上灯光、角度，和成功者的自信笑容。也有走亲和力路线的，但亲切的笑容背后还是要透出成功与自信，不管是不是昨天刚拿到牌。这里想给国内的同行一个温馨提醒：我们不是要忽悠人，可是如果连照个像放在网上都随随便便，怎么让人产生信赖感呢？

加拿大的地产经纪大多是开好车的，宝马、奔驰算是一般的了，见过有人开保时捷、玛莎拉蒂带客人看房的。这和北美的车价便宜有关，另外，这里的车是可以先租后买（lease）的，租金还可以抵税。总之，地产经纪通过方方面面向客人传达一个信息：我在这行，做得不错！

7.    年龄。

这个职业没有年龄限制，只要脑袋还好使，做到80岁都可以。可能没有人做到80岁，因为那些坚持不下来的，一早就转行了；能坚持下来的，早就做成大牌，钱赚够了可以退休了。国内也没有年龄限制，但我们看到的房屋中介从业人员，超过40岁的已经很少了，或者升到了管理层。

区别应该还有很多，毕竟两边的国情大不相同，但是，任何地方，任何行业都有20/80原则：20%的人挣了80%的钱。看你是把它当成事业来经营，还是当成个饭碗。看你是真心爱它，还是骑驴找马。

我做这行分享一个真心的体验：当你总是把客人的利益放在前面时，幸运就常会降临。

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