很多人在關注房貸利率時，第一反應都是盯著央行。但其實，在加拿大，還有一個不太被普通人熟知、卻非常關鍵的“幕後工具”，正在悄悄影響你未來的房貸成本。最新消息顯示，聯邦政府將在2026年繼續購買高達300億加元的住房抵押債券（CMB），而這筆錢，和你鎖定的固定利率息息相關。


你以為銀行在放貸，其實錢是“打包賣掉”的

很多人以為，銀行批了房貸就一直自己持有，但實際操作完全不同。貸款發放後，銀行通常會把這些“已投保”的房貸打包賣給一個中間機構，再由這個機構重新包裝成債券，賣給養老金、保險公司等大型投資者。

這些債券，就叫Canada Mortgage Bonds。

關鍵點在於：這些債券背後有Canada Mortgage and Housing Corporation擔保，因此風險很低，收益率通常貼近加拿大國債。而這個“收益率”，正是決定你固定房貸利率的基礎。

固定利率怎麼來的？其實是一條簡單公式

固定房貸利率並不是銀行隨便定的，而是大致遵循一個結構：

👉 房貸利率 = 債券收益率 + 銀行加價（利潤+成本）

也就是說，如果這些債券收益率下降，銀行的資金成本就降低，自然更有空間給你更低利率；反之亦然。

這也是為什麼，有時候央行不動利率，你的固定房貸卻還是漲了——因為背後驅動的是債券市場，而不是政策利率。

政府出手買債，本質是在“壓低成本”

那政府為什麼要買這麼多CMB？

簡單講，就是為了“穩定市場”。當政府每年承諾買入高達300億加元時，相當於給市場提供了一個穩定的大買家。這會帶來兩個直接效果：

債券需求增加 → 收益率下降 

銀行融資成本降低 → 固定房貸利率被壓低 

過去幾年，這個策略已經在發揮作用。例如政府在2024和2025年都大量買入CMB，占市場發行量的很大比例，也讓整體利率水平保持在相對可控範圍。不過要注意，這並不是“政府幫你補貼房貸”，而隻是影響底層成本，銀行仍然會根據風險和利潤自行定價。

為什麼最近利率還是漲了？因為另一個更大的變量在動

即便有政府托底，2026年初固定利率還是出現上漲。原因在於：更大的市場因素在起作用。

近期由於能源價格上升、地緣政治緊張，債券收益率快速上升，直接推高了固定房貸利率。比如：5年固定利率從約3.79%升到接近3.9%以上 ，而與此同時，Bank of Canada卻保持政策利率不變（約2.25%）。這再次說明一個關鍵現實：固定利率看債券市場，浮動利率才看央行。

對普通人來說，真正該盯的其實是這個指標

如果你打算在2026年續約或買房，比起天天盯央行，更值得關注的是：加拿大5年期國債收益率。因為它通常領先銀行利率變化幾天到幾周 ，一旦上升，房貸利率很快跟漲 ，一旦回落，利率才有下調空間 。換句話說，它才是“房貸風向標”。

接下來會怎樣？關鍵看市場，而不是政策口號

目前政府已經明確：CMB購買規模仍將維持在每年300億，不會無限擴大。這意味著，它更多是“穩定器”，而不是“救市工具”。如果債券收益率繼續波動，房貸利率也會跟著起伏。

來源：

https://money.ca/mortgages/mortgage-rates/feds-buy-canada-mortgage-bonds-in-2026-impact-mortgage-rates-on