加拿大最大住房市場——多倫多地區的新房建設下滑程度，可能比聯邦政府公布的數字更為嚴重。

加拿大按揭與住房公司（CMHC）的數據顯示，2024年上半年大多倫多地區共有6,106套公寓動工，同比下降幅度在58%至65%之間。然而，行業研究機構Urbanation和Zonda的統計分別隻有1,950套和2,300套，顯示跌幅更大，且下滑趨勢早在2023年下半年已開始，而非CMHC所顯示的“去年末才放緩”。

差異的根源在於統計方法不同。CMHC將“動工”定義為整個建築基礎的混凝土澆築完成，這一過程可能在挖掘基礎坑後耗費數月。而Urbanation和Zonda在施工進入挖掘階段時就計為動工，因此更能提前反映市場的即時狀況。在建築活動穩定的年份，這種方法差異影響不大，但在當前開工量急劇萎縮的背景下，CMHC的數據實際上是在記錄幾個月前啟動的項目，滯後反映市場真實情況。

Urbanation總裁Shaun Hildebrand表示，住房開工數據會影響住房政策製定，因此更及時的統計方法能幫助決策者更快反應。Zonda安大略省及加拿大東部市場研究副總裁Pauline Lierman則指出，CMHC的統計方法並不能準確衡量從開工到竣工的時間長度。

CMHC回應稱，其方法可確保項目已明確進入實質建設階段，並能在全國範圍內統一標準，減少因局部市場條件變化造成的統計波動。例如，在挖掘完成後，有的項目會因資金或市場原因被擱置甚至取消。Lierman則認為，這類情況比例很小，而被徹底取消的項目會被從Zonda的統計中剔除。

行業人士認為，業內的統計口徑更能反映當下住房投資和市場情緒。Minto集團首席執行官Michael Waters表示，這樣的方式“能更真實地衡量市場的活躍度和信心”。

過去幾年，加拿大住宅及公寓開發商面臨巨大壓力——預售市場幾近消失，不少項目被迫推遲或取消，一些開發商因無法支付賬單而被債權人推入接管程序。這一背景下，更準確和及時的開工數據顯得尤為關鍵。

目前，聯邦政府正醞釀成立一個新機構，寄望其成為緩解住房可負擔危機的關鍵工具。但在建設活動急劇降溫的背景下，業內擔憂，即便有新機構介入，如果不改善統計方法，從而掌握第一手、及時的市場數據，政策反應仍可能滯後於現實。

我們不妨設想：如果供應減少疊加需求恢複，確實會對中長期房價形成上行壓力，房價在未來可能會再次恢複上漲的可能性。

文章來源：https://www.theglobeandmail.com/business/article-housing-starts-construction-cmhc-zonda-urbanation