在过去几个月中，安大略省政府已数次直接出手，接管管理失当的教育局，任命“特别监管员”以恢复秩序。而面对当前多伦多不断恶化的住房危机，外界也开始猜测：省长道格·福特是否也会接管加拿大最大城市的住房与规划事务？

根据安省财政问责办公室（FAO）的最新报告，2025年前五个月，多伦多的住房开工量同比暴跌58%，几乎回落到2008年金融危机时期的水平。相比之下，大多伦多以外的安省城市同期的开工量却增长了4%。显然，住房问题的核心，正集中在大多伦多地区。

市政效率与税负，成为开发商的两大死结

开发商普遍反映，当前限制新建项目启动的最大障碍在于税费压力。尽管联邦政府已宣布对首次购房者豁免HST（消费税），但开发商认为这远远无法解决问题。

根据加拿大经济分析中心（CCEA）的一项研究，在安省，一套100万加元的独立屋中，约30%的成本来自各级政府征收的税费和开发费用。这使得开发成本居高不下，也严重限制了住房供应的弹性。

回顾历史，联邦消费税（GST）最初设计时的政策初衷是：不适用于生活必需品，并且对45万加元以下的新房免税。当年政府承诺这一免税门槛将以每年2%的速度逐步上调，然而至今依旧停留在1991年的水平。按照当年的承诺，这一门槛今日应已接近90万加元。

税费政策严重抑制二手房流动

除了开发领域，税负问题同样影响到了换房链条中的“向下流动者”。建筑业与土地开发协会（BILD）首席执行官大卫·威尔克斯指出，一对希望从200万加元独立屋搬入150万加元新公寓的退休夫妇，若因不是首次购房者，将需为新房支付约17.1万加元的HST，相当于他们出售原房所得结余的近四成。高昂的税负让许多本可释放房源的业主选择“暂不出售”，导致市场库存持续紧缩。

“增值税融资”能否成为新出路？

开发商朱莉·迪·洛伦佐近日在LinkedIn上分享了她1997年在Bay街与College街开发的一处公寓项目，当年两居室售价仅为17.9万加元，而如今同类单位已飙升至90万加元。她指出，在当前材料和人工成本飙涨的背景下，政府不应继续要求项目预缴10万加元以上的开发费用。

她呼吁多伦多市政府效仿美国部分城市的做法，采用“税基增量融资（TIF）”模式。当一个地块重新开发后，其地产税将因地价上升而增加，政府可提前抵押这部分“增值税基”，发行免税市政债券，为项目提供启动资金。这一模式不仅能降低前期开发成本，也能让购房者立即节省10万加元。

重启可负担住房融资机制？

至于解决真正的可负担住房短缺问题，部分业内人士建议重新评估上世纪80年代末安省前自由党政府的经验。当时，政府向私人开发商提供融资担保，同时设定单位建筑成本上限，使开发商在可控利润下也愿意参与建设。

如今，在人口持续增长、城市土地稀缺的背景下，私人资本仍愿意投入住宅开发。但目前所面临的“市场困境”更多源于税负太高、审批缓慢以及市政管理低效，而非市场机制本身失灵。

写在最后

毕竟，政府投入千亿打造轨道交通系统，如果没有足够的住宅开发与之配套，未来十年的人口红利与基础设施红利也恐将落空。

文章来源：https://www.thestar.com/opinion/star-columnists/torontos-housing-crisis-is-more-about-greedy-governments-than-market-failure/article_cf4b8947-6d9d-4582-9d0c-b55212b3d200.html