三十年来首次，加拿大人正面临一个令人不安的现实：房价并非只涨不跌。以多伦多为代表的房地产市场，正经历自1990年代以来最深的一轮调整。曾被视为“稳赚不赔”的资产，如今也开始暴露出风险。

2022年2月，大多伦多地区（GTA）房价达到历史高点。而截至2025年6月，平均售价已较峰值下跌近18%。有机构预测，GTA的房价最终将从峰值下跌23%，虽然幅度不及上世纪90年代高达38%的历史纪录，但市场情绪已发生明显变化。

经济学家指出，这一轮调整更像是对疫情期间过度上涨行情的“后修复”，而非传统意义上的“崩盘”。尽管房价下跌，当前水平仍远高于2019年。数据显示，2025年6月GTA平均房价为110万加元，仍比2019年6月的83.3万加元高出32%。

“如果现在就说市场见底，那说明房价依然过高，住房负担问题依然没有解决。”麦克唐纳-劳里埃研究所高级研究员菲利普·克罗斯（Philip Cross）表示。

投资神话终结，心态大幅转向

房地产市场最大的变化也许不是价格，而是心态。消费者正在逐渐意识到，房地产不再是快速致富的金钥匙，也不再是确保退休生活的唯一通道。“长期以来，我们被灌输一个信念：房价永远上涨，买房是最稳妥的投资。”罗特曼商学院副教授、Camrost Felcorp房地产教席维克多·库图尔（Victor Couture）说。“而现在，这种信念正在被重新校准。”

“在经历了这样的价格飙升之后，房价下跌20%还称不上崩盘。”克罗斯指出。“如果房市从现在开始止跌，那么结论就是：房价依然过高，住房负担问题仍未解决。”

这一轮市场调整，不仅终结了“稳赚不赔”的投资神话，也正在推动从投机性购房到居住导向的思维转变。小型公寓投资失去吸引力，租金覆盖不了贷款成本，“以租养贷”模式正在失效。“炒房赚钱”的短线逻辑不再成立，房产的金融属性在快速降温。

“加拿大人正在经历美国人2008年金融危机后经历过的教训：房子，首先是用来住的。”库图尔说。

买卖失衡，成交持续低迷

牛津经济研究院的加拿大经济主管托尼·斯蒂洛（Tony Stillo）指出，目前多伦多的二手房市场“处于停滞状态”：销量连续三年低于10年平均水平，而新挂牌数量却持续攀升，供应远超需求，迫使卖家下调预期。

“尤其是在多伦多，销量非常低。”斯蒂洛说。他预测，到2025年第四季度，房价将比2024年同期再下降10%。从整体看，峰值到谷底的总跌幅预计为23%。

“买不起”依旧，房价与收入脱节

尽管房价已大幅下调，但普通购房者仍难以承受。德杰丹银行经济学家卡里·诺曼（Kari Norman）表示，当前房价仍远高于疫情前水平，而收入增长跟不上节奏。

她指出，过去25年，加拿大平均房价增长超过四倍，而家庭可支配收入仅增长约两倍。按照“住房负担合理”定义，即家庭将不超过30%的收入用于住房开支，而在多伦多，这一比例已接近70%。

“要想使房价回到可负担区间，房价与收入之间必须实现一种可持续的平衡。”克罗斯指出。但要达成这种平衡，可能伴随着就业市场疲软、收入增长停滞等宏观经济代价。

供给结构畸形，公寓库存创历史新高

市场调整的另一个重要特征是分类型结构性失衡。TRREB数据显示，2025年6月，约60%的在售房源为公寓单位。有资深经纪人指出，尽管小型studio或一房单位价格已回落至2019年水平，但两房、三房大户型仍因稀缺而受到首次购房者青睐。

目前多伦多楼市呈现出明显的分化格局：公寓处于买方市场，库存高、议价空间大；独立屋市场相对平衡，部分地区出现回稳；半独立屋在定价合理区域仍具卖方优势。

专家认为，随着大量预售转现房入市，供给压力将持续存在，公寓市场或需数年时间才能恢复平衡。

违约信号初现，市场仍未“见底”

房价调整已传导至金融层面。2024年以来，安省90天以上房贷违约率同比激增71.5%，至0.24%。房产法拍数量也已超过2018年水平。

但菲利普·克罗斯指出，目前的房价下调幅度可能仍不足以让市场真正“吸取教训”。“1930年代股灾、2008年金融危机都让一代人对金钱更加谨慎。如果现在就停止调整，那教训可能还没学够。”他说。

房市没有崩盘，但是市场会重建

“房地产不等于致富捷径。”Couture强调。他指出，如果房地产继续作为投资工具被过度利用，市场波动只会更加剧烈。但若市场回归“以住为主”，将有助于建立更稳定、可持续的住房体系。

“并非每一笔投资都会赚钱。”斯蒂洛补充道。

这一轮调整或许不会演变成金融意义上的“崩盘”，但其核心意义在于，加拿大人正被迫重新思考房地产与财富、收入、生活之间的关系。

文章来源：https://www.thestar.com/real-estate/is-toronto-s-real-estate-market-crashing-home-prices-will-keep-dropping-experts-say-but/article_d75c89d6-d415-4545-93ec-4c33fddbffcb.html