三十年來首次，加拿大人正面臨一個令人不安的現實：房價並非隻漲不跌。以多倫多為代表的房地產市場，正經曆自1990年代以來最深的一輪調整。曾被視為“穩賺不賠”的資產，如今也開始暴露出風險。

2022年2月，大多倫多地區（GTA）房價達到曆史高點。而截至2025年6月，平均售價已較峰值下跌近18%。有機構預測，GTA的房價最終將從峰值下跌23%，雖然幅度不及上世紀90年代高達38%的曆史紀錄，但市場情緒已發生明顯變化。

經濟學家指出，這一輪調整更像是對疫情期間過度上漲行情的“後修複”，而非傳統意義上的“崩盤”。盡管房價下跌，當前水平仍遠高於2019年。數據顯示，2025年6月GTA平均房價為110萬加元，仍比2019年6月的83.3萬加元高出32%。

“如果現在就說市場見底，那說明房價依然過高，住房負擔問題依然沒有解決。”麥克唐納-勞裏埃研究所高級研究員菲利普·克羅斯（Philip Cross）表示。

投資神話終結，心態大幅轉向

房地產市場最大的變化也許不是價格，而是心態。消費者正在逐漸意識到，房地產不再是快速致富的金鑰匙，也不再是確保退休生活的唯一通道。“長期以來，我們被灌輸一個信念：房價永遠上漲，買房是最穩妥的投資。”羅特曼商學院副教授、Camrost Felcorp房地產教席維克多·庫圖爾（Victor Couture）說。“而現在，這種信念正在被重新校準。”

“在經曆了這樣的價格飆升之後，房價下跌20%還稱不上崩盤。”克羅斯指出。“如果房市從現在開始止跌，那麼結論就是：房價依然過高，住房負擔問題仍未解決。”

這一輪市場調整，不僅終結了“穩賺不賠”的投資神話，也正在推動從投機性購房到居住導向的思維轉變。小型公寓投資失去吸引力，租金覆蓋不了貸款成本，“以租養貸”模式正在失效。“炒房賺錢”的短線邏輯不再成立，房產的金融屬性在快速降溫。

“加拿大人正在經曆美國人2008年金融危機後經曆過的教訓：房子，首先是用來住的。”庫圖爾說。

買賣失衡，成交持續低迷

牛津經濟研究院的加拿大經濟主管托尼·斯蒂洛（Tony Stillo）指出，目前多倫多的二手房市場“處於停滯狀態”：銷量連續三年低於10年平均水平，而新掛牌數量卻持續攀升，供應遠超需求，迫使賣家下調預期。

“尤其是在多倫多，銷量非常低。”斯蒂洛說。他預測，到2025年第四季度，房價將比2024年同期再下降10%。從整體看，峰值到穀底的總跌幅預計為23%。

“買不起”依舊，房價與收入脫節

盡管房價已大幅下調，但普通購房者仍難以承受。德傑丹銀行經濟學家卡裏·諾曼（Kari Norman）表示，當前房價仍遠高於疫情前水平，而收入增長跟不上節奏。

她指出，過去25年，加拿大平均房價增長超過四倍，而家庭可支配收入僅增長約兩倍。按照“住房負擔合理”定義，即家庭將不超過30%的收入用於住房開支，而在多倫多，這一比例已接近70%。

“要想使房價回到可負擔區間，房價與收入之間必須實現一種可持續的平衡。”克羅斯指出。但要達成這種平衡，可能伴隨著就業市場疲軟、收入增長停滯等宏觀經濟代價。

供給結構畸形，公寓庫存創曆史新高

市場調整的另一個重要特征是分類型結構性失衡。TRREB數據顯示，2025年6月，約60%的在售房源為公寓單位。有資深經紀人指出，盡管小型studio或一房單位價格已回落至2019年水平，但兩房、三房大戶型仍因稀缺而受到首次購房者青睞。

目前多倫多樓市呈現出明顯的分化格局：公寓處於買方市場，庫存高、議價空間大；獨立屋市場相對平衡，部分地區出現回穩；半獨立屋在定價合理區域仍具賣方優勢。

專家認為，隨著大量預售轉現房入市，供給壓力將持續存在，公寓市場或需數年時間才能恢複平衡。

違約信號初現，市場仍未“見底”

房價調整已傳導至金融層面。2024年以來，安省90天以上房貸違約率同比激增71.5%，至0.24%。房產法拍數量也已超過2018年水平。

但菲利普·克羅斯指出，目前的房價下調幅度可能仍不足以讓市場真正“吸取教訓”。“1930年代股災、2008年金融危機都讓一代人對金錢更加謹慎。如果現在就停止調整，那教訓可能還沒學夠。”他說。

房市沒有崩盤，但是市場會重建

“房地產不等於致富捷徑。”Couture強調。他指出，如果房地產繼續作為投資工具被過度利用，市場波動隻會更加劇烈。但若市場回歸“以住為主”，將有助於建立更穩定、可持續的住房體係。

“並非每一筆投資都會賺錢。”斯蒂洛補充道。

這一輪調整或許不會演變成金融意義上的“崩盤”，但其核心意義在於，加拿大人正被迫重新思考房地產與財富、收入、生活之間的關係。

文章來源：https://www.thestar.com/real-estate/is-toronto-s-real-estate-market-crashing-home-prices-will-keep-dropping-experts-say-but/article_d75c89d6-d415-4545-93ec-4c33fddbffcb.html