最近常被国内客人问到：我没有加拿大身份，也能在加拿大买房吗？回答是：当然可以！你可以是签证已经拿到，但还未登陆的新移民；可以是还只在申请的过程中，虽然不知何时能获批，但是想早点置业锁定一个相对未来，目前还比较低的价格；可以是为将来计划到加拿大留学的子女先买个公寓，好让他一来便有落脚之地...这些和许多其他的原因都是加拿大欢迎您置业的理由！如果对这个话题感兴趣，欢迎加我微信Prishon，展开讨论。
另外一个常见问题，是我今天会尽力详细回答的，那就是：在多伦多购房，除了房价本身，还有哪些其他费用？
交房时的费用
Closing Costs
1. 土地转让税 Land Transfer Tax
在安大略省购买房屋时，需要交纳Land Transfer Tax 土地转让税。在多伦多市区内购房的（多伦多市区包括Downtown Toronto，Scarborough, North York, Etobicoke等），还要另外再交纳一份多伦多的土地转让税。请注意，华人多喜欢居住的万锦市(Markham), 和列治文山市(Richmond Hill), 是多伦多北面和东北面的近邻，不属于多伦多市，所以只需要交纳安大略省的转让税，不需要另交多市的土地转让税。安大略省计算方法如下：
以100万的房产为例，需要交：55,000*0.5%+(250,000-55,000)*1%+(400,000-250,000)*1.5%+(1,000,000-400,000)*2% = 16,475. 所以，举例而言，如果购买的是万锦市价值100万的房产，就只需要交纳$16,475土地转让税。
多市的转让税计算方法如下，与安省计算方法相同。所以多市内100万的房子一共要交16,475+16,475=$32,950土地转让税。
2. 律师费 Lawyer Fee
签订合同律师会帮忙审合同，调查卖方的产权（Title Search）是否清晰（例如产权上有无异常抵押等等），进行产权登记（Title Registration），然后帮忙购买产权保险Title Insurance。这个险覆盖交易过户后有可能发现的多种产权问题，让买家买得安心。总体律师费，包括产权保险费用，在加币$500~3000之间（针对一般民用住宅）。这个费用根据购买的物业类型（例如，公寓还是独立屋）和房价高低而不同。
3. 验房费用 Inspection Fee
如果买的不是新房，很多买家都会选择验房，看看房屋有无任何主要结构问题，或者未来需要修缮的重大问题，比如渗水漏水等。下Offer（向卖家递交购房意愿书）时，可以加上这样的验房条件，即是验房结果满意才继续购买，否则Offer取消，合同随即终止，这是对买家的保护。验房费用$200-400不等。
4. 海外买家投机税 Non-resident Speculation Tax
官方名称：非居民买家投机税（NRST：Non-resident Speculation Tax），就是17年4月下旬推出的意图抑制房价疯狂上涨的非加拿大居民买家15%的税。（备注：为在加留学的子女购买的居所，不在此税的征收范围之列。因为留学生是加拿大居民）这个税针对购房款全额征收，大多伦多地区均是此税项的适用范围。不过，如果仅仅是目前仍在加境外居住(非税务居民)，但是未来会登陆成为永久居民，或者日后将回归的永居和公民，回加后均可申请退回。
5. HST 购房退税 HST Housing Rebate
HST Housing Rebate HST 购房退税。开发商公布的新房售价一般已经涵盖了13%HST（Harmonized Sales Tax）消费税。开发商假设此房为自住房，价格中也相应少收了政府本将退还给自住买家的HST Housing Rebate ($424,850 以上的房子退税是$24,000, 此为退税的封顶)。以50万的房产为例，如果所购房屋非自住，政府在交楼时就不会少征收这封顶为$24,000的退税。故此，交房时，开发商就需要买家补交回开发商预先少收的这$24,000。但是，如果成功出租，有一年或者以上的租约，房东买家可以向政府申请退回这笔购买时多付的税款。所以，自住和出租在这笔退税上，一个是交房时就已经被免征收，另一个是交房时需要缴纳，但是出租后可以拿回，本质上都无需支付。
6. 开发商开发费用 Development Charges
购买预售楼花时，开发商在合同中通常会声明交楼时将收取的开发费用 Development Charges。这个费用用于例如道路，交通，医院，图书馆等一系列由人口增长而需相应增加的市政费用。不同的开发商，不同的楼盘，这个费用会不一样，但是绝大部分都会告知最高额。举例来说，城中大热的Panda楼盘，两房公寓的开发费用封顶收取$10,000，由于其位置优越，装修奢华，在宣布未来征收的开发费用中，是属于较高的。
经常性费用
Holding Costs
1. 房产税 Property Tax
房产税税率每年由各个市政发布，用它来乘以各个房产的估值，即得到该房产的房产税。以Richmond Hill列治文山市为例，2017年的房产税率为0.7624%。房产估值由MPAC(Municipal Property Assessment Corporation)发布。每个物业每年的房产税费，都清晰可查。注意这个估值不是市值，往往比市值低一些。以Markham、Richmond Hill这两个华人较喜欢居住的市政为例，目前市值130万-160万加元左右的独立屋为例，房产税大概每年$5,000~7,000。房产税保证了市政对许多社区服务的供给，比如：教育、社区中心的各项公共以及体育设施、道路清洁、铲雪、垃圾收集和处理等等。
2. 公寓管理费 Condo Apt Maintenance Fee
这个费用比起国内的物业管理费，通常较高。每个公寓楼都会有个董事会 Condo Corp，负责对公共区域的维护，而这个维护产生的费用，是由所有单位的业主共同承担的。这个费用每月会有几百元加币，公寓内的设施越多（泳池，健身房），公共面积越大(大厅，绿化区域)，费用则越高。新落成的公寓大致的参考价格是每平方尺每月加币$0.6。自由产权(Freehold)的独立屋和镇屋，均无这个费用。但是，独立屋需要自己付水电煤，剪草和铲雪。公寓的管理费则包含了相关的服务，并且很多时候包含水费，冷暖等费用。
关于贷款
Mortgage Loan
好几家A类银行（类似于国内的四大国有银行），例如RBC皇家银行，有对海外买家比较友好的贷款政策：首付35%，放款65%。放款额度跟国内收入相关，需要提供国内的工作和收入证明，例如：公司出具的Employment Letter和工资条等。
虽然加拿大央行去年至今已经三次加息，但是相比国内，利率仍然处在较低水平。利率目前五年期固定利率在3.34%左右。当然，各大银行利率稍有分别，以咨询时所报利率为准。
如果想多贷，或者在信用不算特别理想（海外买家这种情况比较罕见）的情况下贷款，即使遇到了A类银行不予批复，也完全不用泄气，买家可以向B类银行或者私人贷款机构申请。成功贷出的案例屡见不鲜！代价则是利息会稍微高一些，例如：同样的年限和浮动/固定的选择，B类有可能比一类银行利率高1%至2%。另外，如果从私人贷款机构贷款，还会有一些贷款费用：Lender’s Fee (贷款人对自身风险的补偿会从放款中扣除一部分费用)和Brokerage Fee (贷款经纪行费用)。
在加拿大置业，说复杂不复杂，因为各行各业均高度规范，买卖双方的权益都能得到很好的保障。但是说简单也不简单，购买房产，可能是很多人一生最大的投资。如果是人在加拿大境外，不了解当地情况，要成功置业，找对专业，真诚，尽心的好经纪就至关重要了！
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备注：购房过程牵涉很多环节，无法详尽，待日后慢慢完善，补充。以上法务，税务和融资的信息，本人尽最大努力搜索，整理，使其准确。但仅供参考，不代替相关专业人士的专业意见。
Priscilla Han 韩幼凌 M.B.A 房产经纪 Realtor
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