海外买家税 NRST

海外买家税全称是Non-Resident Speculation Tax，简称NRST；相关权威信息是安省Ministry of Finance网站，https://www.fin.gov.on.ca/en/bulletins/nrst/

NRST适用于在2017年4月21日或之后，对在大金马蹄地区 Greater Golden Horseshoe Region（GGH）购买住宅物业的海外买家，如果所购物业不超过6个家庭住宅，将被征收15％的海外买家税。商业，农业，工业用物业不在交税范围，住宅和其它类型混合的物业，按住宅部分价值征收。

GGH由以下城市，县和地区自治市组成 (部分地区如下)：

City of Toronto，

City of Brantford，

City of Guelph，

City of Hamilton，

Regional Municipality of Niagara，

Regional Municipality of Waterloo。

海外买家包括：外国实体foreign entities 或应税信托受托人 taxable trustees ；foreign entities 指的是：foreign corporation or a foreign national.外国公司包括：未在加拿大注册成立的公司；在加拿大注册成立但完全或部分受外国实体控制的公司等。

申请退税需要满足哪些条件呢？

在购房起4年内拿到加拿永久居民身份；

留学生购房后继续留在安省全日制上课两年；

在安省工作的外国人购买房子后，需持有有效工签在安省不间断全职工作至少一年；

在购房后到申请退款的这段期间，购房者必须绝对持有房屋或者与配偶共同持有，这个物业必须在房屋交接后60天内入住。

学生身份申请常见误区有：

身份变更问题。在买房的时间点上是学生身份， 那么在房屋交割时只能以学生身份进行申请；也就是说在买房和房屋交割这段时间身份不能变更，大四学生买房就面临这样的问题。

入学时间问题。在房屋交割日还没有入学，此时并不能被称为全职在校学生，就不能申请海外买家税。

成绩及学分问题。是否符合全职学生条件，是以你的最终成绩单上的成绩及学分为准。

提前毕业问题。政府要求的读满2年指的是你要在学校上完自然年的2个年份，而不是你只要学完两年的课程就可以。

产权问题。家长只占了房子产权的1%，留学生占99%，也不能满足退海外买家税的条件。

自住问题。就读学校与购房不在同一区域，比如在多伦多买房，但在滑铁卢上学，需要解释是如何满足房子自住的这个条件的。

费用支付问题。银行账单要显示房贷，水电费等支付来源，如果是父母银行账户支付，政府会以代持房屋为理由拒绝退税申请。

工作签证申请常见误区有：

入职时间问题。购房者在房屋交割日的时间点上必须已经全职工作才能申请，只拿到offer不满足退税条件。

工作时间问题。因为更换工作或者被辞退而导致不能连续工作，不满足连续不间断全职工作一年退税条件。

准移民申请常见误区有：

错过登陆的90天时间不满足退税条件。这个时间是登陆那天开始计算的，不是拿到PR卡之后的时间。

提供自住相关证明材料不充分不满足退税条件。

如何准备退税文件呢？

首先需要准备购房文件，包括：

买卖合同 （Agreement of purchase and sale）；

房主注册证明（Land Transfer Deed ）；

房屋交割时的账目报表 (Statement of adjustment)；

缴纳海外买家税收据；

TeraView Docket Summary 。

其次，需要提供证明自住的凭证。即提供自己在过户后60天内搬入该房产的自住凭证；比如：驾照地址的更换证明文件 ；或60天内更改地址的银行账户信息；搬家公司提供服务的各类服务收据；电话账单或者网络账单。除了上述证明，近期开始额外要求的材料有:过去三年报税的NOA；从入住至今缴纳mortgage、condo管理费、utilities、以及地税的银行对账单；买房的资金来源证明。

留学生申请退税时需要提供：有效学签的副本；学校官方出具的全职在读证明T2202。

持有有效工签者需要提供：有效工签的副本(Work permit)，详细的雇主信(Detailed employment letter)，入住后所有工资单(Paystubs)。

相关权威信息是安省Ministry of Finance网站，https://www.fin.gov.on.ca/en/bulletins/nrst/