York Region三月房产数据分析——走势平缓，意味着什么？

盼了几天，大多伦多地产局3月的数据报告终于出来了。其实对于大部分人而言，3月的数据还是很值得“翘首期盼”的。从时间点上来说，3月是传统的房市正式“解冻”的月份；从市场来说，大多伦多地区的房市之前的大半年一直处于比较低迷的状态，可以说，无论哪个政策出台，都在市场参与者脆弱的心弦上引起了一阵波动。3月中下旬，部分银行的贷款政策开始出现松动迹象，这让很多市场参与者跃跃欲试。那么，3月的房市究竟有没有那么乐观呢？在接下来的4月，会不会迎来久违的回春天？我们看数据。

对于York Region，我们着重从Vaughan、Richmondhill和Aurora&Newmarket三个区域来分析。首先来看销售量。无论是哪个区域，其销售量都有一个很明显的表现——远低于过去三年同期的水平。这个现象不仅发生在3月，在1、2月就已经出现了。

而从不同的区域来说，Vaughan的销售量基本维持在过去2/3的状态；Aurora &Newmarket 的销量1月趋势尚不明显，2、3月份的时候明显同过往销量拉开了差距，维持在过去1/2的状态；而Richmondhill，则有些“惨淡”。2018年3月Richmondhill的销售量，基本仅能维持在2017年1/3的水平。三个区域虽然环比都有增长，但在相比之下，Vaughan这三个月的增长趋势明显更乐观一些。

再说房屋均价水平。

这次同销售量不同，2018年前3个月，三个区域的房屋均价展现了不同的发展趋势。Aurora &Newmarket的房屋均价不升反降，但3个月都保持着比较一致的水平，可以用“轻微下跌”来形容；Vaughan和Richmondhill区域的房屋销售均价2018年前3个月都保持着上升的状态，但Vaughan的均价增长明显幅度超过Richmondhill。此外，从房屋均价图中我们可以清晰看出，Vaughan的房屋均价虽然比不上2017年同期，但同2015年和2016年相比还是有绝对优势的；而Richmondhill和Aurora &Newmarket区域的房屋均价不但比不上2017年同期的水平，和2015年、2016年相比，还有了小幅下降。

简单介绍过销售量和房屋均价后，我们就会发现，同其他两个区域相比，Vaughan的销售量和房屋均价的发展都比较好。而Richmondhill作为老牌的“华人最爱区域”则明显有些尴尬。至于Aurora & Newmarket区域，也并没有想象中的“一飞冲天”的迹象。关于这个问题，我们可以浅显地解释一下。

首先，我们要给这三个区域归归类。毫无疑问，在去年新政出台前，Richmondhill的势头是极其猛烈的。姑且不说每栋房子必抢Offer，仅每个月的涨势就足以唬住一批人，我们把它称之为一级社区，其优势在于便利的交通状况、较为成熟完备的基础设施建设、优良的学区以及适中的房龄；与Richmondhill相比，Vaughan在华人眼里更“新鲜”一些。可以说，Vaughan是最近几年才在华人圈中崛起的社区，但这并不意味着它不好。由于之前属于比较典型的西人社区，Vaughan交通较为便利，基础设施也非常完备，学区自是不用多说。而它同Richmondhill不同的是，由于华人近几年刚刚进驻，所以其华人超市等比较少，可能比较难有“语言沟通无障碍”的状况。此外，该区域在近几年开始被重视，所以区内房龄不一，有多年的老屋，也有新开发的房屋。这在一定程度上，会影响到该区域的平均房屋售价。真实地说，这些项目都不是减分项，所以我们把Vaughan归为次一级社区；最后，就是Aurora & Newmarket社区了。这个社区可以说是非常新了，基础设施等非常偏西化，目前华人圈内选择该区域的多为新建大房或占地面积较大的老屋，用于推倒重建。虽说该区域离市区较远，但它公共交通设施比较方便，只是对于华人而言同胞较少。鉴于这种情况，我们将其归为二级社区。

假设我们是买房者，那么在不考虑资金、仅考虑社区成熟与否的前提下，大部分人都会选择一级或者次一级社区。作为一级社区，Richmondhill虽然当之无愧，但在新政前也的确被高估了不少，所以新政一来，缩水成了不可避免的现象。对于投资者来说，现在入手Richmondhill的房屋显然还不是一个最低点，并且Vaughan这种新兴社区的崛起，也对Richmondhill造成了一定冲击。如此一来，Richmondhill目前走势减缓是很正常的现象。而Vaughan作为新兴城市，极大程度上将想选择好学区、好房屋却又买不起Richmondhill这种社区的刚需客户吸引了过来。最近几年，Vaughan的市场状况一直很坚挺，更是给了投资客一颗“定心丸”。

当然，不考虑资金的情况在现实中基本不存在，所以这就是为什么二级社区依然有市场的原因。其实Aurora & Newmarket区域在早期基本上是被寄予“下一个Richmondhill”等名号的，其客户群体基本为两类：一是想住好房却又无力负担太多的首次置业者；二是寻找价格洼地的投资客。如果没有去年各种新政的出台，该区域的发展还是很好的，可那些“如果”现在讨论起来并没有意义。如今贷款测试收紧，手头并不宽裕的首次置业者购房脚步势必放缓，而在这里投资，投资客也不能快速回本，成本太高。一来二去，发展势头减缓也是必然。不过俗话说，市场是一个轮回。随着主流社区人口的逐渐饱和，Aurora & Newmarket区域的房子会越来越多地进入人们视线，届时其基础设施也基本完善，成为下一个华人宠爱之地也不是太久远的事情。

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