误信"高手"指招：1元转让房产，结果被罚7万外加罚款

最近接到了一个朋友介绍来的客户，前年把投资房产名字改到了还未上学的孩子名下，没有报税。因为听经纪说家庭内赠与不需要报税，可以一元转让。2016年底收到CRA来信，让补税七万多元，外加罚款

本人在工作过程中经常接到类似咨询：包括HST rebate, principal residence, 翻建房产，客户偏信一方之言，却掉入了税务债务的例子太多了。无论你身边的贷款经纪怎么说，律师怎么说，地产经纪怎么说，请仔细咨询您身边的税务人员。

举个例子来解释亲属间房产赠与的税务问题：隔壁老王十年前以500k价格买入一投资独立屋，现在市值1.5 M 。 因名下房产过多，年收入较高，想转到家人名下。一来他们如果住在里面可以用Principal residence免税，二来即使出租，因为他们收入较低，将来卖房时，增值税在他们头上缴纳税率较低。他们思来想去，老王有了下面几个选择有：

1. 妻子

2. 未满18岁儿子

3. 妻子哥哥

4. 姑姑

这样说来：每种方式的税务处理都是不一样的：

1. 转给妻子

如果夫妻一方去世有：spousal rollover (Section 74.2 of Income tax Act)。但如果夫妻都在世，从税务角度视房子按成本转给妻子，转房当年王先生不需要增值税。即夫妻间可以一元转让，税务角度王先生的卖出价是500k, 妻子的买入价价也是500k。 但是，Income Tax Act规定如果房子出租会按Attribution Rule来报税：房子本质上其实还是属于老王，虽然名字转给了妻子，但是将来每年的租金净收入，卖房增值税都会在老王头上缴纳（注：Attribution Rule在离异或老王死亡时会消失，从那以后租金收入和卖房增值会在妻子头上缴税）

那么有无办法规避Attribution Rule?

1. 有的，解决办法：Elect out of spousal rollover（可以联系税务人员帮助写Election Letter），但必须满足如下条件：

1. 妻子必须是税务居民

2. 房产需要按照市场价transfer（不能低价转让或赠与）

3. 按市场价transfer – 当年老王需要把100万升值纳入当年T1,妻子以后的成本价是1.5 mil

4.  很多时候这种转让时通过夫妻间的借款形式发生的，妻子需要在下一年年一月底之前按照CRA规定的interest rate (Prescribed rate http://www.cra-arc.gc.ca/interestrates/) 支付利息，即1%*1.5mil = 15,000。否则Attribution Rule就会生效，无法修改

5.有人要问，夫妻的钱都是一起的不付不可以吗？答：不可以。 CRA会需要paper trail， 最简单的做法老王给妻子一万五，妻子写一张支票存到老王账户里，妻子把支票和银行账单打印出来存底即可，这就是Proof。

2. 转给18岁以下子女- 外甥（女），侄（女）

- 视同出售条款有Deemed disposition，即老王的房子是按照市场价卖出了，100万升值纳入当年T1。儿子以后的成本价是1.5 mil .

3. 转给其他直系亲属

- 如何判断税务角度直系亲属？首先，relation/related party在税务角度的定义是：中国传统意义的直系加上亲兄弟姐妹，即爸爸妈妈，爷爷奶奶，外公外婆，子女，哥哥姐姐，妻子，都是related, 但是姑舅，表亲都不是。

- 有Deemed disposition，即税务角度，老王的房子是按照市场价卖出了，100万升值纳入当年T1。

- 亲属以后的成本价是：

a) 若转让价小于市场价比如$1转让，妻子哥哥以后的成本价还是$1。

b) 若按市场价转让，妻子哥哥以后成本价是1.5mil

c) 若是赠与，哥哥以后的成本是1.5 mil

(这里一定注意：如果转让价小于市场价，即以上b)的情况，存在Double taxation的后果，即同一部分升值会被税两次,因为从50万到150万这部分升值，老王已经交过税了呀，但是到妻子哥哥手里，成本价却是$1，这以后他要是卖还有大笔的税要交，这就是惩罚税）

4. 转给非直系亲属

-- 比如卖给姑姑1 mil, 50万升值纳入老王的当年T1, 姑姑成本价为1 mil。与市场上正常出售是一样的。