多年來，加拿大的政治與媒體精英一直在尋找住房危機的"替罪羊"——外國買家、新移民、供應短缺、分區法規，或是市場過熱。然而，這些轉移視線的討論掩蓋了災難的真正引擎：一個數十年來不計後果地向房地產市場注入廉價信貸的銀行體係，它吹起的泡沫終將由加拿大人——而非放貸機構——來承受。根據國際住房權利組織"The Shift"的最新報告，加拿大六大銀行——皇家銀行（RBC）、道明銀行（TD）、蒙特利爾銀行（BMO）、豐業銀行（Scotiabank）、帝國商業銀行（CIBC）和國家銀行（National Bank）——正是這場債務驅動型泡沫的主要設計者。它們的放貸行為正在主動推高住房價格，並助長全國性的極端負債循環。
利潤與債務的驚人對比
這六家控製著加拿大絕大部分房貸的大銀行，去年利潤總計近600億加元。與此同時，全國的抵押貸款債務已膨脹至超過2萬億加元，相當於加拿大GDP的85%——這一比例令人震驚。銀行在推動抵押貸款債務膨脹、推高房價、並為驅逐長期租客提供資金支持的同時，賺取了前所未有的利潤，並享受著政府擔保。然而耐人尋味的是，在大多數關於住房改革的政治辯論中，它們卻始終缺席。
廉價信貸湧入，房價應聲上漲
這份題為《銀行與加拿大住房危機》的報告的核心觀點是：信貸擴張是房價飆升的主要原因，它放大了係統中的所有其他壓力。供應短缺、人口增長、投資者需求和分區法規都在塑造住房市場格局中發揮作用，但除非家庭能夠借到足夠的錢來推高競價，否則這些因素都不會直接轉化為更高的房價。報告這樣闡述："當花椰菜或杏仁因天氣事件漲價時，大多數家庭會放棄購買或減少購買量。然而當房價上漲時，金融機構和政府政策卻告訴家庭，通過低息貸款或更長的還款期，他們仍然'負擔得起'。" 結果是房價持續攀升。
2000年，加拿大平均房價約為22.5萬加元。到2010年升至34萬加元，如今已超過67萬加元——在短短25年間上漲了近200%。
債務機製：長期捆綁與風險轉移
抵押貸款的還款期限通常為25年。但報告指出，到2023年，約三分之一的銀行抵押貸款期限已超過30年。更長期限內的較低月供聽起來誘人，但典型的30年期抵押貸款意味著購房者支付的總利息將比25年期高出21%。
2022年，約32% 的抵押貸款持有者支出超過收入，超過65% 的人在償還債務方面面臨困難，比2020年上升了22個百分點。您的抵押貸款甚至可能已不由您的銀行持有。金融機構 routinely將抵押貸款打包成抵押貸款支持證券（MBS），出售給機構投資者，並用所得資金發放更多貸款。2023年，價值5030億加元的加拿大抵押貸款被"證券化"——重新打包出售給投資者——所有這些都由加拿大抵押貸款和住房公司（CMHC）通過公共擔保提供支持。
租賃市場的"驅逐融資"
報告顯示，銀行在租賃危機中也扮演著重要角色，當大型房東、開發商或養老基金尋求商業融資購買公寓樓時，銀行會使用獎勵提高租金的計算公式來評估交易。其中最重要的指標是債務償還覆蓋率——該比率要求房產淨運營收入（收取的租金減去運營成本）必須至少達到年度債務還款額的125%。這一要求直接迫使房東：如果租金或收費太低，或運營成本太高，房產可能達不到要求的比率，從而危及他們的貸款條件。報告指出，這一比率 actively 施壓房東提高租金、最小化維護或租戶服務支出，並進行能提高收入的翻新。銀行還通過為翻新後能獲得更高收入的建築提供更優惠的融資條件，獎勵那些"重新定位"舊建築的房東——這是行業術語，指翻新單元、提高租金和驅逐長期租客。報告將這種體係稱為"驅逐融資"。
係統性改革建議
報告建議修訂《加拿大銀行法》，禁止損害住房權的貸款行為，包括為保留或創造可負擔單元的貸款提供優惠條款，並對導致驅逐或過度漲租的融資實施 real 處罰。銀行還應改革商業貸款標準，優先考慮租戶安全性和可負擔性，限製向有驅逐或剝削性漲租曆史的房東提供貸款。如果政策製定者 truly 重視可負擔性，他們就需要停止將銀行視為中立行為者，並開始將其作為危機的主要設計者進行監管。
https://breachmedia.ca/canadas-big-banks-are-a-culprit-driving-housing-prices-out-of-control/
