盡管辦公樓、公寓等房地產板塊仍在低迷中掙紮，但加拿大的老年住房市場卻在疫情重創之後迎來強勁反彈，成為2025年最受關注的地產投資亮點。
五年前，新冠疫情對養老院造成沉重打擊，全國各地長期護理院爆發數千起疫情，導致眾多老人死亡，引發了針對營運方的訴訟潮。疫情也引發入住率大跌、運營成本攀升、開發項目停滯。然而，隨著老舊養老院逐步退出市場，新建項目數量大幅減少，供應緊縮為行業複蘇奠定了基礎。
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根據高緯環球的數據，未來十年內加拿大75歲以上人口預計增長超過45%，達到約530萬人。與此同時，建設成本翻倍，進一步限製了供給擴張，形成“需求持續上升、供給嚴重受限”的市場格局。高緯環球預測，老年住房的入住率將在今年恢複至疫情前的92%，明年有望回升至95%。
資本市場對這一趨勢反應積極。Sienna Senior Living、Chartwell Retirement Residences 和 Extendicare Inc. 股價年初至今已分別上漲19%、20% 和 21%，遠超房地產投資信托基金（REIT）6%的平均漲幅。Middlefield Limited首席執行官Dean Orrico表示，老年住房板塊紮實的基本面令其成為目前房地產市場中表現最穩定的投資選項。
不過，行業的結構性分化也引發了投資與監管層面的討論。養老社區多以私人付費為主，租金較高、回報可觀；而長期護理院則更多依賴政府補貼，回報穩定但增長緩慢。以Chartwell為例，其養老社區每位住戶月租金約為6000加元。高收益背後是老年人支付能力的波動風險，尤其在房價下跌、房產淨值縮水的背景下更為明顯。
與此同時，金融資本大量湧入養老領域也引發了倫理與公共責任方面的爭議。數據顯示，疫情期間表現最差、死亡率最高的長期護理機構多數為營利性企業所有，而公共機構和非營利組織通常在人員配備與護理支出上更具優勢。2021年滑鐵盧大學發布的研究指出，金融機構自2003年以來持有的長期護理院數量翻了一番，目前全國約三分之一的老年住房由金融資本控製。
盡管如此，投資者對該行業的長期表現仍持樂觀態度。高緯環球預測，2025年將成為加拿大老年住房交易創紀錄的一年。Sienna與Chartwell等企業已展開積極擴張行動：今年Chartwell斥資4.32億收購安省西南部六個老年社區，Sienna完成對阿爾伯塔四家護理院的並購。兩家公司還計劃擴大在魁北克省、西部和安省的合作布局，以抓住“銀發浪潮”帶來的長期機會。
目前安省長期護理候補名單已接近5萬人，預計年內將突破5萬，而全行業若要滿足十年內新增需求，仍需建設20萬套老年住房。政策層面，安省政府也承諾投入49億加元用於招聘2.7萬名護理人員，以提升服務質量和覆蓋能力。
在高齡社會逐步成為現實的當下，老年住房板塊不僅承載著商業價值，更關乎公共福祉與社會責任。即使在宏觀經濟環境充滿不確定性的背景下，該領域的投資吸引力依然穩固。
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