加拿大联邦竞争局近日获得法院命令，要求大温地产行业协会Greater Vancouver Realtors（GVR）提交相关文件，标志着全国范围内对房地产佣金制度的调查进一步升级。对许多正在买卖房屋的业主来说，这或许意味着一个长期存在却少被质疑的行业规则，正被放到放大镜下重新审视。


调查焦点，并不只是温哥华

这次行动并非孤立事件。调查最早始于2024年，原本聚焦于全国性行业组织Canadian Real Estate Association（CREA）的政策。而如今，竞争局将范围扩大至大温地区，显示出对地方执行层面规则的高度关注。

作为联邦执法机构，竞争局负责打击价格操纵、围标和市场分割等行为，也监管虚假宣传和潜在垄断问题。此次关注的核心，是佣金制度是否可能违反《竞争法》中有关“滥用市场支配地位”的条款。换句话说，问题不只是收费高不高，而是规则本身是否压制了价格竞争。

佣金怎么给，谁来给，信息是否透明？

调查重点包括三个关键问题：地产经纪如何获得报酬、由谁支付佣金，以及这些信息在MLS系统中如何披露。MLS是经纪人发布和查询房源的主要数据库，也是买卖双方接触市场信息的核心渠道。

竞争局正在评估，大温现行规则是否会让买方经纪对低佣金或创新收费模式的房源兴趣不足，从而削弱市场竞争。此外，还在调查所谓“引导销售”（steering）现象——即经纪可能因为佣金高低，优先带客户看佣金更高的房屋。这种做法若存在，可能导致买家并非基于房屋本身价值作出选择。

会不会推高买卖成本？

法院命令还要求提供资料，评估佣金规则是否间接推高买卖双方的成本。如果行业惯例使得佣金难以通过市场竞争下降，长期来看可能影响整个区域的交易效率。

目前，竞争局强调调查仍在进行中，并未得出任何违法结论。GVR方面也表示，将全力配合调查，并承诺遵守法律与监管要求。

一旦规则改变，影响会有多大？

GVR代表大温地区及Sea-to-Sky走廊超过1.5万名地产经纪及其公司，并负责运营本地MLS系统，同时提供培训、仲裁及行业监管等职能。换言之，它不仅是行业组织，也是区域地产运作的枢纽。

如果最终调查促使佣金披露或支付结构发生调整，影响的不只是经纪行业，更可能改变买卖双方对费用分担方式的理解。近年来，美国部分地区已出现买方经纪佣金结构改革的趋势，加拿大是否会跟进，仍有待观察。

对普通买家和卖家而言，这次调查释放出一个信号：长期被视为“行业惯例”的收费方式，正在接受更严格的竞争审视。结果尚未揭晓，但无论走向如何，大温地产市场的运作规则，或许正站在一个新的转折点上。

来源：

https://www.biv.com/news/real-estate/greater-vancouver-real-estate-board-targeted-in-federal-investigation-11905361