加拿大聯邦競爭局近日獲得法院命令，要求大溫地產行業協會Greater Vancouver Realtors（GVR）提交相關文件，標誌著全國範圍內對房地產傭金製度的調查進一步升級。對許多正在買賣房屋的業主來說，這或許意味著一個長期存在卻少被質疑的行業規則，正被放到放大鏡下重新審視。


調查焦點，並不隻是溫哥華

這次行動並非孤立事件。調查最早始於2024年，原本聚焦於全國性行業組織Canadian Real Estate Association（CREA）的政策。而如今，競爭局將範圍擴大至大溫地區，顯示出對地方執行層面規則的高度關注。

作為聯邦執法機構，競爭局負責打擊價格操縱、圍標和市場分割等行為，也監管虛假宣傳和潛在壟斷問題。此次關注的核心，是傭金製度是否可能違反《競爭法》中有關“濫用市場支配地位”的條款。換句話說，問題不隻是收費高不高，而是規則本身是否壓製了價格競爭。

傭金怎麼給，誰來給，信息是否透明？

調查重點包括三個關鍵問題：地產經紀如何獲得報酬、由誰支付傭金，以及這些信息在MLS係統中如何披露。MLS是經紀人發布和查詢房源的主要數據庫，也是買賣雙方接觸市場信息的核心渠道。

競爭局正在評估，大溫現行規則是否會讓買方經紀對低傭金或創新收費模式的房源興趣不足，從而削弱市場競爭。此外，還在調查所謂“引導銷售”（steering）現象——即經紀可能因為傭金高低，優先帶客戶看傭金更高的房屋。這種做法若存在，可能導致買家並非基於房屋本身價值作出選擇。

會不會推高買賣成本？

法院命令還要求提供資料，評估傭金規則是否間接推高買賣雙方的成本。如果行業慣例使得傭金難以通過市場競爭下降，長期來看可能影響整個區域的交易效率。

目前，競爭局強調調查仍在進行中，並未得出任何違法結論。GVR方面也表示，將全力配合調查，並承諾遵守法律與監管要求。

一旦規則改變，影響會有多大？

GVR代表大溫地區及Sea-to-Sky走廊超過1.5萬名地產經紀及其公司，並負責運營本地MLS係統，同時提供培訓、仲裁及行業監管等職能。換言之，它不僅是行業組織，也是區域地產運作的樞紐。

如果最終調查促使傭金披露或支付結構發生調整，影響的不隻是經紀行業，更可能改變買賣雙方對費用分擔方式的理解。近年來，美國部分地區已出現買方經紀傭金結構改革的趨勢，加拿大是否會跟進，仍有待觀察。

對普通買家和賣家而言，這次調查釋放出一個信號：長期被視為“行業慣例”的收費方式，正在接受更嚴格的競爭審視。結果尚未揭曉，但無論走向如何，大溫地產市場的運作規則，或許正站在一個新的轉折點上。

來源：

https://www.biv.com/news/real-estate/greater-vancouver-real-estate-board-targeted-in-federal-investigation-11905361