一、市場概覽
2026年9月，卡爾加裏房地產市場進入秋季，整體成交與庫存水平保持穩定，但結構性分化進一步加劇。獨立屋銷售逆勢回升，成為本月唯一成交同比增長的房型；而公寓和鎮屋市場供應壓力持續，買方市場特征強化，價格繼續承壓。
全市9月成交量1,650套，環比下降0.6%，同比下降3.8%。新掛牌量3,354套，環比增長6.8%，同比下降11.3%。活躍庫存6,486套，環比下降0.4%，同比下降6.3%。全市綜合基準價為 $566,700，環比下降0.5%，同比下降0.8%。
首席經濟學家Ann-Marie Lurie指出，不同房型之間的市場條件差異與供應增加的方向有關。過去三年的建設熱潮主要集中在高密度住宅領域，顯著增加了公寓和鎮屋的供應。而獨立屋並未出現同樣的建設增長，防止了廣泛的供應增長。得益於較強的就業市場和放緩但正增長的淨移民，住房需求仍足以吸收部分供應，但不足以抵消高密度住宅的供應增加，導致高密度住宅價格受到更顯著的影響。
二、核心數據一覽
表1
核心數據解讀
1. 成交基本持平：9月成交1,650套，環比僅下降0.6%，同比下降3.8%，獨立屋銷售走強抵消了季節性回落。
2. 新掛牌環比上升：新掛牌環比增長6.8%，同比下降11.3%，售新比降至49.2%，買家選擇增多。
3. 庫存保持穩定：總庫存6,486套，環比下降0.4%，同比下降6.3%。庫存月數維持在3.93個月。
4. 價格穩中略降：綜合基準價環比下降0.5%，同比下降0.8%。中位價同比上漲2.5%，平均價同比上漲4.9%，高端市場成交活躍支撐整體價格。
三、各房型市場表現深度分析
表2
房型數據解讀
1. 獨立屋：成交量896套，同比增長4%，是唯一成交同比增長的房型。庫存同比下降7%，MOI為3.31個月，處於平衡區間。基準價同比-0.95%、環比-0.66%，西區、市中心同比上漲，東北區跌幅最大。
2. 半獨立屋：成交量163套，同比增長5%，庫存同比下降3%，但MOI升至3.67個月。基準價同比+0.09%、環比-0.77%。市中心、西北區、西區價格同比上漲。
3. 鎮屋：成交量248套，同比下降18%，庫存同比增長1%，MOI升至4.45個月，為2026年以來首次超過4個月。基準價同比-5.54%、環比-0.67%，東北區和東區跌幅超11%。
4. 公寓：成交量343套，同比下降14%，庫存同比下降9%，但MOI仍高達5.29個月。基準價同比-8.28%、環比-1.35%，所有區域價格均下跌，東北區和東區跌幅超13%。
四、區域數據分析
表3
區域數據解讀
• 價格最穩健區域：西區（$721,200，+1.7%）** 和**市中心（$573,100，+0.2%） 是僅有的兩個綜合基準價同比正增長區域。
• 價格壓力最大區域：東北區（$461,200，-6.1%）**、**東區（$390,600，-4.7%） 和北區（$523,000，-3.3%） 同比跌幅最大。
• 獨立屋價格表現：西區和市中心獨立屋價格同比上漲，東北區獨立屋價格同比下跌超6%。
• 公寓市場全面承壓：所有區域公寓價格均同比下跌，東北區和東區跌幅超13%。
五、買方賣方策略建議
• 買家：
o 公寓：在東北區、東區等庫存高企、價格雙位數下跌的區域，擁有極強的議價能力。
o 獨立屋：在西區、市中心等供給相對緊張的區域，決策需果斷。可關注東北區、北區的獨立屋，議價空間更大。
o 鎮屋：MOI升至4.45個月，選擇增多，可積極比較。
• 賣家：
o 獨立屋：在西區、市中心處於有利地位，基準價同比上漲。定價合理仍能獲得不錯回報。
o 公寓：需面對大量競品和持續下行的價格壓力，定價必須具有競爭力。
o 鎮屋：MOI超過4個月，市場持續走弱，定價需合理。
• 投資者：
o 謹慎評估公寓市場風險，尤其是東北區、東區。
o 可關注西區、市中心、西北區的獨立屋和半獨立屋，價格同比保持正增長。
o 獨立屋是唯一成交同比增長的房型，需求有望持續。
六、總結與展望
2026年9月，卡爾加裏房地產市場呈現出“獨立屋逆勢回升、高密度持續承壓、區域分化加劇”的典型特征。
• 低密度住宅（獨立屋/半獨立屋）：獨立屋是唯一成交量同比增長的房型（+4%），半獨立屋成交量同比增長5%，基準價同比持平。
• 中密度住宅（鎮屋）：成交量同比下降18%，MOI升至4.45個月，為2026年以來首次超過4個月，價格同比下跌5.5%。
• 高密度住宅（公寓）：成交量同比下降14%，MOI高達5.29個月，基準價同比下降8.3%，較2024年峰值下跌約13%。
• 區域分化：西區、市中心綜合基準價同比上漲；東北區、東區跌幅最大。
展望：
• 短期：市場將延續秋季放緩趨勢。獨立屋和半獨立屋價格預計保持穩定；公寓市場去庫存壓力依然巨大。
• 中長期：獨立屋因供給受限，價格底部已較為堅實；公寓市場複蘇依賴於庫存消化和人口流入恢複。
• 核心關注點：
1. 公寓庫存是否開始見頂回落。
2. 獨立屋銷售回升趨勢能否持續。
3. 鎮屋MOI超過4個月是否會引發進一步價格調整。
4. 東北區等疲軟市場是否出現觸底信號。
房大師原創文章，數據來源：CREB®（卡爾加裏房地產委員會）2026年9月月度統計報告。
