一、市场概览
2026年9月，卡尔加里房地产市场进入秋季，整体成交与库存水平保持稳定，但结构性分化进一步加剧。独立屋销售逆势回升，成为本月唯一成交同比增长的房型；而公寓和镇屋市场供应压力持续，买方市场特征强化，价格继续承压。
全市9月成交量1,650套，环比下降0.6%，同比下降3.8%。新挂牌量3,354套，环比增长6.8%，同比下降11.3%。活跃库存6,486套，环比下降0.4%，同比下降6.3%。全市综合基准价为 $566,700，环比下降0.5%，同比下降0.8%。
首席经济学家Ann-Marie Lurie指出，不同房型之间的市场条件差异与供应增加的方向有关。过去三年的建设热潮主要集中在高密度住宅领域，显著增加了公寓和镇屋的供应。而独立屋并未出现同样的建设增长，防止了广泛的供应增长。得益于较强的就业市场和放缓但正增长的净移民，住房需求仍足以吸收部分供应，但不足以抵消高密度住宅的供应增加，导致高密度住宅价格受到更显著的影响。
二、核心数据一览
表1
核心数据解读
1. 成交基本持平：9月成交1,650套，环比仅下降0.6%，同比下降3.8%，独立屋销售走强抵消了季节性回落。
2. 新挂牌环比上升：新挂牌环比增长6.8%，同比下降11.3%，售新比降至49.2%，买家选择增多。
3. 库存保持稳定：总库存6,486套，环比下降0.4%，同比下降6.3%。库存月数维持在3.93个月。
4. 价格稳中略降：综合基准价环比下降0.5%，同比下降0.8%。中位价同比上涨2.5%，平均价同比上涨4.9%，高端市场成交活跃支撑整体价格。
三、各房型市场表现深度分析
表2
房型数据解读
1. 独立屋：成交量896套，同比增长4%，是唯一成交同比增长的房型。库存同比下降7%，MOI为3.31个月，处于平衡区间。基准价同比-0.95%、环比-0.66%，西区、市中心同比上涨，东北区跌幅最大。
2. 半独立屋：成交量163套，同比增长5%，库存同比下降3%，但MOI升至3.67个月。基准价同比+0.09%、环比-0.77%。市中心、西北区、西区价格同比上涨。
3. 镇屋：成交量248套，同比下降18%，库存同比增长1%，MOI升至4.45个月，为2026年以来首次超过4个月。基准价同比-5.54%、环比-0.67%，东北区和东区跌幅超11%。
4. 公寓：成交量343套，同比下降14%，库存同比下降9%，但MOI仍高达5.29个月。基准价同比-8.28%、环比-1.35%，所有区域价格均下跌，东北区和东区跌幅超13%。
四、区域数据分析
表3
区域数据解读
• 价格最稳健区域：西区（$721,200，+1.7%）** 和**市中心（$573,100，+0.2%） 是仅有的两个综合基准价同比正增长区域。
• 价格压力最大区域：东北区（$461,200，-6.1%）**、**东区（$390,600，-4.7%） 和北区（$523,000，-3.3%） 同比跌幅最大。
• 独立屋价格表现：西区和市中心独立屋价格同比上涨，东北区独立屋价格同比下跌超6%。
• 公寓市场全面承压：所有区域公寓价格均同比下跌，东北区和东区跌幅超13%。
五、买方卖方策略建议
• 买家：
o 公寓：在东北区、东区等库存高企、价格双位数下跌的区域，拥有极强的议价能力。
o 独立屋：在西区、市中心等供给相对紧张的区域，决策需果断。可关注东北区、北区的独立屋，议价空间更大。
o 镇屋：MOI升至4.45个月，选择增多，可积极比较。
• 卖家：
o 独立屋：在西区、市中心处于有利地位，基准价同比上涨。定价合理仍能获得不错回报。
o 公寓：需面对大量竞品和持续下行的价格压力，定价必须具有竞争力。
o 镇屋：MOI超过4个月，市场持续走弱，定价需合理。
• 投资者：
o 谨慎评估公寓市场风险，尤其是东北区、东区。
o 可关注西区、市中心、西北区的独立屋和半独立屋，价格同比保持正增长。
o 独立屋是唯一成交同比增长的房型，需求有望持续。
六、总结与展望
2026年9月，卡尔加里房地产市场呈现出“独立屋逆势回升、高密度持续承压、区域分化加剧”的典型特征。
• 低密度住宅（独立屋/半独立屋）：独立屋是唯一成交量同比增长的房型（+4%），半独立屋成交量同比增长5%，基准价同比持平。
• 中密度住宅（镇屋）：成交量同比下降18%，MOI升至4.45个月，为2026年以来首次超过4个月，价格同比下跌5.5%。
• 高密度住宅（公寓）：成交量同比下降14%，MOI高达5.29个月，基准价同比下降8.3%，较2024年峰值下跌约13%。
• 区域分化：西区、市中心综合基准价同比上涨；东北区、东区跌幅最大。
展望：
• 短期：市场将延续秋季放缓趋势。独立屋和半独立屋价格预计保持稳定；公寓市场去库存压力依然巨大。
• 中长期：独立屋因供给受限，价格底部已较为坚实；公寓市场复苏依赖于库存消化和人口流入恢复。
• 核心关注点：
1. 公寓库存是否开始见顶回落。
2. 独立屋销售回升趋势能否持续。
3. 镇屋MOI超过4个月是否会引发进一步价格调整。
4. 东北区等疲软市场是否出现触底信号。
房大师原创文章，数据来源：CREB®（卡尔加里房地产委员会）2026年9月月度统计报告。
