Condo-Status Certificate物业报告主要内容
Peter Xu2019-11-18
该公寓单位登记楼层及单位号数(有些大厦把13,14等号数跳开，如2018房，实际的楼层可能是第18层，第16号房)，每月物业管理费数目及下一个管理费缴付日期;
申明任何非正常财政年度的管理费增加，如特别征收费 Special Assessment，必须详细列明费用增加的理由;
该公寓单位任何未支付的费用，如物业已被注册的银行留置权(Lien), 拖欠管理费，维修费，法律诉讼费等;
大厦的地址电话等联络方式;
现任大厦业主董事会成员名单及联络方式;
大厦物业管理公司及经理联络地址电话等;
大厦现行有效的宣言书Declaration附例By-laws, 规则Rules影印本;
法庭尚未裁定的有关更改大厦宣言书申请;
任何悬而未决牵涉本大厦的法庭诉讼;
大厦本财政年度的预算，以及上一财政年度的财政审核报告;
最新的大厦储备基金评估报告(由专业工程师每三年更新一次);
本物业状况证明书签发日，90天内的大厦储备基金总金额;
大厦储备基金供款计划：每年增幅及供款数目;
大厦公共设施之任何重大变更，增加或减少;
大厦现时出租单位的总数目;
大厦现时生效的保险证明书等等重要文件。
共管公寓都是根据号码来进行注册的，第一个高楼大约是在50年前注册的。现在多伦多区域里共有大约2700个共管公寓corporation。这意味着如果您的楼的号码是2400，您的楼大约2-3年新。如果数字是1500的话，代表这个楼大约已经12-15年了。那如果号码为200的话，那么很可能这楼已经45岁了。这些都可以给您一些关于什么时候屋顶要重修，或是大楼的集体账户里有没有足够的钱去进行大型的修补。
通常管理费中的10%-25%会被预留出来作为大厦的储备金使用，公寓公司会将这笔钱存入银行，以备应付各类常规以及意外的维护、整修工作。储备金的多寡主要取决于公寓的规模以及大楼的房龄。单元越多，房龄越老，设施越旧，需要预留的储备金也越多。除了储备金规模数据外，买家还应该关注一份Reserve Fund Study的文件，该文件主要用来阐释在未来几年中，大厦所积累的储备金将被用到哪些地方去。如果文件中显示五年后大厦屋顶需要进行大的翻修，但现在的储备金规模以及预计的流入量不足以支持该项维修，那么近年内大幅提高管理费的风险就相当的大。
Reserve Fund Study应每3年更新一次。如果文件中的数据没有及时更新，要格外小心。正常情况下，最新的储备金数额应与表格中最新一次罗列的金额相似。如果数据出现缺失，买家可按下列方法进行估算。比如，如果您想购买的大厦中有100个单位，则您的单位可能是费用的1%。这意味着如果储备基金短缺100万美元，您的单位份额将为10,000.00美元。如果有200个单位，您的份额或许是0.5%或5,000.00美元。通常您所购买的单位占大厦所有单位的份额已在Condo的Status Certificate(大楼管理文件)明确罗列，买家可以此进行计算，这个估算数值是您所需要支付的最大数额，您还可以此为据，相应调整您的购买价格。此外，如果文件中没有列明储备金的详细用途，买家应该特别留意，这意味着大厦的物业有些疏于管理，又或者储备金有被人挪作他用的风险。所以说，Reserve Fund Study是一个非常重要的文件，需要大家去认真阅读和消化理解。
Condo的大楼管理文件明确标明了该大厦有多少单位租给租户。大多数condo规定的最短租期为6个月至1年，这将禁止Air BNB。由于安全和保险问题，越来越多的公寓试图阻止这种情况发生。
购买Condo时，常常会涉及到停车位及储物柜，买家是否拥有这些物业的全部产权，答案可以在Status Certificate(大楼管理文件)找到，该文件会告诉你这些空间是业主拥有所有权，还是所有权归大厦，业主仅有使用权。买家需要跟律师确认大厦章程书与买卖协议的内容相匹配，例如单位门牌号码、停车位号码和储物柜号码。就像验屋有助你了解房屋的真实状态一样，查阅Status Certificate(大楼管理文件)有助Condo买家确保买入的单位符合自己的需要。凡是买卖过CONDO的人几乎都知道，一定要仔细确认购入单元的单位号码，楼层代码。通常CONDO楼里的楼层，和法律文件中描述的楼层不一致的主要原因是，这些CONDO楼里，为了尊重不同族裔文化习俗，没有4楼和13楼，但是在法律意义上的楼层计算中，要把这漏掉的层加入。于是，一个单位号码是2208， 它的单位号码可能是8，但是它的法律楼层则有可能是20，或者21，而不是22。因此，买家最好在专业人士的帮助下，仔细阅读Status Certificate(大楼管理文件)，并在置业顾问的陪同下，实地观察、核对欲购买的物业，以免买卖过程出现不必要的麻烦与疏失。
