對於大多數加拿大人來說，自住房免稅（Principal Residence Exemption，簡稱PRE）是目前最大的稅收優惠之一。這項優惠正受到越來越嚴格的監管。
根據現行稅法，自2016年起，即便房屋完全符合PRE條件，出售時仍需在納稅申報表中披露相關交易。符合條件的主要居所必須同時滿足四個標準：其一，房產必須為住宅單元；其二，納稅人必須擁有該房產產權；其三，納稅人、配偶或子女需“通常居住”該房產；其四，房產在相關納稅年度必須被明確指定為主要居所。即使是季節性度假住所，例如小木屋、湖邊別墅或滑雪屋，隻要不是以盈利為主要目的，也可視作主要居所。出租物業通常不被視為主要居所，出售時需繳納資本利得稅。若納稅人購房或建房的主要目的是為了轉售獲利，則不能享受PRE。
為打擊住宅炒賣，加拿大政府自2023年1月1日起實施了新的房產倒賣規定。若房屋持有時間不足12個月，其出售收益不再適用50%資本利得計稅，而將作為100%應稅商業收入征稅。此外，納稅人若出售擁有時間少於365天的住宅物業，必須在報稅時如實申報。雖然新規僅適用於2023年及以後，但若加拿大稅務局（CRA）認定納稅人存在投機倒賣行為，仍有權對更早年份的交易進行重新評估。
近期一宗發生在多倫多的案例為房主敲響了警鍾。2025年6月，稅務法庭裁定一名多倫多投資者因未在2016年報稅時申報房產出售收益，被CRA重新評估並處以21,000加元重大過失罰款。該投資者在2010年至2017年間多次買賣房產，2016年出售主要居所和另一處物業時均未如實申報。他辯稱因會計師不知需申報而忽略了該項交易，但法官指出其擁有碩士學位，並在房地產領域經驗豐富，甚至於2022年成為注冊房地產經紀人，因此駁回其辯解。裁決認定其行為構成“明知故犯或重大過失”，罰款合理合法。
這一案例充分說明主要居所免稅並不是“免報稅”。房主在出售房產時必須在報稅表中如實申報，並保存相關證明文件。如果房產並非真正用於自住，或試圖將投資性物業冒充為主要居所，不僅免稅優惠會被拒絕，還可能面臨全額征稅與高額罰款。隨著CRA近年加大審查力度，任何僥幸心理都可能帶來嚴重財務後果。
更值得注意的是，CRA 對於正常報稅的重新評估通常隻限於3年，但如果涉及虛假陳述、重大過失或欺詐，追溯期就不再受限，可以跨越多年重新開案。換句話說，即使交易發生在近十年前，CRA依然可能追查並開出罰單。
文章來源：https://financialpost.com/personal-finance/taxes/cra-penalizes-taxpayer-failure-report-sale-principal-residence?itm_source=top-trending
