“你買在了最高點，現在市場崩盤了，房主該怎麼辦？” 近八年前，我在《金融郵報》發表的最後一篇文章標題是：“加拿大住宅市場的最後一口氣”。如今我回來了，顯然，這個市場比許多人預想的更能“憋氣”。誰能想到，大規模的移民潮、一場疫情和創紀錄的超低利率，竟能將房價推向更高的高度？
Royal LePage 首席執行官 Phil Soper 在采訪中開玩笑說：“當時市場確實有點喘不過氣來，但沒真斷氣。”
Soper 指出，在作者最後一次寫作後的18個月裏，市場確實被收緊的融資規則打擊過，購房者必須按照高於實際貸款利率的水平進行壓力測試。但此後的市場走勢如同過山車，回頭看似乎合乎邏輯，卻難以預判。
如今，一些看空派終於等到了價格自峰值下跌20%,買家違約、定金損失的案例。對高位買入的投資者或自住業主來說，這段經曆並不好受。但 Soper 強調，真正的問題不是房價短期漲跌，而是你當前的住房是否滿足需求。如果房子夠住，賬面上的跌幅隻是紙面損失。
你付了多少錢？很不幸，這已是既定事實。我已退休的會計師父親總是告訴我，一件東西的價值隻在於別人願意為它支付多少。
理解房價的“真實”價值
毫無疑問，房價下跌是急劇的。房地產是一個本地化遊戲，全國性的價格意義有限，2022年2月現有房屋的平均售價曾達到峰值82.4萬加元。房屋銷量的峰值出現在2021年,但2022年第一季度依然是交易高峰，按年化計算約有 67.5萬套房屋易手，包括換小房的業主、升級置業者以及占據市場支柱地位的大量首次購房者。如今，這些業主中的不少人已經看到他們的房屋淨值大幅縮水。
但在我們恐慌之前，需要了解背景。根據 CREA 的數據,2017年底，現有房屋的平均售價為 $496,500。利用加拿大央行的通脹計算器，這相當於 2025 年的約 $625,000。而今年年中，平均售價為 $691,643。如果不考慮通脹，房地產價格的漲幅總是被誇大。
我一直不明白為什麼人們覺得房價不應該根據通貨膨脹進行調整。這就好比看 20 世紀 70 年代的汽車廣告一樣，還指望以 $4,000 買輛車。我不確定為什麼人們會期望價格回到 2017 年，甚至疫情前的 2020 年 2 月的 $540,000 平均價。他們到底希望價格跌到多低？難道價格不應該隨著通脹上漲，並且每年提供一些額外的回報，使其成為一項不錯的投資嗎？
給高點買房者的實用建議
對於在高位買入的群體，尤其是預售樓花買家，如果融資困難、甚至陷入負資產，壓力很大。前皇後大學教授、現獨立財富顧問 John Andrew 建議，自住買家應以長期持有為目標，放棄“房價隻漲不跌”的幻想，但仍可期望長期回報跑贏通脹。對於自住者來說，無論是獨立屋還是高層公寓，它始終是投資和消費品的結合體。
房地產不僅是投資品，也是消費品。幾十年來，大盤指數持續上漲，但你不能像投資股市那樣，用 5% 首付、20 倍杠杆去買 TSX 指數基金。房地產的杠杆放大了收益，也放大了風險——很多投資者正是被杠杆“毀掉”的。低利率時期，隻需 10 萬首付就能買下 100 萬的公寓，短期漲到 110 萬時，賬面投資回報率高達 100%；但市場下跌時，損失同樣被成倍放大。
公寓研究公司 Bullpen Research & Consulting Inc的總裁 Ben Myers 仍然認為，加拿大人擁有房地產的一個主要動機是強製儲蓄。他說的很對：行為很重要。
因為房產的最大大價值是居住安全感，家的概念——自住業主不必擔心房東因各種原因終止租約，頻繁搬家。
投資者和自住者的不同應對策略
如果生活狀況需要用到房子，那麼這就是買房的理由；自住買房的最佳時機未必與市場低點重合。
對於即將交樓但市場轉冷的投資者，Myers 建議盡量完成交易，先行出租，等待市場回暖。
如果必須賣房，要意識到搬家和交易的成本極高——中介傭金、土地轉讓稅、搬家費、提前還貸違約金、律師費等可能吞掉10%的淨值。頻繁交易是財富的消耗器，即使在今天下跌的市場中，也要限製你的搬家頻率。
文章來源：https://ca.finance.yahoo.com/news/underwater-home-selling-now-last-144244495.html
