根據康考迪亞大學（Concordia University）和私募股權公司 Equiton 的最新研究，如果新房供應速度得不到顯著提升，到 2032 年，多倫多的房屋中位數價格可能攀升至 $180 萬，溫哥華則可能達到 $280 萬。
這項研究由康考迪亞大學約翰·莫爾森商學院的副教授 Erkan Yönder 領導，其核心是一個基於神經網絡的人工智能模型，該模型能夠從海量數據中挖掘出深層模式。研究量化了加拿大主要城市需要增加多少住房才能抑製房價，並對審批延遲或建材成本等因素如何直接影響住房建設數量給出了詳細預測。
“我們發現，住房供應應該成倍增加，而不是僅僅提高 10% 或 20%，”Yönder 在接受 Yahoo Finance Canada 采訪時表示，“這樣的增幅根本無濟於事。”
加拿大住房供應短缺的問題早已不是秘密，長期以來一直是政策討論的焦點。總理卡尼的競選綱領中就曾承諾在未來十年內將住房建設速度翻倍。康考迪亞大學的研究顯示，在加拿大統計局（Statistics Canada）的人口增長基線預測下，將新房竣工速度翻倍在不同城市會產生截然不同的結果，但很可能會穩定多倫多和溫哥華的房價增長。報告指出，加拿大目前的住房建設速度約為現有住宅存量的 1.75%。“盡管將竣工量翻倍的目標雄心勃勃，但對於解決住房負擔能力這一代際挑戰來說是必不可少的，”報告強調。
城市差異化：多倫多、溫哥華、蒙特利爾和卡爾加裏
研究預測，在目前的建設速度下，多倫多的房屋中位數價格將從 2024 年的 $140 萬（以今天的加元計算）攀升至 2032 年的 $180 萬，但如果竣工量翻倍，這一數字將放緩至 $160 萬。
而在溫哥華，報告稱政府放緩移民的政策可能會導致今年房價中位數出現“小幅下跌”，但以目前的建設速度，房價將從 $250 萬上漲至 2032 年的 $280 萬。報告指出，即便將竣工量增加 50% 也無法有效減緩這一趨勢，隻有竣工量翻倍才能使房價增長趨於平穩。
這項研究也突顯了加拿大住房市場的多樣性。盡管供應翻倍可以在多倫多和溫哥華抑製房價上漲，但模型對蒙特利爾的預測卻截然不同。
“即使你在蒙特利爾大幅增加供應，也無法阻止房價上漲，”Yönder 解釋道。他指出，蒙特利爾正處於“倒置供應曲線”的“錯誤一側”，即巨大的需求壓倒了新增庫存。這主要源於其僅 1.19% 的住房建設速度，幾乎是溫哥華（2.32%）的一半。他補充說，由於蒙特利爾的房價仍遠低於其他主要城市，因此“價格有更大的上漲空間”。
相比之下，卡爾加裏對移民和人口變化的反應比對供應變化的反應更敏感。模型預測，該市房價在近期將從 2024 年由移民驅動的峰值 $74 萬回落，並且無論建設速度如何，都將保持在該峰值以下。
監管與成本：影響住房供應的關鍵因素
這項研究量化了減少繁文縟節和審批時間的影響。研究發現，如果一個城市在“監管指數”（由加拿大抵押貸款和住房公司與加拿大統計局共同製定的關於分區規則和評估的指標）上的得分提高 10%，將帶來 10% 的房屋建設增量。而審批時間減少 10% 則能為供應量帶來 3% 的提升。Yönder 強調，進行這些調整幾乎沒有成本。
“如果你能改善監管流程，縮短審批延誤，我們就可以在不增加政府成本的情況下增加供應，”他說道。
另一方面，研究表明，建築投入成本增加 10% 會導致住房竣工量減少 25% 至 35%，其中公寓建設受影響最大。
Yönder 指出，這直接將加拿大的住房目標與全球貿易和關稅政策聯係在一起。“在考慮關稅政策時，不能不考慮住房供應，”Yönder 警告說，“這是一件必須認真對待的事情。”
這位教授承認，雖然監管負擔不是一個新話題，但這項研究是“首次對這些影響進行量化的研究”。他認為，理解這些杠杆至關重要，因為整體挑戰的規模是如此巨大。當被問及在溫哥華這樣的城市是否有可能將住房竣工量翻倍時，他的回答很直接：“不，這不可能……成本太高，難度太大。”
Yönder 認為，這項研究的價值在於提供了一個更清晰的預測，從而能夠製定更好的規劃。“最終，我們可以通過更好地預測來做出更好的決策。”
文章來源：https://ca.finance.yahoo.com/news/toronto-home-prices-could-hit-18m-vancouver-28m-by-2032-without-major-supply-boost-report-110003314.html
