信用--潘多拉的盒子已经打开
Jerry Zhang2019-9-17
对于家庭或者个人来说,情况其实也是一样的。这几年为什么穷人越穷,富人越富?就是因为穷人收入低,而收入低呢就信用不高,信用不高呢就贷款少,贷款少呢就买不起房,买不起房呢就错过了房产的增长期,错过了房产增长期呢信用就不能扩张,只能停留在低位,越来越穷。富人呢收入高,收入高呢就信用高,信用高呢就贷款多,贷款多呢就买房多,买房多呢就随着房价的增长信用就扩张多,信用扩张多呢那富人就可以贷到更多的款了,更多的款呢就可以买更多的房子,或者投资更多的股票或证券,所以富人就越来越更富了。
所以其实个人和国家的情况是一样的,都是一个信用扩张的过程。但是信用扩张也有弊端,就是信用扩张越多,债务也越多,如果盲目扩张,债务积累到一定的时候,市场一旦有风吹草动,就可能产生违约,从而使人一夜回到解放前。正所谓水能载舟,亦能覆舟。所以我们看到,致富的源泉是信用扩张,但是信用扩张也有风险,我们需要控制扩张的度,在债务上面留有余地,以防债务违约的发生。就好像以前的亚洲4小龙,为什么97亚洲经济危机一来,就会被打趴下,因为扩张太快,债务过高,没有控制住风险。控制风险其中最主要的一点就是现金流,就好像你买一个房子出租,现金流能不能Cover所有的费用?如果可以,那么风险不大,即使房产开始跌了,也不要惊慌,反正客户给你付着贷款,不用担心违约,即使租金会跌,但也不会跌的太多,除非整个国家发生了动荡,否则从长期来说房产还是会涨回来的,只要能坚持,风险不大。所以信用也不能盲目扩张,要有一个度,适当的时候要停一停,让房价涨上来,当房价涨到你的债务占你的总资产的比例下降到一定比例(例如50%以下)的时候,就又可以考虑再次进行信用扩张了。
前几年为什么有些人逆袭,从住着2--3十万的Semihouse一跃成为住进了150万的大宅?就是因为他们在5--6年前花80万买了大宅楼花,又正好碰上了房地产大涨的好时机,等到交房时,房产已经大涨,Semihouse已经长到了5--6十万,而80万买的大宅已经涨到了150万。信用也从原先只有20多万一下子涨到超过一百多万了。如果他没有买大宅楼花,还住着原来的Semihouse,那么信用随着房价上涨最多也就是40多万。这是一个典型的信用扩张的例子,当然这是一个特例,我们并不是鼓励客户怎么做,因为这种信用扩张的方法过于激进,风险是非常大的,幸运的是正好碰上了房价暴涨。试想一下如果房价没有大涨,那么当新房交房的时候就有可能无法Close,或者虽然Close了但也住不起大宅。现在这个时候就可以有很多选项了; 保守的话可以卖掉Semihouse,还掉贷款,然后开始投资Condo楼花,每二年左右如果积攒下首付就买一个Condo楼花,几年下来恐怕手头已经积攒下了2--3个Condo楼花了,而且风险不高,生活悠然自得。
而且前几年买的Condo楼花,Close以后一出租,基本上现金流就可以Cover费用,所以楼花一直可以买下去,只要现金流足够。
而有些高收入家庭,虽然家庭收入超过20万,原先早就住上了豪宅,开上了豪车,但是如果不注重信用扩张,老是停留在原来信用的基础上怡然自得,自以为是,结果在失去工作或者失去原先的收入能力以后(例如退休),生活就会一落千丈,只能卖掉豪宅去住小屋,我们身边就有这样的例子。而那些注重信用扩张的人,由于手头有了多套出租房,退休以后可以每2--3年卖掉一套房,或者不用卖可以收租,生活会越来越好。
这是一个全新的时代,我们需要全新的思维,才能驾驭时代的潮流,甚至逆袭上位。如果思维一成不变,就会被时代所淘汰。以前是现金为王,谁家现金多,谁家就富; 现在现金也重要,但是更重要的是信用,因为信用可以起到杠杆作用,使你的资产产生倍增。个人如此,国家也如此。
所以,一个人或者一个家庭,最重要的就是现金流和信用,如果没有信用,你的资产增值就好像是蜗牛在爬,100年也增值不了多少。但是如果你的信用没有现金流的支撑(现金流包括你的家庭所有的收入),那么你的信用就成了无本之木、无源之水,不会长久,而且风险很大。