海外买家税NRST退税条件完全篇
Wendy Zhang2021-4-7
本文约2,500字，通读完需8分钟左右，除非您是一位地产经纪或需要退NRST的本人，否则没必要花这个时间。
2017年4月21日开始，在安省金马蹄地区购买民用房的海外人士或海外公司、被要求额外支付15%的外国买家税 (Non-Resident Speculation Tax，简称NRST)。
NRST概念下的”海外人士“指的是没有加拿大永久居民身份的、和没有加拿大国籍的个人。
同时满足以下「通用条件」和「专有条件」才可以把这房价的15%要回来。
无论是学签(A)、工签(B)，还是移民(C)，都需要满足如下「通用条件」：
产权 (title) 上只有房主一人或夫妻二人。一旦出现其他人，比如父母为了协助贷款也上了deed，这NRST就很难、很难、很难退回来了；
[JKtax]Final closing date的60天内必须开始自住，作为principal residence需留下充分的搬入证据；
[JKtax]需“连续”居住 (比如暑假回国好几个月就很难了)；
[JKtax]NRST退税申请必须在final closing date算起的4年内提交，过期不候。
「专有条件」中，满足学签(A)、工签(B)、移民(C)其中任一类即可。还有一种少见但出现过的情况，就是如果用A类申请失败，还可以在移民成功之后，用C类再申请一次(只要还在4年内)；同理用B申请失败之后，也可以用C再申请一次；但A和B之间，不能失败了再用另一种申请。
学签类(A)的专有条件：
Final closing date 当日必须持有合法学签；
[JKtax]从closing日起，连续住满了两年。
[JKtax]Final closing date 当日必须已经在安省认可的大学 (university/college) 全职在读，并到退税申请之日读满了两年，全职指课业的60%以上 (full-time workload)，冬秋两个学期须full time，暑假可以不计；冬秋期间转学或换专业也可以，但依旧要保持连续的full-time状态；
工签类(B)的专有条件：
Final closing date 当日有合法工签；
[JKtax]从closing日起，连续住满了一年；
[JKtax]
Final closing date 当日必须已有安省的全职工作；每周工作不少于30小时，全年不少于1,560小时；只有工签而没有工作不行。在此期间如果换雇主，必须做到新旧工作之间的无缝衔接。
[JKtax]
移民类(C)的专有条件：
Final closing date 起4年内成为加国移民，有登陆纸或CoPR确认信；
[JKtax]从closing日起，一直到拿到移民，有几年算几年，需连续居住；
[JKtax]退税申请必须在登陆日的90天内送达给省政府。
好了以上只是纸面上的要求，如果在接触省府官员的过程中，你觉得官员要你提交证据的做法：不合理，那就
对了。就是这么不合理。
我简单挑几个概念，也是我一直以来和省府互怼的实例，跟大家分享一下。
比如学生有co-op terms，那学费单子(T2202)上显示在一年里没有8个月的full-time学习怎么办？还有比如“怎么住算连续居住“的问题，那学生暑假回国看爸妈，算不算破坏了”连续居住“的条件？回国多长时间就算”没连续居住“了？我们有回国两个月就被拒的case，也有回国三个月最后申诉成功的例子。
我去问了律师，不同的律师给了我不同的回答。有比较保守的律师，认为这事就算最后闹到法庭上，如果退税申请人每次回国不超过一个月，她有信心让法官相信“都算连续居住“。也有比较激进的律师，认为暑期离开三、四个月，他都能让法官觉得这个房子是申请人的主要住宅(Principal Residence)。但我想说的是：能不到请律师去上庭的地步，还是不要了吧。
比如“closing当天一定要正在上学或工作“的要求，政府要求的原话是：
To qualify for a rebate... must exclusively hold the property... after the date of the purchase or acquisition.
那问题来了，从字面意义上来说，政府要求的是：在closing之后，需上学满两年，或者工作满一年；省府可没特意说在closing那天一定要已经正在上学或上班了，也没说需要连续学习或工作。
为这事我跟省府的AB部门 (Advisory Board) 掰扯了好久，我说：我的客户当年7月份close的房子，然后(after)9月份开学，到今年上满了两年的学，可以退税了呀。
省府说：我们认为的after，是immediately after的意思，也就是要求closing当天，正上学呢。
我说你这是指鹿为马胡搅蛮缠！英语说：I was born after 1960，难道需要我在1960年当年出生，或者必须在1961年1月1日出生？！
然后AB说不过我，就不理我了。
最后我只好撂下一句：行，反正这个after怎么理解，我说了不算，你说了也不算，咱最后就看法官怎么说吧，法官要是认为我必须是在1960年内出生，算你赢。
比如有因为有疫情而停了一段时间工作的申请人，问我省政府有没有因为疫情而给出一些豁免。到了这儿，我挺痛心的感觉。
因为没有任何豁免。
对于工签退税，省府要求的原话是：
... has legally worked full-time ... for a continuous period of at least one year...
问题是：多连贯才算continuous？
对于政府一个拒掉的case，两个工作之间只隔了两周 (客户去正常休了个假)，我先沉淀了几天，然后在电话里对省府的appeal officer发狠说：这就叫continuous！省府之前要的那叫consecutive，不是法规上要求的，是上一个officer自己臆想出来的！
比如省府对产权和居住的这句要求：
To qualify for a rebate, the foreign national must exclusively hold the property...
那怎么算exclusively(独有)？比如很多客户当初买房的downpay，是家人资助的；有的客户下offer时候的那个security deposit，是地产经纪的账号临时帮忙出去的钱；还有人买房以后，condo分租出去了一间。所有的这些，省府都拿来作为“不够exclusively hold“的证据。
然后对于自住证据，基本上是你没什么，省府盯着管你要什么。比如关于搬家的自证，你驾照及时改了地址，省府就管你要搬家公司的收据；你说你没找搬家公司，省府就说你拖了这么久才订internet说明没有搬；你提交了condo管理处的证明，省府就说这些证明不算数…… 总之套路就是：你提交了1，他要2；你交了2，他要3；你1234都交了，他说1不行。
一文难尽啊。从去年起省府开始为难众位申请人的时候，一开始我们忍了，多不合理的要求，我们都乖乖配合提供证据，“官”字两张口嘛。然后同时还得去安抚客户，因为客户会觉得找你们办NRST退税，怎么管我要那么多不靠谱的东西。
但后来，越来越觉得这么忍下去，最后还是办不成退税。所以，本着以把钱退回来的首要原则，我们开始有针对性的强硬起来。强硬不是意气用事。强硬是为了先留下证据，目的是日后在申诉或上庭的阶段，能直接撂倒对方，赢下这局。
最后一句，咱们中国人，是能不惹官非，就不惹的。所以退税申请人资料越全，越有可能在更往前的阶段里解决问题，不至于闹到后来的申诉、上庭。这也是我们做业务更希望看到的，没事谁也不愿意跟政府对着干，和和气气开开心心跟省府官员合作最好。但，不惹事也不能怕事，如果客户的情况确实存在可待商榷的关窍，那我们和省府好好解释是一方面，同样重要的还有一句“占理就坚持住”，倒要看看最后庭上法官怎么说。
