一篇文章吃透海外买家税，谨防掉坑（绝对全网最权威解答）！

2017年4月20日，加拿大安大略省财政厅公布了重磅消息，对外国购房者加征“海外买家税”。

什么是海外买家税？

Non-Resident Speculation Tax(NRST)，非居民投机税(海外买家税)，是安省对外国房地产买家，在金马蹄地区购买物业征收的15％税赋。

海外买家税目的？

防止太多海外资金涌入本地房产市场，过猛推高房价，降低本地买家购买力，造成社会负面影响。

海外买家税推出背景是什么？

BC省和安省的海外买家税推出时间，均为省选前夕。省政府本想借助政策的推出，获取更多民众的选票。在没有更多数据支持下，两省盲目推出此政。而巧合的是，两省推出此政的政党纷纷下台。后期数据显示，真正的纯海外买家只占整个交易量的3-5%。让那些误以为房价都是海外华人抄高的言论，不攻自破。

海外买家税直接影响是什么？

BC省首发推出海外买家税后，安省政府公开表示安省不会效仿。导致大量资金从以BC省为主的省份，涌入多伦多，使得多伦多市场短期内过度膨胀。部分地区，年化涨幅超过30%（过往20年平均年化涨幅为10%+）。后期安省海外买家税的推出，虽然放缓了多伦多地产涨幅，但大量资金依然钟爱人口不断涌入的稳健的多伦多地产市场。

直到2017年底，银行全面推广压力测试，提高贷款审核要求，提高利息，使得200万以上豪宅极难贷款，造成平均房价严重下滑。豪宅交易数量减少，高层公寓销售却从之前占比不到30%，猛增近50%，刚需房成了二手市场的主力。这一时期也成全了楼花市场(任何买家，交接前无需海外买家税，无需贷款，只需少量押金)。

由于多伦多长期处于供求关系紧张状态，直到2019年下半年，多伦多终于探底后，买家频频出手。从2019年10月到疫情3月中禁足令前夕，销售量销售金额大幅上扬，2月销售量出现同比46%的涨幅，并出现几十人抢房的普遍现象。算是彻底走出海外买家税的实际和心理影响。

什么样的人群需要交15%NRST？

1)非加拿大公民或非永久居民

2)外国公司或外国人控股的公司
3)外国公司控股的加拿大公司
4)信托受托人是外国人
5)信托受托人是公民或永居，但受益人是外国人

什么样的物业类型海外买家需要额外交15%NRST？

独立屋、半独立屋、联排镇屋、高级公寓，6户和6户以下出租物业都要交NRST。所以，办公楼，商场，农地等除外。

哪些海外买家可获得NRST豁免？

1)走省提名移民通道OINP(Ontario Immigrant Nominee Program)，并拿到确认号码的买家。安省研究生毕业通过申请，一般会符合条件；

2)已经取得难民身份的人士；

3)外国人，但是加拿大公民和永久居民，或是上述1)或2)的配偶

注意：若除夫妻之外，还有其他海外买家，如子女符合豁免条件，但与父母（海外买家）合买，哪怕父母只占1%，整个物业还是要交海外买家税！简单说要100%属于购房者本人或配偶双方。

三种情况可在缴纳NRST之后，申请退还？

1)移民: 自交房日起，4年内，拿到加拿大公民或枫叶卡（财政部须在成为移民90内收到申请）

2)留学: 自交房日起，留学生在安省连续保持两年全职在校学习（暑期课程可不计算在内，大专大本都可以，但必须是安省法案下注册学府）。

3)工签: 自交房日起，持工签在安省全职工作满1年（有工签没工作，不符合退还条件）。

注意：申请退税期间，物业必须自住，不能转卖或出租！

1）移民: 申请移民File Number，枫叶卡

2）留学: 有效学签副本，学校官方出具全职在校证明（信封为密封状态）,每学期全职就学课程表。2年中可转学，但均要为全职在读

3）工签: 有效工签副本,工作证明employment letter,全年工资单Pay Stub,税局报税单notice of assessment

注意：还有一些共同文件需要提交，包括：

a. 房屋所有权过户文件Registered Transfer

b. 交接时付税凭证

c. 买卖合同副本

d. 交割过户账目报表Statement of Adjustment

e. 过户后60天之内搬入该物业自住的凭证,如更改的驾照地址，银行信用卡或账户月结单，最好多一些辅助材料如，搬家公司提供的服务票据，定电梯证明，送货证明，电话网络账单等。

*此处中有重点政府在公告里面明确说明在购房后60天内必须入住！如未能提供凭证，极有可能在申请退税时遭到不必要麻烦。因为海外买家退税物业，目的必须是自住！而非用于投资！

疑难杂症处理（一）符合移民退税，退税申请必须在登陆日90天内送达，过期不候。

曾经有过实例，客户短登后回国，觉得条件满足，不着急申请。半年后回来发现已过90天申请时效。这种情况没有申诉成功的可能。

疑难杂症处理（二）留学生大三买房，只剩1年多上学时间怎么办？

不好意思，剩下1年多的学习经历不符合要求。但若之后又去读研，自交接起，向后计算凑够两年，是可以的。

国修学一年，回来再补2年，可以免去NRST吗？

很遗憾，NRST Rebate只认可你购房之后的学习工作时间。中间不能停顿。

疑难杂症处理（四）还有1年毕业，之后会全职工作，学习时间，能否减少工作时间？

不但不行。如果不能多加学习时间补齐2年，在校期间买房，是不符合工签退还政策的。只能看是否可以4年内拿到移民身份。

疑难杂症处理（五）夫妻双方刚毕业，一方全职工作，一方无工作，可申请NRST吗？

可以。只要一方符合条件，就可申请NRST，但要注意的是，房产证上只能有夫妻双方名字，不可以加其他人，如父母（如果父母为海外买家）。

疑难杂症处理（六）留学生，但不够银行贷款要求，需加父母名字担保，NRST能退回来吗？

可以，但父母必须只做担保，不可以上产权！如果遇到部分银行一定要父母上产权，可考虑换银行，或最差选择全额支付房款。就可先交后退NRST。

疑难杂症处理（七）出了多伦多，在滑铁卢的waterloo大学，和伦敦的西安大略大学留学生买房，需要交海外买家税么？

NRST政策囊括大多伦多地区，以及南安省的金马蹄区域，滑铁卢的留学生需要交，伦敦的留学生不需要交。

疑难杂症处理（八）搬入60天内忘记更改驾照地址怎么办？

最有力的证明即驾照地址，如没有保留60天内更改驾照地址凭证，申请时，必然会遇到来自财政部诸多阻力。

疑难杂症处理（九）15%的税是一次性先交上去再退吗？何时交？全额退款吗？多久申请下来？

是的，NRST要先交，符合条件后申请退还。房屋交接时，由律师或买家自己递交安省 Ministry of Finance (不是税务局CRA)。材料完备的，从递交申请到拿到支票大约2-3周。材料基本合理但不够完整的，会被要求补材料。硬性条件不满足的，就直接拒了。符合条件情况下，全额退还。

疑难杂症处理（十）申请被拒了怎么办？

一旦NRST退税申请被拒，千万别忘了还有机会申诉。申诉必须在收到 Notice of Disallowance 的180天内提交。如错过，可以申请 Extension of Time Request 解释为何没有在180天有效时效内提起申诉，并提供证明材料。Ministry of Finance 会根据具体情况决定是否接受，并会书面通知