多伦多公寓投资全攻略（完整篇）

备注：2017年头是多市出现恐慌性抢房风潮的顶点，当年4月推出15%NRST海外买家税后，独立屋回调明显，但公寓屹立不倒。2019更迅速回暖！

多伦多公寓连年火爆的情形，不仅引发加拿大当地人的热议，更墙里开花墙外香地吸引了不少海外买家，其中不乏来自国内的投资者。公寓的这个趋势，个人认为仍将持续。分析主要原因如下：

加拿大政府于2017年11月颁布的更为激进的移民计划，将从2018年起，在三年内迎来近100万新移民。每年30多万的新移民，是以往年均20多万的数量上的一个飞跃！大多伦多（Great Toronto Area, GTA）作为最主要的落脚点，每年将有超过10万的新移民安家落户。这将产生将近4万个居住单位的需求，然而该地区每年新建房屋的数量只在12,000到20,000个之间。这使得供给远远落后于需求，而且这个差距将不断累积、扩大。加上土地供应已几近枯竭（安省建筑协会称GTA土地供应仅剩4.5%），多市南面的安大略湖和北面的Green Belt绿化带都给土地开发带来了限制，使得供需不平衡的状态愈发严重。这两个问题，都没有快捷的解决方案，是多伦多房价在中长期必将持续攀升的最主要原因。

二、多伦多优越的教育资源引入了大批的留学生。受近两年美国更严苛的移民和留学政策影响，越来越多的留学生转战加拿大，使得留学生人数迅速攀升。多伦多市中心坐落着包括多伦多大学（University of Toronto）在内的好几所优秀的大学，吸引了大量的留学生和本地生。学生们释放出对附近“学区房”公寓强劲的购买和租住需求。加上附近大量的年轻上班族，市中心不足1%的空租率就是刚需强劲的最好佐证。而“一房难求”的情况也使得房租一涨再涨。事实上，不管是租房的活跃度和租金上涨幅度，我们在2017年都见证了破记录。

市中心公寓空租率只有0.7%，新挂牌出租公寓基本半日空

中国的家长们更是睿智地想到了“以房养学”策略。买套市中心的学区房公寓，一来解决了子女住宿的问题，4年大学结束后，房产的增值说不定连几年的学费、生活费都能大部分覆盖掉！这个做法，进一步推高了买方需求。另一方面，高昂的房租和接近5%的净租金回报率不仅把北京、上海乃至香港的1.5%远远抛在身后，即便同样是国际大都市的伦敦，以它不足4%的回报率也需要仰视多伦多。

相比深受难民问题困扰的欧洲，和对移民和海外房产投资越来越“高冷”的澳大利亚和新西兰，加拿大以她稳定的政治气候，宽松的移民政策和温和的外交国策，打造了一个具可持续发展性，更为优越的投资环境。举个反面的例子澳大利亚：海外人士已经不能在澳大利亚的银行获得贷款，而不能利用杠杆，投资效果自然就大打折扣。更严重的是，澳大利亚规定海外买家只能购买新房，而不得购买二手房。这使得投资者在出售当年购买的新房时（此时已经变成二手房），没有海外买家能够接手。而承接力缺失的房产增长乏力当然就不足为奇了。相比之下，多伦多公寓连年的高速增长，远远超越了15%的NRST非居民投机税（俗称海外买家税）。所以，即使NRST存在，多伦多公寓也瑕不遮瑜。更何况，对于海外投资者来说，比较本就不应该在相对当地买家是不是合算上，而是与投资者本国的投资机会来比，资金是不是更安全（政治环境，金融政策，汇率变化和经济形势等），和相比其它西方国家来说，资产增值和租金回报是不是更优秀上。而多伦多的公寓在这几方面上都能轻而易举地傲视同群！

这是我认为很重要，但常常被大众误判的一点。大家往往认为2017年四月推出的15%的非居民投机税（Non-Resident Speculation Tax，NRST） 打击了海外炒家和2018年初开始执行的B20贷款新政，大幅削弱了购房者的贷款能力，推断房价会全面下跌，公寓也在受影响之列。其实相反，B20实打实地减少了购买者的可批贷款额后，高总价的独立屋价格的确有所回落，可是对于刚需的自住客，面对高额的房价和有限的贷款，办法就是退而求其次地由买独立屋降格成买公寓了。这样一来，虽然大市偏软，但是公寓这个板块，反倒由于弱市走强。虽然不尽相同，这还是让我隐隐联想到了在国内做Marketing市场营销时，时常会谈到的“口红效应”（经济萧条时，消费者门会谨慎购买大件商品，为了仍然犒劳自己，消费会转向小而美的商品，例如口红）。

以上分析了推动房价继续上涨的原因。接下来我们一起看看如果长期持有，把多市公寓作为赚取现金流工具时，它的租金回报率表现。

在看演算之前，我先介绍一下楼花这个概念。加拿大华人把期房称作“楼花”。顾名思义，期房就是销售时还未落成的楼盘。买家根据项目介绍和房型图购买未来交楼的某个单元。

个人认为多伦多的公寓楼花是众多房产类型中，海外投资者的最优选项。皆因它有以下几个特点：

一、首先，加拿大的房产人人都能买，买家既不需要是加拿大公民或永久居民，也不需要生活在加拿大。海外买家只需要支付35%的定金，就可以用今天的价格，锁定未来的增长。高层公寓从销售到建成交房通常花4，5年左右的时间。楼花买家在等待期间可以坐享连年增值！贷款并不需要在购买时办理，交楼前半年左右开始联系加拿大的银行或贷款机构即可。

二、楼花销售时项目还未开建，购买决策大家都是参考房型图和项目介绍。与本地买家比起来，海外买家并非处于劣势。而且有的开发商（例如：Concord协平）对海外投资者非常友好，人不到场通过电子签即可完成签约，方便好项目开盘时，不能来加的投资者。再者，跟现房不一样，因为还未交楼，楼花不需要请人管理，省心省力

三、加拿大对海外人士的房产贷款很友好。首付35%后，房贷高达65%！而且利率跟当地人一样。适逢目前基准利率1.75%（房贷利率比基准利率高，目前三年浮动利率在3%左右）属于40年来相当低的水平。而且，新移民和海外人士的放贷额度上限以申贷人的国内收入为依据。多种形式的收入证明均可接受。

四、15%的NRST海外买家税，只需要在交房时交，在购房时不需要支付。这就意味着，四五年后交房时如果这个税务政策被取消(备注:这是很有可能的事情哦！此政策于2017年由安省自由党政府提出。2018年6月大选后，安省已经换成经济上信奉多劳多得，鼓励投资创业，保护中上产利益的保守党执政)，则无需交付。还有一点非常重要，大家听仔细喽：万一到时这个税还在，买家又不愿意长期持有该房产来收租的，可以在开发商同意的情况下（通常在离交楼较近的时候）把购房合同转让出去(Assignment)。这时与当初购房已经过去几年，市场上房价已经上涨（原因文章上半部已经分析过，如若怀疑请复习一次 ）买家转让（出售）当初的购房合同便可获得差价。由于转让时还未交楼，所以也无需支付这15%的海外买家税。这样一来，就既实现了投资增值，又避免了海外买家税。

五、第五点非常非常关键，因为它在某种特定环境下，化无解为可能！35%的楼花定金，不同开发商在付款时间上要求有不同，但大多给至少一年以上的时间。比如说，2017年11月签约购买了一套60万加币的公寓楼花。35%的首付要求分别在30天付10%，120天付10%和450天付15%来完成。那么买家就只需要在17年11月，18年3月和19年2月分别付6万，6万和9万加币。宽松的时间一边让买家有更长的时间筹钱，另一边更是给了投资者充足的时间从容地安排汇款！而这一点有多关键，即使我不多费口舌，大家也都懂的。

六、我把最重要的资金安全性问题放到最后讨论，是因为在不熟悉的海外市场投资，大家最为关心的就是资金安全。谁都不希望像P2P那样“我看中你的回报，你看中我的本金”的事情发生在自己身上。好消息是加拿大的房地产开发和交易是被高度规范和监管的，以求保护消费者的权益。首先，根据“共管公寓法案”(Condominium Act)，楼花的定金不是直接交给卖家，而是交由开发商律师所的信托账户。此账户内的资金进出，有严格的监管，任何异动都会立刻被察觉并控制。一般情况下，只有当项目封顶时，开发商才能接触到定金款项。再者，安省政府就通过他的代理机构Tarion，执行对预售楼花的“定金保护”(Deposit Protection)，无论开发商由于破产，或者任何原因取消项目不交房，此条例都会对公寓的预售定金进行赔偿，最高赔额为房产售价的10%（最高不超加币10万元）。而事实上，不多见的几起开发商取消项目的事件中，都以开发商全额退还定金了结。虽说这样一来消费者错失了这几年本该有的增长，但并未伤及本金。开发商捐款跑路之类的欺诈行为，在这样一系列的监管制度下，就几乎不可能了！

介绍完楼花，以下我们来看看以多伦多市中心一房的公寓楼花为例，租金收益率的情况。演示中选取的售价和费用，依据近期最真实的多伦多地产局和市场数据。计算假设也用得非常保守，比如：预测租金从现在到2022年年涨幅只有4%（实际过去两年年均远高于此）又比如，贷款利率用的是较高的固定利率，如果选择短期的浮动利率会低不少。即使这样，我们也可以看到净投资回报率在4.38%。这个回报率，哪怕是西方国家之中（伦敦3.9%，香港、北京和上海都不超过1.5%），也是相当罕有的高。希望获取完整自定义投资收益演算的朋友，欢迎加我微信Prishon索取计算器文档。

由此可见，楼花作为投资产品，无论是短期赚取资产增值，或长期收租挣现金流，还是最为重要的安全性，都是名副其实的优质资产！

最后，我们来讲讲购买的实际操作。除了房价外，在交房时和持有公寓时，都有些什么费用？

在安大略省购买房屋时，需要交纳Provincial Land Transfer Tax 安省土地转让税。在多伦多市区内购房的（多伦多市区包括Downtown Toronto，Scarborough 士家堡, North York 北约克, Etobicoke 怡陶碧谷等），还要另外再交纳一份多伦多市的土地转让税。请注意，华人多喜欢居住的万锦市(Markham), 和列治文山市(Richmond Hill), 是多伦多北面和东北面的近邻，不属于多伦多市，所以只需要交纳安大略省的转让税，不需要另交多市的土地转让税。多伦多市计算方法如下：

以100万的房产为例，需要交：55,000*0.5%+(250,000-55,000)*1%+(400,000-250,000)*1.5%+(1,000,000-400,000)*2% = 16,475. 所以，举例而言，如果购买的是万锦市价值100万的房产，就只需要交纳$16,475土地转让税。

多伦多的转让税计算方法如下，与安省计算方法相同。所以多市内100万的房子一共要交16,475+16,475=$32,950土地转让税。

 签订合同律师会帮忙审合同，调查卖方的产权（Title Search）是否清晰（例如产权上有无异常抵押等等），进行产权登记（Title Registration），然后帮忙购买产权保险Title Insurance。这个险覆盖交易过户后有可能发现的多种产权问题，让买家买得安心。总体律师费，包括产权保险费用，在加币$500~3000之间（针对一般民用住宅）。这个费用根据购买的物业类型（例如，公寓还是独立屋）和房价高低而不同。

如果买的是新房，建筑商会与买家一起做个交房前检查Pre-Delivery Inspection (PDI)。在这个过程中发现的所有问题会在PDI检查表里记录下来，以便建筑商对其立即进行修缮。PDI是建筑商的职责，一般情况下，买家无需对其付费。如果购买的是二手房，很多买家都会选择请持有执照的专业验房师验房，看看房屋有无任何主要结构问题，或者未来需要修缮的重大问题，比如渗水漏水等。下Offer（向卖家递交购房意愿书）时，可以加上这样的验房条件，即是验房结果满意才继续购买，否则Offer取消，合同随即终止，这是对买家的保护。验房费用$200-400不等。

官方名称：非居民投机税（NRST：Non-resident Speculation Tax），俗称海外买家税，是指17年4月推出的意图抑制房价疯狂上涨的非加拿大居民买家15%的税。这个税在交房时发生，针对购房款全额征收。大多伦多地区均是此税项的适用范围。不过，有几种情况下，此税可以申请全额退回。比如：交房后的4年内，买家正式登陆加拿大成为永久居民，并将此房产用于本人的主要居所，而不是投资房。这也就是说，如果买家有未来移民来加的计划，购买的是楼花，那么在未来8年内（预估4年后交房+交房4年后登陆）登陆成为永久居民的话，是能够申请退还该税款的。又或者虽然购房时仍然是海外人士，但交房时已经成为加拿大永久居民或公民的，则不被征收此税。另外，购买时持有加拿大留学生签证，购房后保持全职学生身份满两年的，和购买时持工作签证，购房后保持工签身份满一年的，同样可申请退回该税款。值得关注的是，申请退税的前提是该住房被用作自住，而非投资（收租）。

HST Housing Rebate HST 购房退税。开发商公布的新房售价一般已经涵盖了13%HST（Harmonized Sales Tax）消费税。开发商假设此房为自住房，价格中也相应少收了政府本将退还给自住买家的HST Housing Rebate ($424,850 以上的房子退税是$24,000, 此为退税的封顶)。以50万的房产为例，如果所购房屋非自住，政府在交楼时就不会少征收这封顶为$24,000的退税。故此，交房时，开发商就需要买家补交回开发商预先少收的这$24,000。但是，如果成功出租，有一年或者以上的租约，房东买家可以向政府申请退回这笔购买时多付的税款。所以，自住和出租在这笔退税上，一个是交房时就已经被免征收，另一个是交房时需要缴纳，但是出租后可以拿回，本质上都无需支付。

购买预售楼花时，开发商在合同中通常会声明交房时将收取的开发费用 Development Charges。这个费用用于例如道路，交通，医院，图书馆等一系列由人口增长而需相应增加的市政费用。不同的开发商，不同的楼盘，这个费用会不一样，但是绝大部分都会告知最高额。举例来说，2017年城中大热的Panda楼盘，两房公寓的开发费用封顶收取$10,000，由于其位置优越，装修奢华，在宣布未来征收的开发费用中，是属于较高的。

房产税税率每年由各个市政发布，用它来乘以各个房产的估值，即得到该房产的房产税。以 Markham万锦市为例，2018年的房产税率为0.6938%。房产估值由MPAC(Municipal Property Assessment Corporation)发布。每个物业每年的房产税费，都清晰可查。注意这个估值不是市值，往往比市值低不少。以Markham、Richmond Hill这两个华人较喜欢居住的市政为例，目前市值100万-150万加元左右的独立屋为例，房产税大概每年加币$5,000~7,000。房产税保证了市政对许多社区服务的供给，比如：教育、社区中心的各项公共以及体育设施、道路清洁、铲雪、垃圾收集和处理等等。

这个费用比起国内的物业管理费，通常较高。每个公寓楼都会有个董事会 Condo Corp，负责对公共区域的维护，而这个维护产生的费用，是由所有单位的业主共同承担的。这个费用每月会有几百元加币，公寓内的设施越多（泳池，健身房），公共面积越大(大厅，绿化区域)，费用则越高。新落成的公寓大致的参考价格是每平方尺每月加币$0.6。自由产权(Freehold)的独立屋和镇屋，均无这个费用。但是，独立屋需要自己付水电煤，剪草和铲雪。公寓的管理费则包含了相关的服务，并且一般包含水费，冷暖等费用

加拿大有非常丰富的贷款渠道，不仅有大家熟悉的五大银行(Schedule A Bank)皇家银行RBC，道明银行TD等,还有业务规模小一些的银行，也被称作B类银行（Schedule B Bank）,包括华人同胞们熟悉的汇丰银行和中国银行在加的分支机构，最后还有私人贷款机构。由于渠道丰富，贷款产品也相应多种多样。A类银行通常利率优惠，但申贷条件也会相应严格。反之，B类银行申贷宽松，但是利率会比A类银行稍微高一些。目前，三年浮动利率在3%左右。具体利率根据贷款机构的不同而不同。作为买家，了解自己的信贷状况，知道自己能够贷多少，是买房前很好的准备，特别是在要购买近期就交房的现房时。

在加拿大置业，说复杂不复杂，因为各行各业均高度规范，买卖双方的权益都能得到很好的保障。但是说简单也不简单，购买房产，可能是很多人一生最大的投资。如果是人在加拿大境外，不了解当地情况，要成功置业，找对专业、真诚、尽心的好经纪就至关重要了。专门服务海外投资者的经纪，了解海外买家的心里洞察，能针对他们的需求挑选最合适的产品，同时也谙熟他们面临的困难和挑战，对很多问题已经备好了解决方案，委托他们投资效果便能事半功倍！

最后，祝您在多伦多投资愉快！在加拿大有房产，就有经常来加爬山，赏枫，滑雪和露营的理由，是不是想起来就觉得美好咧？