小房换大房的贷款安排

小房换大房是人生快事，在换房之际一定要提前安排好贷款细节，才能心想事成。如果没有合理的安排，不但可能多增波折，还可能功亏一篑。

涉及两处房产的买和卖，最完美的情况是两处房产同一天交接，那就可以无缝衔接，直接从旧房搬入新居。从贷款角度来说，加拿大大多数商业银行的按揭贷款都是“可携带式（Portable）”的，即借款人可以将原有房产的按揭贷款余额带入新的按揭贷款，从而免除原有按揭贷款未到期引起的罚款。如果旧房的买主希望接手售房人原来的按揭贷款也可以，具体情况要根据原贷款文件分析。

    如果交接两处房产在同一天，无疑在财务上是最经济的，但操作起来有一定难度，而且有风险，一旦其中一笔交易出现纰漏或延误，则会影响另一笔交易。如果做不到同一天交接，针对不同的情况，可以做不同的安排。

    如果购买新房时已经有足够的首付（Downpayment），只是旧房上已有贷款，新房也得做贷款，贷款人收入不足以承担两处贷款。有些银行和金融机构能接受将旧房视为出租房，虽然没有现成的租约，但评估旧房的租赁市场价做参考，把预计租金计入贷款人的收入，收入增加后就能提高贷款能力，扩大贷款额。但不是所有银行和机构都接受这种提高贷款能力的方式，就算接受的，租金计入的比例也各不相同，从50%-100%都有。最好跟贷款专业人员仔细沟通，找到最合适的贷款银行和机构。

如果购买新房的首付不足，需要用售出旧房和旧贷款之间的差价做部分首付，一旦遇上新房交割日在前，旧房交割日在后，那还可以考虑过桥贷款（Bridge Loan）。

过桥贷款是一种短期贷款，也是一种过渡性贷款，帮助购买者“桥接”新旧抵押贷款之间的差距，允许购房者以目前居住地作为首付，在等待现有住宅出售的同时拥有两个物业。过桥贷款的利率通常比较高，因为对于放贷方来说，借款人同时拥有2份贷款是有一定风险的。虽然有较高利息还要另外支付过桥贷款的管理费，可相对于要找临时住所的租金，还有两次搬家的花费和精力，这个方式对于买房者还是合算的。

过桥贷款所需金额的计算方式为：过桥贷款＝购买价格－（新房订金＋按揭数额）或者是：新房订金＋过桥贷款＝新房首付。过桥贷款的关键要素便是要有合格的购买人和署名合同。如果借款人不能提供一份确定的销售协议，那么贷款人就不会提供过桥贷款。而且这种贷款并不是无期限的，期限通常被限制在90天内。如果没有确定的出售日期，也会被很多银行拒绝，需要考虑私人贷款机构。总之，过桥贷款是一个有效的过渡工具，但如何选择要跟贷款专业人员商量。

还有些购房者，在换房时的收入足够承担两处贷款，可能首付不足，那还可以考虑把旧房做成Refiance, 用旧房中多贷的款做首付，在购入新屋后实际出租旧屋还贷，这样就可以同时拥有两处房产，增加了今后的灵活性。

总之，小房换大房时，针对不同的情况，专业的贷款人员能够根据客人的情况提供最合适的贷款方案和产品。