出售房产时，一定要注意什么？
XuHelen2017-10-28
加拿大税务局局长Diane Lebouthillier在一份声明中表示， “如所有加拿大人一样，我对有关一些富裕的加拿大人不支付其应付税款的指控非常关注，这是不可接受的，我已经要求加拿大税务局的官员调查此案的具体情况”。
Diane Lebouthillier还表示，从2015年4月到2016年6月，CRA已经对BC省和安省的 2500 个涉及房地产交易的报税进行了审计，对那些没有正确报税者开出罚款总计1160 万加元。
出售的房屋必须向CRA申报
2016年10月3日， CRA出台了一个新规定：从2016年1月1日起出售的房子， 必须向CRA申报。往年如果出售的是主要住宅，是不要求申报的。如今必须申报，包括“视同售出”的主要住宅。要求体现买房日期、卖房日期、卖房收益、房产描述等，要说明是否为主要住宅，主要住宅的增值依然是免税的。
什么是主要住宅？
主要住宅指在一年当中任何时段，某人持有并居住（own and occupy）的居所。
1.可以是本人、配偶或前配偶，同居配偶（ex也算）或未成年子女；
2.持有(own)：房主（须是加国居民）可单独持有，或同他人一起共同持有；
3.居住（occupy）- 要柴米油盐居家过日子正常住在里面 –这个叫ordinarily inhabit，这一点非常关键；
4.居所：可以是独立屋、半独立屋、联排屋、公寓、度假屋、房车、船等等。这个居所还可以是境外的；
5.居住时间：税法对居住时间没有明确规定，可以是一年中的任何时段（some time in a particular year）。
谁需要缴纳资本升值税呢？
根据加拿大税法，缴纳资本升值税是每个加拿大公民，加拿大永久居民，海外投资者需尽的义务。若不报税或逃税，税局可开出罚单令其补税并缴纳罚款。
我卖房后需要缴纳多少资本升值税呢？
您需要计算出房产出售后获得了多少利益，加拿大房产资本升值税的具体算法是：房产出售价格－房产购入价格－各种费用（律师费、土地转让费、地产经纪费等）＝房产增值价格。房产增值价格的一半需要交税，约为其价格*25%。
我先自住，后出租，如果要卖的话需要交纳多少资本升值税？
如果在持有期间，你的物业有几年的时间用于自住，也有几年用于完全出租，也就是说虽然你的家庭只有一套房子，但由于只有部分时间用作主要住所，该房在出售时需要申报不是主要住宅期间的资本增值，作为主要住所期间的增值可以按比例减免，减免部分为: 增值部分×（1+指定为主要住宅的年数）／持有物业的总年数。比如说, 20年前你购买了一套房子, 购买价为20万, 假设现在以100万价格出售, 期间出租了11年, 自住了9年, 则增值部分的减免额为：80×（1+9）／20=40万，即需要纳税的资本增值只有40万，换句话说，需要纳税的收入为20万。
CRA的重点审计对象
1、持有房产时间短、售房获利的炒房人士；
2、有炒房史，几年内有多次房产买卖行为的人；
3、一些想用“翻建+自住”的策略来申报自住房免税的翻建人士。
有些翻建自建人士认为自己正在翻建的房子满足作为“主要住宅”的条件 ，但是CRA认为，房主居住在该房内乃翻建过程的一部分，翻建在没有完成的这段期间不能够算作房主的“自住期”。即使翻建完成后，房主在该房居住了一段时日，也要考量居住时间长短，翻建业主若想使用“翻建+自住”的策略来申报主要住宅的，必须能够提供充足的理由和证据说服CRA这个住所中长期的居住过。
CRA的规定并不是为了打击炒房行为，而是敦促炒房者要合理的收入形式报税，应按照business income 来申报，而不是只住上几天，就定义为主要住宅而逃税。
投资人在安省购买楼花时，除了土地转让税以外，还需交纳HST（GST 和PST 的合并税，税率为13％）。买了楼花到了交接时有四种处理方法：
1、购买的楼花用于自用（principal residence），包括父母、子女等居住，价格就会是最后的价格，不用再额外缴纳HST。
2、用于出租，建筑商将代税务局收HST。这笔钱税务局将从另一个渠道退还给投资人，即新房出租退税。
3、交接后直接卖掉。这种情况是一定要交HST，并且税务局不退还，只能把这笔钱加到卖房的价格上。
4、产权交接之前转手，俗称楼花转手，卖家Assignor同样有HST发生，但只是限于增值部分。需要提醒关注的是，如果交接时声明是自用，但交割后并没有真正自用，而是将其卖出或出租，则有可能会被税局追讨HST退税、利息及罚款。
楼花总价在$45万以下的，可以申请HST联邦退税，$45万以上的就没有了。$45万以下的联邦退税计算公式是这样的，以总价$35万的楼花为例，$35万×5%×36%=$6300。
关于安省楼花退税问题，对于楼花总价小于$40万，退税标准为房价×8%×75%，楼花总价大于$40万，直接返还$24000。
卖房要交哪些税?
土地转让税
如果想在多伦多市内买房，那么就必须同时缴纳安省土地转让税及多伦多市土地转让税。
省和市的土地转让税均采用的是累进税率，安省土地转让税的具体计算方法如下：
售价在5.5万以下的部分，按0.5%征收转让税，即275元;
售价在5.5万-25万的部分，按1%征税，即1,950元;
售价在25万以上的部分，按1.5%征税。
假如物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋，税费的计算略有差别：
售价在25万-40万的部分，按1.5%征税，即2,250元;
售价超过40万的部分，按2%征税。
也就是说，购买一幢售价50万的独立屋，要交缴的安省土地转让税为6,475元(275+1,950+2,250+2,000)。
多伦多市土地转让税计算方法如下：
售价在5.5万以下的部分，按0.5%征收转让税，即275元;
售价在5.5万-40万的部分，按1%征税，即3,450元;
售价在40万-4,000万的部分，按1.5%征税，超过4,000万的部分仍按1%征税。
如果物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋，超过40万以上的部分按2%征税。
价值50万的独立屋，需要缴纳的多伦多市土地转让税为5,725元(275+3,450+2,000)。
这样算下来，要在多伦多市买一套50万的独立屋，单土转税就达到12,200元。而如果购房者选择在GTA的905地区置业，则仅需缴纳安省土地转让税即可，无需缴纳市土地转让税。另外需要提醒的是，首次购房者可以享受一定的土地转让税优惠。
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销售税
在加拿大进行任何消费，几乎都要缴纳HST，仅有个别省份例外。值得留意的是，购买和销售二手房无须交纳HST。不过，买卖双方必须为与房地产交易相关的各项服务费用缴纳HST。也就是说，卖方需要为律师费、经纪人佣金、搬家费等支付HST，买方则要为验房费、律师费、评估费、按揭违约保险等支付HST。
新房的买家则必须缴纳13%的HST，不过为了安抚消费者，政府为售价在40万以下的部分提供了高达2.4万的退税。
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持有期间的房产税
加拿大的House都属于永久产权，但在持有物业期间每年都需要缴纳房产税。当地政府每年会对物业进行估价，并按估价的金额收取物业税，税金视乎地点及物业而定。
