我們之前談完了自住房貸款申請的首付款問題，我們這裏談一下投資房貸款申請的首付款。
五大銀行都是明文規定，如果貸款申請是用來買投資房，首付款要達到一定的要求。首先是首付款的額度問題，我們借此機會在這裏給大家普及一個關於首付款額度的小知識。很多借貸人在首付款方面存在一個誤區，筆者接觸過的大部分客人以為買房的最低首付款是房價的20%，甚至有的借貸人認為首付款必須是房價的35%。這是完全錯誤的，如果是買自住房，首付款是可以低至5%的，並不是大部分借貸人認為的20%，但是20%以下的首付款是需要借貸人購買一個強製性的保險，這個保險就是我們說的CMHC insurance，CMHC是一個直屬於政府的房屋保險機構，全稱是Canadian Mortgage and Housing Corporation, 這個機構是專門為銀行提供房貸保險，注意這裏的保險不是用來保障借貸人的利益，而是用來保障銀行的。
簡單的說，低於20%的首付款的房貸，如果在借貸人付不起房貸的情況下，銀行會拍賣物業來收回貸款，在銀行拍賣的過程中產生的費用以及銀行的損失（例如拍賣的價錢減去拍賣中的律師費，經紀費和其他相關費用後，剩餘的錢不夠用來cover原始借款額），CMHC保險會來cover銀行的損失。目前除了CMHC，加拿大還有兩家大規模的私人房貸保險公司Genworth 和 CGI。根據政府的規定，房價在50萬以下，首付款可以低至5%，50萬以上部分需要10%的首付款，房價的上限是100萬。關於這個強製保險的購買額度，請大家參考cmhc 網站上的premium table。
CMHC保險是專門用來保障自住房貸款，你如果要買投資房，首付款不可以低於20%。這裏順帶提一下，早些年的時候，CMHC也是保投資房貸款的，那個時候可以用5%的首付款來買多套投資房，但是隨著房價的一路飆升和目前加拿大人房屋負債和收入比率不斷飆升的情況下，三大保險公司已經不再保投資房的貸款了。而且為了進一步降低房貸毀約的風險，保險公司隻允許還款的最長周期為25年，而首付款20%以上的房貸可以選擇30年的還款期。
對辛苦上班的工薪族來說，攢到了5%的首付款就可以申請貸款買房了，如果還不知道這個信息的借貸人，看到這裏可以鬆一口氣，不必再為了攢更多的首付款發愁了。
現在我們知道了投資房的首付款不能低於20%，但是在實際申請投資房貸款的時候，很多銀行是要求借貸人提供最少25%-30%的首付款來降低房貸毀約的風險。如果在借貸人的收入水平高，信用度好，投資存款豐厚的情況下，underwriter往往也願意特批首付款在20%的投資房貸款申請。
那麼這裏說完了投資房貸款申請的首付款額度問題，我們來說一下，首付款的來源問題。五大銀行都是明文規定，投資房的首付款不可以是來自於親人或者是朋友的贈予，也就是說，首付款必須完全來自於借貸人自己的收入或者是賣房子以及其他屬於自己的資金來源。那麼這裏就有一個實際問題了，首付款的到賬的時間問題。
銀行為了預防洗錢的嫌疑，對首付款到賬的時間有一定的要求，一般來說五大銀行對首付款到賬的天數要求在30-90天，根據銀行不同，時間也不等，說的再具體一點，銀行是要求借貸人在貸款申請前提供30-90天的首付款存款記錄，如果你的首付款在賬面上的時間低於銀行的30或者90天的要求，借貸人需要進一步提供文件來說明錢的來源。我們在這裏舉個例子，如果你的首付款是在貸款申請的30天內到賬的，你需要提供這個錢之前30天-90天的記錄，這裏注意了，我們之前因為說過投資房的首付款必須是來自於自己的資金存款，不能是親戚朋友贈予的錢。那麼回到之前通過親戚朋友從國內轉錢作為首付款的問題，如果首付款是在銀行要求的30或90天以上到賬的，那麼銀行就不需要借貸人提供除了銀行流水之外的文件，相反，如果首付款到賬是在貸款申請的30天-90天內到賬的，借貸人需要提供錢的來源，假設你的首付款是通過朋友，或者親戚，用幾次交易從國內轉錢的，問題就來了，你怎麼去說明這個錢是自己的呢？大部份情款下，是很難說明這個錢是你自己的，因為錢不是從你自己的國內賬戶打到你的加拿大賬戶上的，那麼這個首付款就不符合銀行對投資房貸款的要求。
那麼這裏有沒有解決方案呢？有！既然我們知道了不同銀行對首付款到賬時間有不同的要求，就要提前和自己的貸款經理及時溝通，以及提前準備轉錢到自己賬戶上。這裏我們還要提一下關於首付款的合理性的一個問題，還是上面的例子，一個剛畢業工作半年時間的大學生，年薪大約在5萬加幣，找到銀行要申請投資房貸款，假設房價是50萬，25%的首付款也就是12萬5千，即使這個年輕的借貸人讓自己的父母在申請貸款前30或90天把首付款通過家人在國內或者在這邊的賬戶把錢轉到自己賬戶上，underwriter仍然會提出質疑，借貸人在如此年輕的年紀，在一個相對比較低的年收入的情況下是如何在工作半年的時間積攢到12萬5千的首付款，如果不能給出合理的解釋，首付款也會被underwriter認為不合理而導致申請被拒。這種情況隻能降低購房價格的預期或者增加首付款，按照自住房來申請貸款，因為銀行是允許借貸人用親戚朋友贈予的錢來買自住房的。
這裏還要提一個自住房貸款申請的首付款問題，如果申請人是新移民的話，大多數銀行要求首付款隻能來自於直係親屬，而不可以是朋友或者非直係親屬，所以在打錢的時候要選對了人，或者在提供gift letter給underwriter的時候要注意donor的身份，當然如果你的貸款經理對業務足夠熟悉，經驗足夠豐富，都會給貸款申請的流程中給借貸人正確的指引。貸款申請的流程中有很多小細節，如果處理不當，很容易導致貸款申請失敗被拒。
筆者最近遇到兩個貸款申請，都是因為首付款方面的問題延誤了最後的審核時間。第一個申請，借貸人把錢打到自己的儲蓄賬戶裏面，然後又把錢挪到了現金賬戶，然後又把之前現金賬戶裏的存款和剛轉進現金賬戶的存款一並又轉了回來到儲蓄賬戶。最後開出了deposit draft，借貸人後來又有兩比筆大額存款，也是按此方式來操作。按照銀行的要求，隻要貸款申請30或90天內（根據銀行不同）有大額存款進出銀行賬戶，借貸人都需要提供全面的銀行流水來證明錢的來源和去向，借貸人每轉一筆大額存款，就需要提供一個銀行流水，這樣無疑增加了貸款申請最後的審核工作量和審核難度。建議大家不要在貸款申請前把銀行賬戶裏的存款在同一銀行的不同賬戶或是不同銀行直間轉來轉去，給自己和貸款經理增添不必要的麻煩，拖延了貸款的審核時間。
另一個客戶在出deposit check的時候，竟然用地產經紀的賬戶出的draft，這又給首付款的來源解釋增加了難度。所以筆者強烈建議大家，如果首付款來自於親戚朋友的贈予，一定先把這筆贈予的錢存到自己的賬戶上，留下存錢的記錄，再開出draft來作為deposit。
張波，TD貸款經理，曾任職BMO全國電話貸款中心審批經理，經手過的貸款申請過萬單，盡心幫您解決貸款難題。
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