轉自：加西周末
購置房產、再將房產出租盈利者並非少數。其中，也有不少家庭選擇將自家首要住房（Principal Property，又稱首套房、首要居所、自住房等）拆分，將部分房間出租，以補貼家用。
這種情況下，國稅局（Canada Revenue Agency）查核時，房東家庭對自家住房是首要住房的聲張是否還立得住腳？當房東家庭賣出這套住所時還需要交房產稅嗎？
部分出租房屋仍可避增值稅
談及首要住房問題，不得不從加拿大的房產相關稅務的征收製度說起。依照法律規定，所有加拿大納稅人都有義務在出售自己名下的房屋時根據資產增值交稅。依照近年來加拿大房地產市場的走勢，在短期內，房價上漲隻是多少的問題。
因此，房主根據出售房屋時的獲利額度繳納相對高額的稅是難以避免的。不過如果你的房屋是首要住房的話，即可100%地免除由出售房屋時房價上升所帶來的差額而產生的增值稅。
不過，在本地，將房屋部分出租的情況並不少見。不少華人購買了大面積的宅邸或公寓，並將其中部分區域（一間臥室、一層樓、地下室等）出租，以盈利補貼家用。這種情況下，房東還有機會將保留房屋的首要住房性質，以便在將來出售時避免高額征稅嗎？
答案是相對肯定的。之所以說相對肯定，是因為稅務局將依據房主出租房屋的性質與面積來確定其首要住房的資格是否存在。
比如說，房東的房型是一座“X-plex”型的多單元公寓樓，且房東將其中一個獨立單元出租給房客。這種房型中的各個居住單元獨立，且面積常呈現等分特征。
這種情況下，稅務局很可能隻允許房東將房屋的非出租部分按面積比例免稅，而出租的部分則要按規定繳納增值稅，有關的出租收入也應被征收收入稅。房東有權針對出租部分的房屋申請折舊、修繕支出等費用申請免稅額度。
不過，大多數情況下，房東出租的部分房屋都不是整體房屋面積等分的幾分之一。相對而言，房東出租首要住房中的某一間臥室或一層地下室的情況更為常見。這種情況下，稅務局在厘定首要住房資格時，會進行更複雜的考量。
在相關標準上，加拿大政府給出的官方說法其實並不清晰。加國政府指出，當部分出租的首要住房同時滿足下列三項條件時，仍可保留首要住房資格：
1. 和房屋整體面積相比，出租部分“相對較小”；
2. 房東並未因為要出租房屋而對房屋的建築結構做
出改動；
3. 房東並未申報出租房屋的資本成本津貼
(Capital Cost Allowance，CCA，俗稱折舊津貼)
注意及時申報收入稅，否則可能引來聽證
官方說法在整體面積上的模棱兩可，給房東和稅務局都留下了“運作空間”。如果你在雙方能接受的“規則範圍內”出租房屋，通常不會惹來麻煩。至於這個“規則範圍”究竟是多少，其實沒人說得清。民間較常用的說法是“出租部分不超過房屋總面積的50%”，但這一判斷並無權威依據。
在討論部分出租的房屋是否該被視作首要住房時，常被提起的一個案例是2009年的Boulet v. Queen案。此案中，房東將自住房屋中的一套隔間出租，並試圖保留首要住房資格。但稅務局並不認可他的主張，並將其住宅視作盈利目的。法院最終選擇了支持稅務局。
但是在此案中，不可忽視的一個重點是，房東之所以被稅務局查驗房屋的首要住房資格，是因為他在申報個人和商業相關稅務時未及要求，引來了稅務聽證。換句話說，稅務部門一開始是因為別的稅務問題盯上了這位房東，而在進一步的嚴格查驗過程中，他們發現了房東在出租房屋上耍的“貓膩”。
這位房東擁有一層三層高、帶一層地下室的獨立房屋。他將這座房屋中的部分層級出租給了租客。最終令稅務局認定這套房屋並非他的首要住房的決定性證據，是他給這套房屋的各層分別申請了獨立的地址。因此，房屋出租產生的相關受益也不被視作副業收入（Ancillary Revenue）。房東最終被責令補交高額稅款和罰款。
從此案例中不難學到，華人房東出租房屋時，一要做到及時、合法申報個人收入和其他稅務，二不可“明目張膽”地將部分出租的房屋過度獨立於房屋整體。
另外，還有不少華人傾向於用現金形式征收房租，以求避免申報個人所得稅。但通常，租客會在申報個人相關稅務時將房租支出申報，從而盡可能獲得稅費抵扣。這樣一來，稅務部門從租客的地址即可看出房東未依法報稅，房東也可能因此惹上大麻煩。
慎重申請折舊津貼
想要維持首要住房資格，房東還需要慎重考慮是否申請CCA。加拿大相關法規規定，出租房屋所產生的開銷，包括房屋保險、維修費用、房產稅費、貸款利息、水電開支、管理費用等，都可以在報稅時進行申報，並由此換來CCA，也就是一定比例的稅費抵扣。
但對於首套住房來講，一旦申請了CCA，首套住房資格即不保。在當下的房地產市場中，如果居住時間夠長，房價的漲幅所產生的資本增值稅往往要高於每年申報CCA所帶來的優惠。孰輕孰重，不言自明。
